广州多数楼盘未密集维修 维修资金仅花掉1％

　　广州81.26亿元房屋维修资金，累计仅使用不到8000万元，99%的资金“沉睡”在银行？在CPI高企的当下，我们房屋的“养老钱”如何才能保值增值？在昨日举行的物业维修资金政策说明座谈会上，广州市物业专项维修资金管理中心主任黄光华回应称，广州市目前大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段，随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。他还透露，未来广州物业维修资金有望将目前三个月整存整取改成一年定期，让维修资金得到更高的增值回报。

　　99%维修资金睡大觉？

　　维修资金使用率将逐年提高

　　从数据看，广州物业维修资金的使用率仅约1%。高达99%的维修资金在银行“睡大觉”？

　　“到目前为止，维修资金归集与使用都是规范、安全的。”广州物业专项维修资金管理中心主任黄光华指出，目前，广州市维修资金归集量大、使用少，但不等于维修资金在“沉睡”和使用难。

　　他表示，维修资金是物业的“养老金”，只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才能使用。“广州市目前大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段。”据其介绍，随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。目前，维修资金使用量的分析也证明了这一点。如：2007年维修资金的使用量仅有438万元，到2011年已经增长到1727万元。

　　动用维修资金门槛太高？

　　尽可能简化程序缩短审查时间

　　根据规定，动用物业专项维修资金必须有超过业主总数或总面积2/3的业主签名。据了解，不少小区使用维修资金被卡在这一环节，凑足这2/3的签名难度不小。

　　对此，黄光华表示，为确保维修资金的使用安全，保障业主利益，双2/3业主签名、两次公示和现场查看等环节是必要的。“有业主反映维修资金使用难的问题，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。”黄光华透露，目前，广州酝酿投资近千万元建设维修资金信息化管理平台，该平台建成后，市民可以通过网络、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等简化业主签名的手续，解决双2/3业主签名难的问题。

　　他表示，广州市物业专项维修资金管理中心也将在确保维修资金使用安全的前提下，尽可能简化办理程序，缩短审查时间，提高维修资金使用的办理时效。“需要提醒的是有不少物业服务企业有畏难情绪，客观上也是造成签名难的原因之一。”

　　赶不上CPI，维修资金缩水？

　　调整存储期限让资金保值

　　有业主提出这样的担忧：依照规定，过了保修期后，涉及到建筑物的中修、大修、翻修、更新改造才能动用专项维修资金。这一时间段往往要十几年甚至几十年后，资金本身会大大贬值。“先行缴纳的维修资金，按现在的物价指数，还能承担一次大修、中修，过了十几年可能连一次小修都应付不了。”

　　如何让维修资金“活”起来？

　　目前，荔湾区金盈居小区提出申请拿维修资金购买国债，荔湾区四季花园小区也提出要将物业维修资金按5年定期存款，进行保值。

　　黄光华解释说，自2010年4月起，将维修资金的存储利率从活期调整为三个月整存整取定期存款利率并计息到户。据介绍，国内大多数城市的维修资金都是按照三个月定期存款利率计息的，不过有城市仍是按照活期利息，还有个别城市是存储一年定期的，还有城市采取组合定期存款的方式管理。

　　黄光华说，广州正在考虑，在保证维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定将维修资金用于一年的银行定期存储。他表示，今后或可考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例，如新物业可以多花钱投资，老房子则要多留一点随时备用，相关政策还有待进一步研究后出台。值得一提的是，与购买国债一样，进行定期存储后，业主分户账面也应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。

　　除了购买国债和存储利息，维修资金还有两种增值途径：包括利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的业主所得收益(业主大会另有决定的除外)和共用设施设备报废后回收的残值。

　　据悉，今年9月，住宅和城乡建设部房地产市场监管司开展全国维修资金管理情况的调研，广州方面已将有关情况上报，建议尽快完善维修资金增值收益方面的规定，统一存储计息标准。

　　突发状况维修资金如何救急？

　　十余情况未来或可紧急提取

　　黄光华说，在申请资料齐全、符合使用规定的情况下，申请使用维修资金的审核时间一般需要10—15个工作日。

　　遇上紧急时刻，这笔“救命钱”如何“救命”？

　　记者了解到，此前广州市物业专项维修资金的使用，是采取小区业主或物管公司先垫资维修后，再根据工程进行申请提取资金。但更换电梯等大项目，往往无力进行垫资。

　　黄光华透露，今年年初，广州出台了维修资金的预支付管理规定。业委会可以有维修需要时先申请提取维修资金，资金按照工程进度可分期到款，既保证可及时修复楼宇又防被骗取。

　　值得关注的是，广州市物业专项维修资金管理中心有关人士透露，广州正在制订《广州市物业专项维修资金管理办法(暂定)》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定，包括10多种紧急情形，确保紧急情况下物业得到及时维修。

　　维修资金能否换“管家”？

　　将可由业主就近选择托管银行

　　按照规定，维修资金实行专户存储，维修资金管理部门应委托所在地一家商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行。

　　目前广州市有中国农业银行、中国建设银行、广州银行和平安银行等四家维修资金专户管理银行。其中，中国建设银行负责办理从化市、增城市、花都区、番禺区等四个行政区域维修资金的存储和支付业务；中国农业银行、广州银行和平安银行负责办理其余八个行政区域维修资金的存储和支付业务。

　　广州市物业专项维修资金管理中心有关人士称，在符合基本准入条件的情况下，广州市近期拟采取公开招投标的形式选定专户管理银行。以后，业主便可以物业管理区域为单位，在所有专户管理银行中自由选择一家办理维修资金的存储和使用业务。

　　截至今年10月底，共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡，维修资金归集总额81.26亿元，累计使用7997万元。 (数据由广州物业专项维修资金管理中心提供)

　　个案

　　用维修资金买国债 广州首例申请仍待破冰

　　广州首例申请以维修资金购买国债的荔湾区金盈居小区在遭遇两年的波折后，仍然静待破冰。记者昨日了解到，按照规定，维修资金只能用于购买记账式国债，具体操作未能明晰成为困扰。广州市物业专项维修资金管理中心负责人表示，将协助小区业委会推进利用维修资金购买国债一事。

　　根据国家相关规定，小区专项维修资金可以用于购买一级国债。但是在实际操作中，广州首例申请以维修资金购买国债的荔湾区金盈居小区的经历确实一波三折。

　　荔湾金盈居业委会主任练志群昨日向记者介绍说，该小区2008年成立了业委会，目前自行管理小区物业，平时小区一般小修小补都不会动用维修资金，而是在管理费盈余中去支取。

　　金盈居有物业维修资金124万元左右。2009年时，业主们分析发现：一方面，小区物业5年内不需要大修，用不到物业维修资金；另一方面，通货膨胀率超过4%，维修资金面临逐年缩水的压力。“有业主说不能让这笔钱‘沉睡’下去，有当会计师的业主提出如果这笔钱存定期，5年就可以有20多万元的利息。”

　　2010年下半年，金盈居经过组织全体业主(301户)投票，经74.75%的业主同意后，向广州市房管局提出申请，希望从累计积存约124万元的维修基金中，取出100万元购买三年期国债。

　　今年2月，广州市房管局物业专项维修资金管理中心口头回应，允许购买。但时至今日，金盈居利用维修资金购买国债的尝试仍然未能实现。

　　用维修资金购买国债到底卡在哪个环节？

　　作为金盈居物业维修资金的托管银行，农行广州北秀支行负责人康丽雅解释说，目前我国发行的普通国债有三类：凭证式国债、储蓄国债(电子式)和记账式国债。根据国家有关规定，凭证式国债和储蓄国债仅面向个人投资者发售。若利用维修资金购买国债，则属于机构投资者。因此，维修资金只能用于购买记账式国债。

　　康丽雅指出，业委会是想购买按市场利率定收益的凭证式国债，而记账式国债的收益并不固定，其特点是可随时上市，可通过高卖低买、快进快出赚取差价来进行盈利，也意味着像股票一样需要有人具体操作。

　　她表示，尽管国家规定维修资金可以购买国债，但并未明确具体如何操作购买。如果金盈居要购买记账式国债，对银行来说仍存在操作难题。“开设账户是以维修资金管理中心名义开户还是小区业委会名义开户，具体由谁来操作这笔钱呢？”

　　据了解，国内仅有上海、深圳等少数几个城市利用维修资金购买了国债。如上海市仅在约10年前购买过国债；深圳市从2008年开始购买国债，凭证式国债仅面向个人投资者发售的政策出台后，今年未再购买任何国债。

　　广州市物业专项维修资金管理中心黄光华说，维修资金购买国债只说可买，但具体操作上应该用多少比例去购买多少年期的国债，才能确保其急用时有钱可用，这些问题都值得研究。他也表示，将协助小区业委会推进利用维修资金购买国债一事。

　　记者 郑佳欣