2013年楼市大戏如何续演 限购负面作用或渐显

　　本期嘉宾：

　　谢国忠 独立经济学家

　　姚玲珍 上海财经大学不动产研究所常务副所长

　　薛建雄 中国房地产信息集团研究总监

　　印堃华 上海房地产经济学会副会长

　　话题一

　　房价是否会上涨

　　●上涨是基本趋势

　　●不存在暴涨可能

　　进入11月以来，全国楼市走出了一波比“金九银十”更加火爆的行情。龙头房企重回一二线城市拿地，11天内诞生7个“地王”，“王的盛宴”正在上演，万科、恒大、保利地产等在完成全年目标后，加速对优质地块的争夺。在即将到来的2013年，楼市是否会延续这股暖流？房价是否会触底高涨？

　　薛建雄：房价上涨是基本趋势。随着国内消费者生活条件的提高，工资待遇提升，物价上涨的同时，房价必然也是呈上涨趋势的。所以，2013年楼市将会延续这种趋势，只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响。

　　纵观今年的楼市，呈现触底现象，来年房价虽有反弹风险，但不存在大幅反弹或暴涨的可能性，因为调控政策的执行力度依然很大。

　　姚玲珍：客观来说，2013年触底暴涨的情况不会出现，最多就是延续今年回暖的趋势，稳步增长。2013年的房价会涨，那是和如今国家经济发展水平相关的，不会出现大规模的涨幅现象。国家的一系列政策也是为了防止房价突然暴涨的情况出现。

　　谢国忠：如今回暖的状态，主要集中在上海和北京等一线城市。中国楼市价格的调整相对于其他国家来说，是极为复杂的，其中政府方面的舆论导向是促使这些复杂境况诞生的主要原因之一。与此同时，我们应当知道，政府对于楼市价格也有控制的能力。这使得市场更为混乱，让人们对房地产市场的走向一头雾水。

　　值得注意的是，国有企业的拿地情况也在不断创新高。国企和地方政府之间的楼市地产交易，更如同一个人将钱从一个口袋换到另一个口袋，没有什么区别。其实，如今中国大部分地区的土地是很难卖出去的，那么这些回暖和高涨，也许就是地方政府和国企之间的“动作”所造成的。

　　印堃华：今年年末的房价“回暖”是长期受到压抑后的需求释放。房价高涨的根本问题是供求矛盾，目前的现状是明显供不应求。

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，将积极稳妥推进城镇化。其实无论是城市化还是城镇化，都将为房地产带来发展机遇，因此房价上涨是未来的必然趋势。预期明年上半年房价会在适当的调整范围内波动，5月后预计会逐步向上。

　　话题二

　　“限购”会否被取消

　　●被取消可能性小

　　●负面作用或渐显

　　“限字诀”仍是今年楼市调控的主要手段，临近年末，对于限购是否会取消的各种声音蔓延在互联网上。有人说，限购是为了抑制投机投资，房地产要回归居住需求，所以要限购。也有人说，限购应该是最坏的政策，最后的结果一定是一大堆的后遗症，“限购”、“限贷”等调控政策都应尽早取消。那么，“限制令”是否该被取消？

　　薛建雄：就目前情况来看，市场回暖令准备入市的刚性需求队伍不断扩大。然而在国家限购的打压下，“房票”随着成交而减少。这对于控制房价和炒房现象有积极作用。

　　个人认为，限购政策不会消失。不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。

　　然而，无论是限购还是限贷，都是国家运用差别化对待购买者，由此进行宏观调控的手段。所以对于这些政策，我们应该给予肯定。

　　姚玲珍：限购令限制的对象是需求方。当然不得不说，房产限购有时难免伤及无辜。但限购令依旧是标志着楼市新政进入了数量调节阶段。若是任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于“饮鸩止渴”。事实上，限购令的确对房价控制起到一定的作用，基于此，预期限购令不会取消。

　　然而，限贷政策不仅对楼市的开发商、供应商产生了影响，也对消费者产生了一定影响，所以它的作用是双方面的。与限购令相比，它的作用主体有差别。严格意义上来说，它是一个货币政策，也是一个市场性的手段。而限购则是一个行政性的手段，或是管制类的措施。从调控的效果来说，限贷的效果没有限购令强。从这些不同之处我们可以了解到，如果国内的房价依旧处于动荡状态，那么限购或许会在调控效果上更为显著。

　　谢国忠：限购有被取消的可能，但这种可能性并不会特别大。如今看来，限购政策已经没有特别大的意义，许多城市的限购条件很容易被突破，对购买需求的压制其实有限。而很多三线城市都未采取调控政策，房价也依然下降，这说明房地产行业的降温，主要是因为大环境的变化。

　　对于限贷，市场上普遍存在一种误导性的说法。过去，银行在房地产泡沫化的过程中有推波助澜的情况，你可以为了购房，不断地贷款。而如今，限贷就是银行对于贷款风险的一种控制手段，这是全世界银行业对于银行管理的最起码的一个标准。如今却是将限贷说成是政府强迫的一个政策，这其中是有些误区的。

　　印堃华：房地产陷入了“边调边涨，愈调愈高”的局面，实际上是因为宏观调控思路出现了问题，提出的一些对策并未切中要害。楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费，但是目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根，然后加息加税，再不行就限购、限贷、限价。这样的对策并不符合市场经济规律。

　　更甚的是，“限购+限贷”政策造成大量民间资本外流，不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产，这对中国经济伤害很大。随着城镇化的提出，政策调整有望。

　　话题三

　　两极分化是否加剧

　　●去泡沫化过程

　　●不会再继续扩大

　　在楼市暖意涌来时，也有不少城市被曝出“坏消息”：12月4日，据报道，贵阳“中国第一神盘”房价腰斩、温州地价大降18.03%；12月11日，鄂尔多斯再次被冠上“鬼城”之名，受民间借贷“崩盘”影响，鄂尔多斯个别楼盘烂尾多数半死不活，房租一泻千里。这种两极分化的情况是由于什么造成的？房地产行业两极分化趋势是否会继续加剧？

　　薛建雄：部分城市的楼市“崩盘”，根本原因在于投资过热。以上海为例，人口接近2500万人口，每年房地产开发在2000万平方米左右。而鄂尔多斯城市人口才30万至50万，那么该城市开发的房产应该也是遵从这样的比例。但是它的房产开发量却接近上海，因此它的泡沫状态可想而知。

　　而对于房地产行业两极分化趋势，目前已经到了一定的限度，不会再继续扩大了。今年对于房地产就是一个去泡沫化的状态，上海的房地产泡沫在10%至20%之间，贵阳等城市则在60%至70%之间，如今上海房地产的泡沫基本消失，而贵阳这些城市去除了50%左右，剩下的将在三五年之间逐渐消耗，届时房价将回归平稳。

　　姚玲珍：城市间两极分化趋势，最主要的因素是经济发达程度不同。一二线城市的经济条件明显优越于贵阳、鄂尔多斯等三四线城市。与此同时，资本往发达地区集中，那么三四线城市的劣势就越发明显。

　　三四线城市在房价高涨到一个顶点后，便无人购房，开发商必会采取降价手段，“以价换量”。政府为了当地经济考虑，会对一些楼盘“出手”，当然这个价格相较之前，肯定是较低的。所以“崩盘”一说，也就成立了。

　　其实，一二线城市的楼市成交量和价格是从今年下半年开始逐渐回升，地价也随之回暖，开发商基于对一二线城市楼市后市预期的看好，也在为下一轮竞争进行储备。但是，经济落后地区的楼市起点不同，现状也不同，后续经济力量过于悬殊。

　　不过，随着城市的发展，以及沿海城市经济中心逐渐向内地偏移，带动内地某些城市的发展。如此一来，两极分化趋势也会在去泡沫化的过程中停止加剧。如今开发商到一些三四线城市拿地也可以说明这一点。

　　谢国忠：如今三四线城市的楼市出现“崩盘”，二线城市的楼市也受到一定的影响。不过，国家对一线城市土地开放较为严格，土地使用需要国务院的批复。从而在2008年开始的发展区域经济的时间里，一线城市的土地批得较少。这也是如今就不会出现如同三四线城市那般供应过多，楼市崩盘情况的原因。

　　与此同时，舆论作用在三四线城市也不是那么有效。若是在北京或者上海等城市，或许会造成较大规模的购房。三四线城市的楼市和房产已经处于一个饱和状态，不是一个阶段性的舆论引导就可以完全挽救。

　　总而言之，两极分化趋势的出现，在一定程度上是政府、开发商促成的，或者是说房地产商利用了老百姓的心理弱点。老百姓都会担心失去购房的最佳时间，侥幸心态让楼市经历了较大的波动。

　　至于这个趋势的走向，要看楼市日后的走向、各种政策以及消费者的消费能力等方面。

　　印堃华：各地的发展情况不同，经历了这一轮楼市宏观调控之后，一线城市房价疯涨势头压住了、供应量偏紧，不少开发商则纷纷跑到三四线城市购地造房，加剧了三四线城市的泡沫化。与此同时，不少小城市钱多乱开发，建设与本身城市发展水平不符的城市综合体项目等，而由于三四线城市没有外来资金流入，大量开发楼盘难以被消化吸收，导致严重过剩。最终，只能由地方政府收拾“烂摊子”。

　　话题四

　　房产税扩容在即？

　　●推广势在必行

　　●做好法理准备

　　自2010年本轮宏观调控开始，“限贷+限购”的严厉手段，使房价疯涨势头得到抑制。但随着部分地方政府出台“松动”政策，楼市开始骚动。于是，房产税扩容的呼声愈发激烈。那么，房产税会何时在全国推开？此外，2013年其他楼市调控政策还会有哪些变化？

　　薛建雄：房产税的推广应该是在下一轮房价大涨之时。在房价大涨之时，出台这样的政策，房价必然会出现下跌情况。

　　预测房产税应该会在2015年至2018年左右在全国推广。预计2015年时，上海等一线城市的房价会在2.7万元至2.8万元左右，然而，过了2015年房价将会面临大涨，会增长至5万元至6万元之间。这时房产税的出台会让房价跌回5万元，但是相比今年的房价，它已然是翻倍的增长。但具体判断标准仍要根据当时的情况来定。

　　市场是动态的，任何调控手段都是根据当时市场的情况而定。然而，就目前国家对于楼市的宏观调控政策来看，除了房产税，无法找到更为严格的政策。此外，“限购+限贷”在2013年仍然会起到不错的效果。

　　姚玲珍：房产税试点从2010年推出后，基本集中在北京、上海等城市。然而房产税最终是否会在全国推开，有一个时间上的把握。事实上，房产税如今也面临一个问题：它该不该存在。这是由于中国消费者对房地产后续持有成本不甚关心的原因。但是从税赋的结构来说，房产税的推广是势在必行的。

　　房产税对于房价和楼市的调整，虽然没有限购、限贷政策效果明显，但是依旧有存在的必要。因为如今楼市的复杂和房价、地价出现触底回暖的现象，所以我个人觉得房产税在2013年，会有扩大试点的趋势。不过，并不会全面推广，因为中国城市的层次差异很明显，不可能同时推广，这将有一定的过程层层推进。

　　实质上，按照目前试点的情况上来说，房产税不会让房价有过于明显的下跌。因为房产税的税点很高，目标主要是针对增量房。所以房产税的施行只是控制房价，对于房价下跌的影响并不大。

　　关于中国未来的楼市调控政策，目前看来中国楼市调控状态已经是极为严厉的。日后这些政策或许会进行完善，但是不会再出现其他的更为有效的调控方式。

　　谢国忠：房产税日后应该是要推广的。因为如今很多地方就是靠卖地获利。如果土地卖不出去的时候，就得用税收来补贴。

　　房产税的推广没有特别精确的时间，但是只要房价依旧在波动上涨，那么房产税的推行就有可能被实行。这是一个政策的选择性，要根据房地产价格的走向。

　　若是房产税得到普遍推广，那么很多人都是要抛售手上的房地产。事实上，房产税如今不能切实推行，也在一定程度上与官员财产需要公开有关。

　　关于国家未来楼市调控的手段，为了维持房地产的供求关系，政府也许会让房价慢慢地下滑，但是这些政策都是有一定目的。从历史上来看，这些政策的背后，吃亏的都是老百姓。这次应该也不例外。

　　印堃华：十年来的房价调控实际上是“好心办错事”：压住了一线城市，则放开了三四线城市，将来的副作用会更大。与此同时，住宅房收住了，商业地产遍地开花，过剩严重，商业地产恐成房地产市场下一个更大的“悲剧”。此外，土地利用没有依据市场化配置，否定了定价规律，非住宅用地占据了很大比例，不少工业用地获批却空闲着浪费。

　　需要指出的是，房地产的调控要遵循市场经济规律，降低流通中的税率，提高持有税率。房产税正是持有税率的一种。但值得一提的是，房产税从法理上讲，是一种财产税，租住的产权是不能征房产税的；而房屋已经征收了土地出让金，再征税就是重复征税。因此，在谈能否全面推开之前，首先要做好法理准备，减免流通中的重复税率。

　　2012楼市八大关键词

　　■ 本报记者 陈偲 发自上海

　　回望2012年，楼市在“合理房价”与“微调”博弈中度过，在这个过程中，地产界有无数精彩插曲上演：一条爆料微博火了王石牌“笨笨红烧肉”、一则限购令救活了“假证”行业、一场大雨催生了北京“水景房”、一个预测让地产大佬们沦陷为“赌徒”……

　　合理房价

　　这一年，“合理房价”成为高频词汇，专家们围绕着“降多少才是合理房价”争议不休。2011年底召开的中央经济会议提出“促进房价合理回归”，2012年1月温家宝总理在国务院第六次全体会议上再次重申“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，“合理房价”成为2012年楼市调控的政策主旋律，成为上半年楼市各种场合出现频率最高的词。

　　微调

　　地方政府与中央政府毫不厌倦地玩了一场又一场“猫捉老鼠的游戏”——“松绑-曝光-澄清(叫停)”成为本轮调控的独特现象。2011年底至2012年上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等城市陆续对当地楼市调控政策进行“微调”：放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度……除芜湖、佛山、成都等在触碰限购红线后被叫停外，其他政策基本得到默许。

　　假资格

　　限购在一定时间内控制了房价上涨，也激活了中介们的“聪明”细胞，作假方式层出不穷。2011年2月，北京实行加强版限购令，外地人买房必须有北京连续5年纳税或社保证明，北京楼市成交量大跌，于是不少开发商、中介打出免费或收费办理假社保、纳税证明，伪造购房资格的情况。由此也引发了一场政府严打购房资格造假活动。

　　水景房

　　“来北京，要住就住水景房。”这句话看似像宣传语，实际上是网友对部分北京楼盘质量的讽刺。还记得6月底的那场暴雨吗？就是这场大雨让北京城处处“看海“，而7月21日的60年特大暴雨，让北京多个知名楼盘也在大雨中“沦陷”，一场雨让各种建筑质量缺陷无处藏身，“楼水水”、“房漏漏”层出不穷，网友戏言北京如今处处都是“水景豪宅”。

　　禁墅令

　　一则禁墅令显示了政府对别墅用地打压的决心，也让别墅项目的稀缺性备受关注。今年2月，国土资源部发布了《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出，今年将严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。有趣的是，聪明的商人也将“禁墅令”利用了一把，将其作为宣传点：以前规划方案已经过关的独栋别墅，将变得奇货可居。

　　赌局

　　2012年，房地产圈内一场场“房价对赌”不停上演，巨人网络董事长兼CEO史玉柱与大连万达董事长王健林对赌万达的0.1%股份；房地产学者郭建波与华远地产董事长任志强相约裸奔；SOHO中国董事长潘石屹约赌世家机构常务副总经理彭致远裸泳……不过，对于大佬们的赌局大多数消费者不以为然，赌约往往长达数年，胜负届时早已不重要，重要的是当下他们已吸引足够的眼球。

　　笨笨红烧肉

　　连续的微博爆料将“婚变”的男女主角和万科抛到风口浪尖。10月，在哈佛游学的房地产大佬王石被曝婚变并迎来人生“第二春”，女主角据传是与王石相逢于长江商学院的田朴珺，其在微博上贴出王石烹饪的“笨笨红烧肉”照片，“红烧肉”一词迅速爆红于网络。与此同时，潘石屹等地产大佬躺着中枪，龙湖地产董事长吴亚军随即披露离婚事宜。

　　翘尾

　　进入第四季度以来，“翘尾”、“暖冬”成为年末房地产的代名词。中国指数研究院数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨。在这一轮回暖中，刚需力量重返市场被认为是支撑市场“低开高走”的动力。

　　编者按：

　　临近年底，楼市大乱。一边贵阳、温州、无锡接连曝出“崩盘”、“救市”以及“价格跳水”等消息，而另一边，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，北京、上海等十大重点城市更是出现今年以来的首次同比、环比双上涨。

　　楼市呈现出的复杂“表情”让人看不懂。有人预言房价将下跌5年，泡沫终会破裂；又有多种观点阐述房价上涨的前景。那么，在接下来的2013年中国楼市是泡沫破裂还是回稳成功？2013年，等待着楼市的还有哪些招数？