物业维修资金“三难” 业主专家盼能盘活

　　广州市专项维修资金由去年的55亿元已经增加到今年的72亿元，但是整体使用额只有7200万元，意味着99%的房子“养老金”都处于沉睡状态。连日来，本报记者深入调查全市多个小区发现，专项维修资金在使用、增值等方面都存在重重困难，有小区700多万元的专项维修资金，7年下来仅有13万元的利息！

　　记者了解到，目前广州正计划重新出台《广州市物业专项维修资金管理办法》，将在制度上、体制上、机制上更进一步规范和完善维修资金的管理。而广州市专项维修资金管理中心也表示，相信随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，专项维修资金的使用率将会得到提升。

　　使用难：凑齐2/3业主签名用了一年半时间

　　根据住建部的规定，动用物业专项维修资金必须有超过业主总数或总面积2/3的业主签名。有物业公司管理的小区，一般房屋维修如属于物业管理合同内有约定范围的，就用管理费出；如果合同没约定的，比如电梯维修、发电机和水泵房等支出花费较大的维修，就会启用维修资金。“目前没有硬性规定哪些是用维修资金，哪些是用物管费。”广州市国土房管局相关人士表示，在使用前一定要有业主签名同意，并在小区张贴公示。

　　记者发现，在部分小区，为了凑足这2/3的签名，难度其实不小。番禺丽江花园是一个建成多年的小区，目前住户已经达到1.3万户，总的专项维修资金超过3000万元。大约两年前，小区内的物管需要更换一百多部电梯的通话系统，却足足跑了一年半。“有的业主在香港等地，有的在国外，要凑齐这些签名并不容易。”小区物业部的江经理向记者表示，为了凑齐这些签名，物管前前后后跑了大概一年半的时间，有部分签名还是由业主的亲戚等代签，才最终“搞定”。“由于小区没有成立业委会，番禺区房管局又要求由居委会盖章认可，最后没有办法，我们多花了几千元公证费请公证处作了公证，才在今年取到了这笔款项，并且完成了改装。

　　另一方面，专项维修资金的管理办法规定：“商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”这在实际操作中成为部分业主不愿意出资的理由。“因为我们大修的对象是电梯，有的业主虽然住的面积大，但是人数少，所以觉得出更多的钱自己吃亏。”家住云鹤苑小区的业主谢小毅说，前几年小区为了用专项维修资金维修电梯，苦口婆心地劝说业主，“电梯的钢缆已经快要断了，如果不进行更换，后果不堪设想。”

　　增值难：小区欲动用维修资金买国债困难重重

　　根据住建部和财政部的相关规定，小区专项维修资金可以用于购买一级国债，不过记者却发现，在实际操作中，要实现这个目标困难重重。“我们现在有740多万元的专项维修资金，但是过了7年利息只有13万元。”荔湾区四季花园业委会主任徐凡向记者透露，由于小区内有业委会，所以每年小区内约30万元的公共收益都归业主所有所用，而楼盘楼龄只有7年，需要保修的地方不算多，公共收益能够应付日常维修支出。但专项维修资金放在银行中，买的是三个月短期定存，收益率极低。

　　为了解决收益率低的问题，四季花园业委会尝试组织超过2/3或以上的业主签名，申请动用维修资金购买国债，不过只有一半的业主同意。“主要是大家担心资金被挪用。”徐凡表示，信任感不足导致使用维修资金买国债有难度。现在他们希望把专项维修资金改为五年期的定存，这样收益率能够提高不少。

　　同属荔湾区的金盈居小区的情况则有所不同。2010年下半年，金盈居经过组织全体业主(301户)投票，经74.75%的业主同意后，向市房管局提出申请，希望从累计积存约114.5万多元的维修基金中，取出100万元购买三年期国债。今年2月，广州市房管局物业专项维修资金管理中心口头回应，允许购买。但就在近日，维修资金管理中心及管理物维资金的农业银行相关工作人员约见小区业委会主任练志群，并向其介绍，目前农业银行按三个月定期利率给全市的物业维修基金计息。根据计算，2012年前三季度物维存款三个月的利率为3.1%，“这个利率高于财政部5年以下的国债发行利率(一期除外)”，“对比银行存款利率和目前国债利率，银行存款利率有较大优势，且有较大的上升空间，不建议物业维修基金资金购买国债。”

　　“不能买国债，可不可以买5年期定存？”练志群昨日告诉本报记者，他们准备提交报告，要求把专项维修资金用于购买长期定存。

　　集资难：

　　保障房小区很少人交

　　从上世纪开始就陆续建设的保障房小区聚德花苑，则有另一本难念的经。小区内有解困房、廉租房和经济适用房等不同的保障房，但按规定，只有经适房缴纳了专项维修资金，至今已经有850万多元。但是解困房和廉租房等房源都没有，缴纳了专项维修资金的业主只占总数的不到1/10。

　　“同一栋楼里面有人买了，有人没有买。这样要盘活起来就非常困难。”聚德花苑的业主萧河告诉记者，遇到公共部位需要维修，如果要动用专项维修资金，就要向没有缴纳维修金的其他住户集资，相当于有9/10的业主要掏钱，存在不小的困难。

　　“例如换一个对讲机，二楼的业主就未必同意换。外墙存在脱落的危险，业主也未必都肯出钱维修。”萧河说，要处理这些都不是轻而易举的事，850多万元的维修金就只有继续沉睡。

　　专家意见：

　　创新机制争取突破

　　“专项维修资金的所有权和使用权都属于业主，监管责任属于房管部门。”身兼广州市国土房管局法律顾问的广东圣和胜律师事务所律师丁剑清昨日分析，从实际操作情况，要达到2/3业主同意的门槛并且动用专项维修资金，确实存在一定难度。相关部门需要创新机制，研究突破之道。例如设置代表制或者时限制等方式，又可以在小区召开一次业主大会要求通过对专项维修资金的管理规定，这样可以盘活这笔资金。同时，也应该探索新的机制，以使专项维修资金能够得到保值增值。(记者 赖伟行)