武汉楼市销量重回历史高峰 房价基调以稳为主

　　如果将今年5月9989万套的销量“进位”为一万，武汉商品房今年以来已连续7个月销售过万套。中国指数研究院华中分院副总监李国政称，成交量过万，可以说是武汉楼市活跃与否的分水岭。

　　2010年，国家开始出重拳调控楼市。经历2010年的坚挺、2011年的惨淡，武汉楼市今年显现稳健态势。今年销量最低点是元月份，5159套。3月起，成交放大，并突破万套。7月，更是卖出14454套，仅低于调控前2009年1月的14997套(该市有记录以来月度成交历史最高)。

　　与此同时，房价稳定。上月房价(包括新城区)环比仅上升0.1%，同比下降1.72%。官方统计显示，2011年武汉商品住房均价同比涨3.72%。

　　国家调控楼市的主要目标是抑制房价过快上涨。李国政认为，考虑到近几年物价、人工成本上涨等因素，武汉楼市符合中央调控目标。

　　谁在买房？

　　活跃的成交背后，购买者来自何方？

　　此前，武汉曾多次调查，显示近一半住宅被市外居民买走。武汉市房管局市场监管处处长刘震表示，限购后购房证明变为户籍、医保、社保或缴税证明，没有再统计户籍。

　　连日来，记者走访汉阳、光谷、武昌等区域多个楼盘，购房人户籍相差颇大。光谷健龙尚谷杰座，70%以上的购房者是光谷附近工作的年轻人；武昌金地·中心城，60%买房人来自市外；汉阳广电兰亭都荟，5%购买者是汉阳区外。复地东湖国际、东湖壹号，15%为外地人。

　　武汉市房产局相关人士分析，销量稳定回升、价格坚挺，一是随着时间推移，房价并未明显下降，新增人口和婚房等刚性购买力开始释放。据统计，武汉每年约有10万对新人结婚，每年新增常住人口也超过10万人。

　　二是旧城改造挤出需求。记者了解到，武汉每年拆迁房屋1000万至2000万平方米，大部分是货币补偿后购买商品房。江汉区一城中村，约50%住户选择购置新房。

　　楼市拔河，仍显胶着

　　“报上总说房子卖不出去，但价格却跌不下来。”家住南湖的赵女士说，汉口、武昌，1万元/平方米以下的新房眼下几乎找不到。李国政认为，深层原因是开发商利益与调控政策相互博弈。

　　在他看来，调控目标与开发商利益互为博弈，双方就像一场“拔河”，并且裹挟着另两个重要的角色：购房人和地方政府。购房者观望，选择出手时机，地方政府则夹在中间，两头为难。

　　事实上，房地产在许多地方成为地方财力支柱之一。以武汉为例，去年全口径财政收入1795亿元，其中土地收入476亿元，占26%。今年上半年武汉财政收入掉进度，拍地减少是原因之一。上半年，武汉共推出90宗土地，成交85宗，5宗流拍，总成交金额为273亿元，同比减少近两成。

　　耐人寻味的是，基于财政考虑，一些地方政府往往暗地“助力”开发商。上海、芜湖、佛山和成都等地，曾出台楼市新政，但都很快被国家叫停。

　　而眼下，开发商也挺着，不愿降价。

　　根据上半年报表，万科、金地、招商地产等多家上市房企资金流动比率同比上升，意味其偿债能力增强。武汉一房地产企业相关负责人坦言，开盘期间只要卖出50%以上的房子，企业就能承受。就算有个别项目亏本，只要整体销售能回笼资金，也不算亏。

　　房价基调以稳为主

　　尽管销售回暖，但调控力度依旧，这场“拔河”依旧胶着，考验着双方的耐力与实力。

　　随着时间推移，开发商难言底气十足。武汉一家前20强的开发企业说，现在的销售周期多在一年左右，不会像以前那样熬着等涨价，将会继续以价换量，除非资金告急才会降价甩卖。

　　武汉大学博导伍新木认为，中国正处于工业化、城镇化的大进程中，只有当城镇化率达到70%左右，房地产才可能陷入停滞发展状态。2011年底，湖北城镇化率为51.8%，每年大量涌入城市的外地人口都将成为住房的刚性需求。

　　他表示，基于此，加之国家坚定调控，近两年房价不会大幅波动。(江萌 彭磊)