广东江门:前8月二手房成交飙升 未来或以稳为主

　　看房势，少不了关注二手房市场。二手房市场作为二三级市场，其脉动是对商品房市场情况的侧面反映，业内亦有商品房市场是二手房市场风向标之说法。从江门市住建局公布的前三季度市场数据来看，今年二手房市场整体回暖上升趋势明显。业内人士预计第四季度成交不会出现大起大落，主要以“稳”字当头。

　　前8月成交量呈稳升趋势

　　纵观江门市住建局公布数据，今年1—8月份二手房的成交套数可谓是“步步高升”。1月份以195套的成交量迎来2012年，2月份成交猛涨104套，成交量达299套；之后几个月成交平稳增长，其中5月涨势较之4月增长109套，成交量达442套；而到了8月份，更是以536套的成绩登上前三季度的成交量榜首，相比1月，成交量增长274.9%。

　　前8月销量一路飙升，对此业内均表示主要是今年政策和市场利好所致。

　　“今年政策稳定，银行也实行各种购房优惠。比如购房首套房利率优惠，这在上一年是没有的。”东鹏地产二手楼部总经理何梅珠说，另外今年虽然有20多个商品房新盘推出，但前期有些楼盘售价二期比之前还高，房价没有达到市民心中的下跌预期，且浮动较大。“相比之下二手房市场价格较为稳定，浮动在200元以内，因此很多市民转向二手房市场购买，今年二手房市场的成交量也如实反映了这一点。”

　　东骏地产总经理林英华认为，年初商品房价格偏高，也对二手房成交量有贡献。“今年楼市主要以刚需为主，年头商品房价格还偏高，直到7、8月价格调整才真正显示成果。部分急着买房的刚需者都青睐于二手房。”

　　9月拐点成交趋势下行

　　二手房成交量一路上升的势头到了9月开始出现拐点。9月份二手房成交479套，回到6、7月的成交水平，到了10月，下降趋势更加明显。据江门市住建局公布的10月份市场数据显示，10月份二手住宅成交套数388套，环比下降19.0%，1-10月二手住宅累计成交4012套，同比下降21.1%，累计成交面积37.59万平方米，同比下降21.6%。

　　据了解，9月、10月两区商品房分别取得868套、968套的销售成绩，“金九银十”商品房市场赚得盆满钵满，为何没有给二手房市场带来“满堂彩”？对此，业内人士表示，主要是受到房博会及主推货针对刚需的影响，导致部分二手房潜在客户“游离”。

　　“自8月份商品房价格调整后，房价普遍回归理性，推出刚需产品中小户型多，价格差异缩小，大批市民首选商品房，二手房成交量9月份出现拐点也在情理之中。”林英华说。10月缺少一个星期的工作日，用户过户时间短，388套的成交量也还说得通，单纯以数据衡量黄金周的成交情况不具参考性。

　　何梅珠则表示，今年的“金九银十”，受到房博会的冲击，一些优惠信息吸引不少二手房客户，“加之除了北新区的高端楼盘，今年杜阮和江海区新增了很多中端楼盘，针对刚需人群，价格也差距不大，很有吸引力。”

　　前三季度数据同比均下降

　　撇开10月份不说，业内对今年前三季度成交情况表示赞同。然而经过数据比对，今年二手房成交情况同比去年各项数据均有下降，而且降幅明显。据官方公布的数据显示，2012年前三季度，蓬江、江海区二手房成交面积44.14万平方米，同比下降32.2%，成交金额12.62亿元，同比下降18.3%，其中住宅成交面积33.98万平方米，同比下降24.7%，成交金额9.82亿元，同比下降13.1%，住宅合共成交3571套，月均397套，同比下降25.1%。

　　各项数据同比下降，是去年市场太火还是今年成交太弱？业内人士普遍认为，这与去年的调控政策有关。一方面去年前期调控刚开始不久，各项相应措施尚未落实，市场还存在大批投资客户，调控的成效直到第四季度才显现出来。另一方面去年全国限购的作用已经蔓延到三线城市，受调控的影响，今年投资客户减少投资，特别是炒房团的逐渐沉寂，市场逐步走向理性。业内对今年的成交情况还是比较满意，他们表示，如果加上第四季度的数据，今去两年全年成绩应该没那么大差别。

　　第四季度或“稳”字主导

　　9月份二手房成交量出现回落，是否真的会成为今年成交走势的拐点？第四季度是以持续下降呈反“V”走势草草结束，还是后劲勃发，再度创造销售高潮？对此，业内人士均持乐观态度，第四季度二手房成交不会出现大起大落，将呈平稳态势发展。

　　“对于刚需者来说，年末是旺季，很多人需要买房结婚、生小孩，预计第四季度的成交量应该同比上升一点”。何梅珠还表示，现在是党的十八大期间，购房者都在关注是否会推出针对楼市的政策。“这段时间很多投资的客户在观望，到底十八大会带来市场放松还是收紧。如果没有推出”猛“的楼市政策，第四季度的成交还是会走平稳路线。”

　　林英华也认为，第四季度以“稳”当头，不会出现新的销售高峰，或者成交低谷。成交量应该维持在400套左右，不会有太大的波动。他说，目前购房者追求精装修的装修理念，装修一般需要耗时半年，年末想用上婚房，就得提前购买，7、8月销售成绩好也证明这一点。按照惯例，春节前后成交量会有所减弱。

　　延伸

　　二手房成交量与新房差距拉大

　　江门市住建局数据中提到，前三季度二手房成交套数为3571套，这个数据占商品房的59%(前三季度商品房成交套数5998套)，所占比例相比去年下降了10个百分点，二三级市场发展的差距进一步扩大。另外前三季度二手房成交套数同比去年下降25.1%，降幅相比商品房成交套数同比去年下降12.8%，降幅差距扩大到了12.3个百分点，卓显回暖速度不及商品房市场。二手房市场份额减少、回暖稍慢对江门楼市有何影响？对此记者致电业内人士，得到了权威的解答。

　　东骏地产总经理林英华：二手房占据商品房成交量份额减少，并不会对市场带来太大的影响，目前数据只是暂时市场规律的反映，长期来看，城市土地资源有限，二手房成交份额将超越商品房是趋势，如广州，二手房市场份额已经超过商品房的一半以上。

　　先看一手房，是市民选房的传统心理，参考环境、价格是否合适，其次才会考虑二手房，回暖稍慢于商品房市场是市场规律，今年三季度推出的商品房均以刚需为主打，价格也实惠，占据较大市场份额也在情理之中。

　　东鹏地产二手楼部总经理何梅珠：这是正常市场现象，不用过度紧张。房地产市场客源有限，今年因为政策、推货等原因，商品房市场形势好一点，吸引更多的客户，占据份额也就大一点。但是货源有限，土地有限，到了商品房推货的低潮，二手房市场又会重新得到关注。

　　二手房市场变化总是慢商品房市场一拍，买房首先考虑新房是常人的正常心理。如果商品房价格超出客户预期，部分客户就会改而选择二手房，从而带动二手房市场的热度。今年5000多元起价的一手房楼盘较多，由此影响市民对二手房的选择。

　　见习记者 黄文波