上海探索土地出让“门槛”机制

　　土地出让不再是简单的“价高者得”。上海土地出让重大创新“第一拍”，在外滩金融集聚带“试水”——昨天，外滩十六铺地区两幅“黄金地块”名花有主，中标的不是开发商，而是准备入驻外滩的金融机构。这是上海首次采取“先招后拍+三带”方式出让土地，就是在出让时设置三个附带条件：带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件。提出这些“苛刻”条件，是为了让外滩地块上的发展，更符合外滩金融集聚带的整体功能和形态规划，与上海国际金融中心建设更相匹配。

　　这两幅地块——黄浦区594(北块)、596街坊地块，处于外滩金融集聚带“核心”地带，而且紧邻建设中的外滩十六铺二期项目。其中，594(北块)街坊地块东至外马路、南至良良大酒店、西至中山南路、北至东门路；596街坊地块东至外马路、南至复兴东路、西至中山南路、北至老太平弄。出让土地面积18675.5平方米，地上可建建筑面积75871平方米，规划土地用途为商业办公综合用地。

　　出让地块走市场之路时，如何使黄浦江畔的稀缺资源，不至沦为“炒地者”的砝码，而且能更符合地区的功能定位？设置出让“门槛”是一种全新的探索。黄浦区委副书记、区长周伟接受本报记者采访时表示，“先招后拍+三带”的土地出让方式，是通过机制的创新，使土地出让不再是简单的“价高者得”。由于设定了投标条件，进一步吸引金融机构参与竞标，确保了外滩地区规划功能的充分实现。“带”的规划设计方案，是由国际知名设计公司根据地区规划目标而设计，要求投标人不能“自说自话”，而要以出让人提供的规划设计方案为基础，根据各相关部门的要求进行深化、完善，在获得相关部门批准后方可进行开发建设。这一机制探索也有利于加强对土地市场的调控，防止投机行为，能更好地实现房地产宏观调控目标。

　　与以往的土地出让不同，因为附加了诸多条件，两幅地块的招标文本厚达五六十页。围绕外滩金融集聚带的定位，提出了诸多具体要求，如规定10年内不得转让，对项目开竣工时间有明确要求，规定基础设施须统一建设，地块应与十六铺二期地下空间、南外滩地下通道相互连通等。并要求带建一些项目，如需按政府要求的标准建设3.2万平方米地上建筑，带建公共绿地，负责地块与十六铺二期间连接天桥的建设等。同时，特别明确了金融机构的特性要求，如全国性、总部参与、有实体运作等，有意吸引大型金融机构参与投标，进而落户外滩。在此基础上，采取“有竞价招标”，即先按综合条件由评标小组进行综合评分，达到规定分数线的竞买人确定为中标候选人，然后再按价高者得原则，通过现场竞价确定中标人。

　　“第一拍”成效显著。据黄浦区规土局介绍，得知“三带”条件后，不符合要求的开发企业望而止步，而全国性的金融机构纷至沓来。地块于11月23日投标，4家金融机构参与，经专家评标，两家入围现场竞价。最终，由中国太平洋财产保险股份有限公司和上海外滩滨江综合开发有限公司联合体中标，总价27.7亿元，地块成交楼面单价为36509元。(记者 王蔚)