利好频传 年底广州二手房发威

　　11月以来，随着市区一手“刚需”新盘供应量减少，前期流向一手市场的客户已开始回流二手市场。据合富置业市场数据显示，四季度广州二手住宅市场呈现好开局，市场交投延续了下半年以来的活跃度，业主心态保持强硬，主流价格松动幅度收窄到5%以内，业主反价现象时有发生。部分早前因一二手房价“倒挂”而导致二手成交量急剧萎缩的板块，目前也有触底回升的迹象。此外，近期备受社会关注的国际金融城和海珠生态城因受政策规划利好，其成交价和成交量均比年初有不同程度的上涨。 文/图/表：记者王雯倩

　　买家数量增长两成 市区热度远超郊区

　　随着“金九银十”一手销售旺季威力减弱，部分期盼房企让利优惠的买家逐渐回流二手楼市。据合富置业统计数据显示，10月新增求购二手房买家数量比9月增长两成多，而此前仅有3月、5月曾出现新增求购量环比增幅达两位数的情况，其他月份求购买家数量增幅仅维持在个位数增长。满堂红研究部高级经理周峰表示，10月以来，由于一手新盘货量减少，房企让利幅度缩窄，加之市区“刚需”产品供应青黄不接，市区二手楼市成交量回升明显。其中，以海珠区工业大道北板块和越秀区淘金板块的成交最活跃，10月成交量同比9月分别增长70%和44%。

　　踏入11月，广州二手楼市总体表现良好，看楼量、新收客量、交投量均有所回升。买家结构较过往首次置业者独撑楼市的格局有所改善，换房改善、投资以及自用兼投资等各种购房需求更活跃。另外，不少业主坚持不肯让价，中心区一手新货不足，二手房源供不应求，心态企硬的业主频频提高放盘价。

　　在市区外围板块，二手盘源以“次新房”居多，由于证未够5年，成交税费较重，折合单价后与一手价相差不大，一二手房价“倒挂”现象依旧。如白云区金沙洲板块、增城凤凰城板块以及番禺洛溪板块，现时虽有回暖迹象，但与中心城区的回升幅度相比，还是“小巫见大巫”。

　　合富置业金沙洲分行主管莫显娟表示，现时选购金沙洲物业的客户，大部分有观望心态，他们期望一手楼会推出低于市场价笋货，借此让户型较佳的二手物业有更多议价空间。不过，等待新楼推出笋货的时间较长，部分急于年底入住的客户，特别是新婚首次置业人士，“看中即出手”。现时板块内金域蓝湾70多平方米的两房较为热门，总价约120万~130万元左右。

　　中原地产中海金沙湾分行营业经理吴堪佑表示，由于该板块位于广州白云与佛山南海交界处，许多二手客因社保和交通等问题，购房积极性不高。目前板块内的二手住宅，以房产证过5年的成交情况最好。据中原地产数据显示，10月份二手住宅成交面积相对9月份下跌约6%，而成交均价环比上涨约12.5%。由于时近年底客户忙碌时期，且该板块外地客户较多，其观望的楼盘范围较大，年底金沙洲板块成交量或会有所下滑，而成交价则将持续保持稳定。

　　金融城：

　　7个月房价涨了3000~5000元/㎡

　　近期规划利好频传的广州金融城和海珠生态城板块，二手楼市热度令许多行家大跌眼镜。广州金融城板块包含东圃、车陂和员村三地，据满堂红成交数据显示，员村和车陂南板块，今年3月成交价分别为1.43万元/m2和1.44万元/m2，到了10月份，员村板块的二手房成交价已飙升至1.74万元/m2，车陂南板块的价格升幅更大，10月成交价逾1.91万元/m2。

　　满堂红周峰指出，员村和车陂南板块部分业主认为，广州国际金融城规划将让他们所持有的住宅物业价值飙升。时下两个板块都出现业主捂盘惜售的现象，放盘价较早前上涨，但放盘量却出现明显下滑。尤其是两至三房的中小户型盘源，现时处于供不应求的状态。

　　中原地产东璟分行营业经理郭伟杰和东圃大马路分行资深营业经理郑小畅透露，虽然二手住宅业主目前态度强硬，降价空间较小，小部分有反价现象，但员村和东圃板块并未出现一二手房价“倒挂”情况。目前，国际金融城板块仍以“刚需”客为主，改善客则占较小比重，由于限购和银行政策的限制，目前投资客并不十分关注住宅投资，更偏向商铺和写字楼投资。

　　郭伟杰表示，员村板块二手市场自10月下半月至今成交量开始回暖，出现国庆节后成交的小高潮。虽然一手住宅开盘价格偏高，但二手住宅并未受过大影响，其成交均价相对稳定。目前二手盘源偏少，其中以两三房、总价180万元左右的二手住宅最受客户追捧，由于对国际金融城建设利好的良好预期，许多业主并不急于出售。

　　海珠生态城：

　　傍海珠湖反价5% 均价1.7万~1.9万元/㎡

　　海珠生态城板块规划利好亦带动了业主上调放盘价。但与金融城板块相比，海珠生态城的价格上涨幅度较小，业主虽提高放盘价，但并未出现捂盘惜售情况。多位业内人士分析，完善商业配套对住宅价值的提升，往往要比单纯改善居住环境要来得猛烈。换言之，虽然两大热门新兴板块均坐享规划利好，但以强化城区金融商业功能的广州国际金融城，其蕴藏的住宅升值潜力要比以改善居住环境、完善交通网络的海珠生态城更为耀眼。

　　合富置业海珠区分区营业经理官武平表示，现时海珠湖周边二手价稳中带升，并且出现业主反价现象，反价幅度约5%左右，特别是罗马家园业主对后市有信心，故此会惜售物业，导致盘源相当紧张。目前，罗马家园二手均价约1.9万元/m2，但对比起一手价仍有一定优势。客户多为“小房换大房”或对社区环境有要求的改善型买家。此外，海珠湖周边时代廊桥及森语星园等楼盘，楼龄较新，有小区管理，均价约1.7万元/m2左右。

　　据中原地产罗马家园分行魏晗和逸景路二分行何小芳透露，海珠生态城板块目前二手住宅成交活跃度不高，投资客由于交通不便等原因，较少关注。而对于海珠生态园“四大馆”的建设，何小芳亦表示“时下知道此消息的客户并不多”。行家预测，随着配套的完善及海珠生态城知名度的提升，该板块未来的升值空间仍令人期待。（王雯倩）