济南车位租赁费实施指导价 仍有小区只售不租

　　8月1日起，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》正式实施，与之配套的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》也同时公布实施。其中，对车位费的规定分为车位租赁费和停车服务费两部分。如今，一个月过去了，济南市各个小区对于物业新规的执行情况如何？近日，记者到多个小区进行了走访调查。

　　新规：《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》对住宅小区共用车库内的车位租赁费规定了政府指导价，车位租赁费基准价格为220元/月·个，可上浮10%，下浮不限。普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费基准价格为35元/辆·月，最高上浮10%，下浮不限。也就是说租一个地下车位费用最高不超过280.5元。

　　融基书香苑

　　现状>>600元的车位费被砍掉一半多

　　8月1日，新规实行的当天，位于山大路上的融基书香苑小区曾经被曝光，地下车位一个月租金高达600元，达到指导价上限的两倍多。时隔一个月，该小区是否还在执行高价车位租赁费呢？9月3日，记者到小区进行了走访。

　　“车位费已经降下来了，降到了280.5元。”小区业主张女士告诉记者，前段时间物业在楼道内张贴了通知，表示按照物业新规定，现在一个车位一月只需交280.5元。张女士说，之前小区的车位费一度高达600元，“简直太离谱了，周边小区也就200多元”。她说，物业新规出台后，业主们就盼着能够调价，现在价格终于降下来了。

　　不过车位费下降又带来了另外一个问题，掏大价钱买车位的业主不愿意了。业主李女士告诉记者，买车位花了20万，原本以为就算租出去也亏不了，可如今车位租赁费价格拦腰砍，买车位就不划算了。她算了一笔账，一个车位一月280.5元，20万用来租车位的话都能租60年了。“买车位我们还是贷款买的，还要还利息，实在太亏了。”

　　另外，记者还走访了水天福苑，该小区也已经按照新规重新调整了车位租赁费。采访中记者发现，无论是融基书香苑小区，还是水天福苑，调整后的地下车位费用基本都是280.5元左右，而这正是政府指导价的上限。新规刚刚出台时，就有不少市民担心，物业会按照最高标准来收取车位费。对于原先价格相对较低的小区，新规将成为提高收费标准的依据，而记者在采访中印证了这一点。据了解，有些小区原先的车位租赁价格只有150元，新规出台后物业便酝酿涨价，遭到了业主的一致反对。

　　点评>>车位租赁费基本都采用指导价上限，这是否合规

　　物业是否可以按照价格上限来定价？这样的行为是否合规？济南市住房保障和房产管理局相关工作人员表示，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》中规定的220元的车位租赁费和35元的停车服务费都只是指导价，各个小区具体的价格还需要履行征求业主意见的程序，制定的新价格必须得到50%以上业主的同意。但记者在采访中发现，多数小区在制定价格时并没有经过征求业主意见这个程序，而是直接由物业或者开发商定价，然后向居民公示。

　　槐荫区房管局工作人员介绍说，如果居民对于价格有意见，可以通过业委会或者业主大会的形式，对价格进行更正。但是，一方面由于目前成立业委会的小区有限，另一方面业主大会很难召集，因此业主想通过这种方式维权并不容易。

　　据济南市物价局相关工作人员表示，物业或者开发商直接单方面定价的方式是不符合规定的，之后相关部门会进行查处。

　　文华园小区

　　现状>>租个车位还是接近500元

　　“按规定，车位租赁费220元，最多上浮10%，可为什么我们小区租车位还需要近500块钱呢？”近日，家住文华园小区的市民向记者反映，小区的车位租赁费用根本没降。

　　3日下午，记者来到历山路上的文华园小区，向物业咨询小区车位租赁费用问题。“小区的立体车库，下盘只卖不租，上盘现在还在调试阶段，也不予出租。如果想租只能从业主手里租。”小区物业客服人员告诉记者，从业主手里租，价格多数在四五百元，工作人员查询系统后，给记者记录了几个出租车位的业主电话，并且告知，租车位时需要问清是否包含管理费。

　　小区业主孙先生告诉记者，之前物业还向外出租车位，价格大概也是四五百元，后来就不租了，只能从业主手里租，价格一般都在500元左右。孙先生怀疑其中有猫腻。他认为，新规出台后，对于车位租赁费有上限要求，物业不愿执行新标准，所以采取只售不租的方式。而代业主转租的车位租赁费用并不受新规的限制。

　　点评>>合同到期或者无固定期限，是政府指导价执行前提

　　为了规避新规，有些小区的地下车库采取只卖不租的方式，有些物业则只是代租业主闲置的车位，这样价格便不会受到新规的制约。

　　槐荫区房管局相关工作人员表示，根据新的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，通知实施前已签订车位租赁合同有固定期限且尚未到期的，车位租赁标准仍按原合同约定执行。合同到期之后，如果原先合同价格在政府指导价格之内的，可以按照原先的价格继续执行；如果原先合同价格高于政府指导价格的，需要先调整之后再按照新的价格执行。

　　该工作人员表示，而且有规定车位不能长期租赁，因此因签订长时间租赁合同，而无法享受政府指导价格的情况基本上不存在。

　　他山花园小区

　　现状>>小区只有地下车位，还只卖不租

　　“我们小区地下二层、三层都是停车场，但是车位对业主只销售不出租。”据他山花园的一位业主反映，自从2009年入住小区以后，停车一直是个难题，很多业主晚上下班后只能将车停到马路边上。

　　近日，记者来到位于玉函小区南路和英雄山路交界处附近的他山花园，尽管是工作日的白天，小区外还是停着不少车辆。业主刘女士说，把车停在路边也是无奈之举，小区地上不允许停车，地下车位又不能租，一个车位价格在12万元以上，大部分业主都觉得不值，所以没有买车位。

　　记者在他山花园小区看到，小区实行了人车分流，车辆除了直接驶入地下车库，都无法进入小区，地上也没有停车位，而位于地下二层、三层的车库有很多停车位，特别是白天停在里面的车很少。

　　负责小区物业管理的齐华物业管理有限公司工作人员表示，小区的地下车库由开发商负责，他们也并不收取车辆管理服务费，具体情况需要咨询售楼处。随后，记者来到小区售楼处，一位销售人员说，小区是按照1:0.8设置的车位，共600多户业主，地下有400多个车位，销售价格10万元至15万元。“现在400多个车位，只有100多个没卖出去，说明业主这方面的需求还是比较高的。”该工作人员说，小区现在地上不设停车位主要是为了实行人车分流，保证小区环境优美和居民安全。对于目前只售不租的问题，该工作人员表示，小区规划有部分地上临时停车位，但是位于目前正在开发建设的二期，现在那边是工地，所以暂时无法停车，等到施工完成后，应该就会有可以出租的地上车位。

　　点评>>只售不租问题牵扯多个部门，各区下月将进行检查

　　在对市民反映的小区车位只售不租问题进行回复时，房管部门表示，市物价局、市房管局、市建委、市城管局、市公安局将联合组织检查组，对执行停车收费政策和落实停车泊位“可售可租”的情况进行联合大检查。9月份为各单位根据收费政策自查整改阶段；10月初至10月中旬为各区主管部门进行检查阶段；10月下旬为市直相关部门对重点项目进行检查阶段，对检查出的车位乱收费、只售不租的行为，工作组将依法予以处理。

　　“车位问题牵扯房管、物价、建委等多个部门，需要协调来解决。”房管部门相关工作人员说，车位只售不租主要是开发商的问题，因此应主要由开发商的主管部门建委来负责。但对于只售不租，会有怎样的处罚措施，该工作人员表示，目前没有明确规定，届时的检查整治主要还是以督促整改为主。

　　停车服务费

　　新规：8月1日实施的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费基准价格为35元/月·辆，可上浮10%，下浮不限。而第五项规定：“业主对汽车有看管要求的，应当与相关单位另行约定。”

　　文华园小区

　　现状>>　停车服务费最多38.5元，为何小区仍按100元执行

　　“按照之前的新规，停车服务费已经调整到35元了，上浮也只不过10%，为什么小区还收100元呢？”近日，有家住文华园的业主向记者反映，新规实施后，小区的停车管理费仍旧是100元/月·辆。

　　3日下午，记者来到文华园小区走访。在工作人员给记者的车位转租信息上，记者看到有些车位费用注明了包含管理费，有些则注明不包含管理费。咨询物业工作人员后，记者得知，除去车位本身的场地租赁费以外，物业每月收取100元的车辆管理费用。记者在小区里采访了几位业主，大家基本都搞不清楚停车费的收费明细。

　　对此，小区物业工作人员表示，车位管理费之前确实为100元/月·辆，目前还没有调整，不过物业方面已经在制定新的收费规定，届时可能会做出调整。该工作人员表示，由于要进行调整，近期已经停收100元的管理费了。

　　点评>>　车辆看管费不是停车服务费，有些误区还需理清

　　“车辆看管费并不是停车服务费，这是两个不同的概念。”记者咨询济南市房管局以及济南市物价局之后，发现车辆管理费并非停车服务费，市民以及物业对此普遍存在误区。

　　槐荫区房管局相关工作人员表示，服务费主要包括灯光照明、保洁服务等方面的费用。记者查询2012年1月1日施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》看到，第十五条规定，“物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。”新规中附件“济南市普通住宅共用车库停车服务标准”对于停车服务标准作了详细规定。

　　而看管费则是物业对业主车辆照看、管护的费用。也就是如果收取了看管费，那么车辆在车库内发生丢失或者刮擦等情况，物业需要承担责任。

　　据了解，2004年实行的《关于印发<济南市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(济价房字[2004]168号)中规定，车辆看管费常住户室外停车80元/辆·月，室内100元/辆·月。记者在中润富华园等多个小区采访时，都看到小区里仍然张贴着此标准，并按此收费。不过，据济南市物价局相关工作人员解释，在8月1日实行的新规中，该办法已经被废止，看管费收费标准也同时被废止。按照新规，“业主对汽车有看管要求的，应当与相关单位另行约定”，也就是说，如果业主需要物业承担看管责任可以缴纳看管费，如果不需要则可以不交看管费。但是，看管费标准被废止后，看管费没有了执行标准，可由业主与物业协商。

　　延伸调查 之前车位费收取比较混乱 新规出台后需要全部理清

　　据了解，车辆看管费主要是看护车辆不被盗窃、不被刮擦等方面的费用，然而许多小区在收费过程中将车库的照明、保洁等本身属于停车服务费的内容，一并在看管费中收取。记者在采访中也了解到，之前各小区物业对停车看管责任划分并不统一，对收费的叫法也不一样。有的小区物业将“车辆看管费”改为“车位管理费”、“车位租赁费”、“车辆服务费”等，甚至连物业工作人员都搞不清各项费用。

　　济南市物价局相关工作人员表示，新规实施之前，这些费用实质上都是车辆看管费，新规实施之后，需要按照政府指导价重新做规定，一块是车位租赁费，另一块是停车服务费，而看管费则需要业主与物业协商而定，物业不能强行加给业主。