中海地产在沪被指“合同欺诈” (3)

　　律师解读：

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，依据相关法律，房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人，并将产权过户至第三人名下的，即由第三人获得房屋的所有权，购房人无法获得房屋的所有权，只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中，通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处，可以推定汪某是恶意第三人，其利益无法获得法律的保护，应当宣告无效。

　　购房提醒 ——

　　分清“定金”“订金”

　　“意向金”的性质和作用

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，在很多情况下，合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑“订金” ﹑“意向金”的性质和作用。

　　郭韧介绍，根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，具有以下特点：1.定金必须以书面方式约定；2.定金数额不超过合同标的额的20%；3.定金自一方向另一方实际交付时生效；4.定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；5.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

　　郭韧提醒，大多数中介公司操作定金合同时，将买家支付的定金放在中介公司的账户上，不给房东。但实际上，这一做法损害了买家的利益。根据我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效，如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，定金合同无效。

　　“另外，有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔，就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，超过总房价20%部分无效，适用定金罚则时只能就20%部分适用，超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。

　　对于订金和意向金，一般认为，两者均属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。

　　与此同时，郭韧提醒购房者，如果购买意向书中有意向金可转为定金的条款，应要求中介公司直接约见房屋的出售方，或者对“意向金转定金”的条件和时机作更为详尽的约定。