济南商业地产项目大量涌现 部分项目经营惨淡

　　在楼市调控政策的作用下，商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，投资呈几何式增长。刚刚过去的首届济南读者购房节上，由“创富会”推出的商业地产联展尤为引人注目，绿地中心、济南恒大城、南益·名泉春晓、中建·文化广场、祥泰广场等众多商业项目加入其中，为济南房产市场开辟了新的投资平台。尽管呈现全面升级的态势，但也有不少业内人士认为，商业地产表面繁荣的背后，正面临培育期长、同质化严重、融资渠道单一等问题，已然进入发展瓶颈。

　　商业项目大量涌现

　　济南自古商贾云集，有着“百年商铺”历史印记。如今，随着城市经济的不断发展，济南商业大都市的地位重新得到确立，商业地产开发也随之展现出巨大的发展空间和市场需求，各大开发商正把握这一重大历史机遇，大力开拓市场，一时间，商业地产正在成为济南地产的又一主角。

　　去年以来，虽国家宏观调控政策密集发布，楼市观望情绪加重，但绿地、保利等品牌房产商却纷纷携巨资逆市抄底商业地产，这似乎预示着商业地产将迎来巨大的发展前景。

　　刚刚过去的首届济南读者购房节上记者看到，由“创富会”推出的商业地产联展吸引了众多投资者的关注。不仅仅是绿地、恒大等地产大佬前来捧场，南益·名泉春晓、中建·文化广场、祥泰广场、汇展香格里拉等也加入了展销行列。

　　有人说，2012年是济南商业地产发展的旺盛期，城市综合体项目、商业广场等犹如雨后春笋一般大量涌现。世茂国际广场，集写字楼、公寓、商业于一体，将自身优质业态、商业体系与区域商业实现高度融合;绿地普利中心项目将打造60层、300米高的“济南第一高楼”;银座中心按照国际先进理念进行设计;中建文化广场、鲁商国奥城、保利中心等项目也在火热销售……不难看出，济南的商业地产不仅在品质上有了提升，在产品结构、开发理念上也得到了全线升级。与此同时，楼市调控对住宅市场的限制也使得不受限购影响的商业地产迎来了前所未有的发展机遇。

　　部分项目经营惨淡

　　近几年，大的商业地产企业如万达、恒隆、银座的扩张，带动了济南的商业地产。从目前济南的商业项目来看，银座商城、贵和商厦等风生水起，租金、人气一直火爆，但是像泺口商圈的缤纷五洲，泉城路商圈的圣凯摩登城以及市中心的苹果城等项目却经营惨淡。

　　业内人士分析认为，从城市规律、经济实力、人口规模、发展阶段等各方因素来看，商业地产的开发建设进入了一个新的阶段，但是，在表面的繁荣背后，其面临的问题也不断显现，培育期长、同质化严重、人才桎梏等，种种迹象表明，商业地产已然进入了发展瓶颈。

　　一般的商业从最初的运营到业态基本定型需要三到五年的时间，这期间业态是不断的调整期。需要产权的统一，没有单一的产权很难实现整体的运营。而目前开发商由于资金的需要，多数是分割出售，在规划设计阶段主要考虑出售的难易，而没有完全按照商业的规律去规划，且售后没有统一的运营组织，容易导致经营惨淡。业内人士表示，市场上的项目出现经营惨淡的现象多是源于开发商对“养商期”不能正确理解和面对。

　　除此之外，商业地产开发的井喷趋势也带来了人才的巨大缺口。业内人士认为，商业地产开发比住宅更复杂，涉及定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。另外，现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。

　　整体运营需业权统一

　　如何突破这些瓶颈?业内人士认为，一般的商业从最初的运营到业态基本定型需要三到五年的时间，这期间业态是不断的调整期，需要产权的统一，才能实现项目的整体运营。而目前开发商由于资金的需要，多数是分割出售，在规划设计阶段主要考虑出售的难易，而没有完全按照商业的规律去规划，且售后没有统一的运营组织，容易导致经营惨淡。

　　随着商业地产的发展，现在已不是只要销售做得好，招商做得好，就能够满足开发需求的时代了，商业价值往往更体现在后期运营上，一定是将后期经营理念贯穿于项目运作中的模式，提早认识到业权统一对于项目的作用，处理好业权问题，通过统一规划、统一招商、统一运营等使项目顺利营运，提高项目租金。

　　此外，也有业内人士指出，商业地产项目经营涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高，要做真正的商业地产开发还须解决“运营能力”、“利益分配”和“退出机制”这三大难题。其中，运营能力的高低，直接决定着商业物业租金水平的高低，而“利益分配”和“退出机制”则是住宅开发商转战商业地产后面临的风险。相对住宅短平快的运作方式，商业地产运营是长期性的、多主体的，不仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，对于企业自身的实力将是一个考验。在目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。

　　对于投资者来说，商业地产不同于住宅，受城市规划等影响比较大，且产权年限不是很长，这就需要投资者在出手时深入了解项目的定位以及运营的手段，而不是看到商业地产炒热了，就随大流往前冲。(谷青）