调控“金箍圈”难松 楼市或温和上行

　　业内人士预计，在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的基调下，明年楼市将“温和”上行，可能出现量价齐升态势，但房价总体上难有大幅波动。同时，房地产市场的一些隐患仍需重点关注。部分热点城市存在的供应缺口或成为这些城市房价反弹的动力。地方政府对土地财政的依赖尚未根本改变，这可能成为地方政府松绑调控政策、引发房价上涨的重要因素。

　　政策 限购限贷料难退出

　　近期，不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，全国70个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响。以限购、限贷为主的楼市调控政策延续与否，成为外界关注的焦点。

　　“一旦政策变化，市场就会马上回潮，而且是高速回潮，那调控就失败了。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林向中国证券报记者表示，从限制需求的角度来讲，明年房地产的限购和限贷政策将不会改变。

　　他认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在短期内无法快速增加供应的情况下，对市场需求端的管控政策不会放松。

　　这种观点得到不少业内人士的认同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，随着近期房价加速反弹，相关部门甚至有可能祭出更多新政，如房产税试点扩围等。

　　多数业内人士认为，房地产政策的取向，主要是在维持现有政策延续性和稳定性的情况下，抓紧建立长效机制，如推进房产税试点、完善保障房建设和分配制度等。王珏林认为，即便出台新政，也不会超出“新国八条”的范围。

　　明年楼市有望迎来相对宽松的大环境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，今年以来房地产市场销售向好，与两次降息带来的宽松货币环境密不可分。从中央经济工作会议的基调来看，明年经济增长强调“稳中有进”，货币政策将保持稳健，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。这对房地产市场无疑是利好消息。

　　此外，随着城镇化概念提出，多项配套政策可能在明年出台，这也将成为房地产业的中长期机遇。按照中国指数研究院的观点，预计未来十年我国新增住宅需求(包括保障房)约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，市场前景依然良好。

　　市场 量价或呈温和上扬

　　“明年市场不会差，至少上半年将延续现有的反弹形势。”北京某热销项目销售总监对明年的房地产市场走势感到乐观。这种“谨慎乐观”的态度已成为业界主流。

　　中国指数研究院预测，明年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，将同比增长9.6%，止跌反弹。

　　中金公司研究员宁静鞭认为，明年全国房地产销售面积或小幅增长。按揭信贷的松紧程度(进而影响按揭利率的折扣水平)是决定短期需求释放的主要因素，而明年新发放的按揭信贷规模有可能高于今年。

　　“新国八条”出台以来，刚性需求潜力已经得到证明。多数业内人士认为，在推进城镇化和工业化的背景下，供不应求仍是市场主流，这将促使楼市进一步上行，并带动房地产投资、新开工面积、销售面积等指标回升。

　　伴随销售回暖，业界对房价预期也转为乐观。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等因素推动下，明年房价将保持“温和”上涨，涨幅或维持在5%至10%之间。

　　房企资金链的改善同样支撑上述观点。据悉，目前海外融资、银行贷款逐步放松，加之今年以来市场销售良好，万科、恒大、保利等一线房企资金明显好转，部分二线房企资金链也有明显改善。业内人士认为，房企资金来源增加，将降低企业降价的动力。

　　事实上，近几个月来，房价整体上涨趋势已经确立。国家统计局的数据显示，自今年6月以来，全国70个大中城市平均房价连续6个月保持环比回升势头。其中，上月70个大中城市新建商品住宅价格(不含保障房)平均环比上涨0.26%，呈加速上涨态势。

　　多数业内人士认为，这种态势或因政策压力而难以持续。中国指数研究院指出，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。

　　中航证券研究员吴伟强调，整体上看全国楼市仍处于去库存的过程中，尤其是市场供应充足的二三线城市，房价后续反弹的动力可能有限。

　　隐忧 土地财政掣肘调控

　　在楼市持续回暖的背景下，并非所有数据都偏向乐观。据中国指数研究院的统计，从2009年到今年上半年，武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米，远高于其他城市。相比之下，北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右，仅相当于武汉一个城市的成交量。

　　近年来，不同城市的市场供需状况发生了巨大变化。中国指数研究院指出，一线城市的市场需求量巨大，但供给持续不足。经过多年的消化，目前已面临后续供应紧缺的情况，这将成为未来房价上涨的重要压力。

　　相比之下，不少三四线城市供应充足但潜在需求较弱，供应过剩的风险值得关注。中国社科院此前也强调，部分地方楼市存在崩盘风险。

　　业内人士认为，不同城市的楼市正在出现分化。调整供需关系将成为明年重要的政策着力点，但需要警惕部分城市土地财政借机抬头的风险。

　　此前不少二三线城市大量供地，被认为是土地财政推动所致。据统计，当前土地出让收入占地方财政收入的比例在30%以上，部分城市甚至超过50%。这不仅促使地方政府放量供地，也成为其松绑楼市调控的动力。

　　来自财政部的数据显示，今年前11月，全国国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。分析人士认为，随着上述收入的减少，地方财政压力持续增加。在巨额地方债务陆续到期的情况下，明年地方政府松绑调控政策的冲动较强，这可能影响到政策执行的效果。

　　据不完全统计，自去年下半年至今，全国共有超过40个城市对楼市调控政策进行微调，多涉及公积金贷款限额提高、放宽普通住宅标准、延长土地出让金缴纳期限、税费优惠等等。

　　业内人士指出，地方政府是楼市调控政策的执行主体，若不建立长效机制，改变地方财政对土地出让收入的依赖，在政策执行中出现的松动现象难以杜绝。