养老地产购买使用权存在极大的法律风险

　　根据今年十月份广州媒体所做的调查分析，目前，广州市有超过100万老年人，但社会养老机构的床位数仅有约3万张，共中三分之二是民办养老机构。

　　一位业内人士告诉记者，入住老人院门槛并不低，首先要缴纳一笔不菲的入院费。公办养老机构入住院费用最低，一般情况下也需要有5000元。而一些民办养老院的入院费则较贵，从几千到十万元不等。由于公办养老院常常是一房难求，大部分老人只能入住较贵的民办养老院。

　　据介绍，大型民办养老院现状为收费灵活，入住门槛高，可以按天，按月，有也可长住。长住的老人占95%以上，大概是100元一天。按月收费则大概2400元到2600元，入住一般要先交几万元入住费，之后每个月缴纳伙食费、服务费等费用。但像颐福居·尊长园项目动辄需要几十万的项目，而且服务收费要5千到7千多的，在广州市还是第一次出现。

　　而公办养老院根据广州市老人院官网上公开的收费标准，入院时需一次性交住院设备费4800元或5000元，及费用保证金20000元，入院一次交齐。每月缴费标准，按老人所在区及生活自理能力而定。伙食费按实际支出收费。特殊护理费是25元/天，重病急救按实际天数计。这个收费标准在广州市属于中等水平。和国内其他养老院不同的是，60%的入住老人都是广州各个街道送来的孤寡老人和“三无”老人，而且这些老人入院后，吃、住、就医都是完全免费。

　　项目负责人黄东升介绍，该项目是在吸取香港养老模式的经验，开创了高素质社区养老的新模式，但有业界人士分析认为，这个项目就是彻头彻尾的非法项目，只是以“养老概念”为营销噱头，最后难免成为了某些人的吸金“利器”。

　　在不少业内人士看来，目前中国并没形成真正意义的“养老地产”，多数企业是想借“养老概念”试图在地产领域分得一杯羹，更不排除部分项目把养老公寓作为吸金的“噱头”。

　　目前，广州多数养老地产项目是通过划拨或转让集体用地规划而成的中高端“老年公寓”，一般入住者没有产权，办不了房产证。对购买者而言，买的只是使用权，最多20年。相关业内人士称，但是这个项目没有经过政府部门划拨，也不属于集体用地，其产权是国有土地，规划用途是公共绿地，而且还处于白云山生态控制区，这个项目属于违建，随时有被政府强拆的风险。市民购买20年的使用权，权益无法得到保护。

　　广东法制盛邦律师事务所律师杨文龙则介绍，这种房子产权不具备土地使用权，具有临时性质，在这过程中如果遇上政府拆迁等，承租人的钱随时有可能打水漂；而承租市民如果长租，等于是提前透支了租金，如果届时建筑被拆，将面临投进去的钱不能返还，造成被动。租上租理论上是可以，前提是上一手的出租人同意这手的人可以转租，这个租赁合才有效。如果上一手不同意，就是无效的。但是，租上租重重叠叠越多，造成越多的风险，这种关系太复杂，某一环节出问题会造成整个链条出问题。