物管纠纷不断 “管家”变冤家

　　开篇语：

　　虽然每天都居住在自己的房子里，但很多业主对房子的一些事情却都是糊里糊涂的。每月缴纳的物业管理费到底花在哪里？房子出现质量问题该找开发商维修还是使用维修资金或自己出钱维修？遭遇开发商或物业管理公司侵权又该如何维护自己的利益？

　　从即日起，本报推出系列报道，为市民解剖可能会遇到的各种房产“糊涂事”，让市民处理时见招拆招。

　　江门房地产市场近10年迎来了大发展，而随着外来大开发商的进驻，先进的居住理念也被引进，不仅只是体现在楼盘档次、配套等硬实力的提高，更体现在物业管理水平等软实力的突飞猛进。

　　但目前江门的物业管理仍问题不断，相当大一部分小区并未成立业委会导致所聘请的物业管理公司缺乏有效监督，物业管理公司随意提价、侵占小区业主共同财产等问题普遍存在。

　　多花数倍价钱聘请专门的物业管理公司为何得不到期望的服务？业主如何才能避免花钱聘请的“管家”变成“冤家”？

　　有专家指出，减少物业管理纠纷关键还是要做到信息公开，而无休止的物业纠纷将影响物业的价值，最终受损的还是业主。

　　纠纷一：

　　物管因亏损要提物管费

　　近日，新会区颐璟蓝天小区物业管理公司以亏损为由，多次要求提高物业管理费，但业主质疑物业管理公司从不公布收支情况，而是把他们公司管辖下的所有小区费用混到一起来，让业主看不懂，而小区共用地方的广告收入、出租收入等从来没有在公布材料里显示。物业管理公司的提价要求遭到了业主的普遍反对，虽经小区物管、住建局、业主代表及街道办等多方协调，但一直未能解决纠纷。

　　物业管理公司提价是引发物管纠纷的最主要原因，近年来因提价而最终导致物管公司与业主关系彻底破裂的事情层出不穷，不少小区也曾因此而陷入物管真空。一方面是业主认为物管公司没有提供与物业管理费相匹配的服务而拒绝加价，一方面则是物管公司坚称亏损而声称要退出。

　　见招拆招：

　　“加价确是出于成本压力。”从事物业管理工作10多年的峰哥(化名)告诉记者，如果不是成本压力过大，物管公司不会轻言加价挑起与业主之间的矛盾。

　　但据峰哥透露，如果物管公司预计小区只有7成业主缴纳物业管理费的，那么就会将所有经营成本平摊到这些业主身上。而事实上缴纳物管费的业主一般都会比物管公司预计的多，小区还有其他物业出租也可获得收益，这些一般都会作为物管公司的利润不会轻易公开。

　　因此，业主如果遇到物业管理公司以亏损为由要求加价，可以要求物管公司公开所有账目信息，遇到账目不清晰的还可以请专业的审计公司进行审查。

　　纠纷二：共同财产屡遭侵占

　　去年，本报曾报道育德社区停车场之争。开发育德山庄的地产公司坚称育德停车场不属于小区的公共资源，只为配套育德市场所在的综合楼而规划，并将停车场的经营权转交给市场的酒楼经营者。

　　但业主查询规划图纸却发现未明确标明为市场专属停车场。既然有关部门认定停车场属于公共设施，理应开放给居民使用，业主多方投诉。

　　2010年，本报也曝光了一名“保安”私自把小区内的公共用地划成数十个车位，并向住户收取停车费达5年之久。若不交，车子常被莫名其妙地划花或遭到不同程度的损伤。

　　见招拆招：

　　不少物业公司在小区内划出车位，向业主收取停车费，而这些钱如果没有纳入小区物业管理收益中，就会直接被物业管理公司收去，不会出现在物业管理的经营账目上。

　　其实，小区内业主共同财产的内容颇多，大致分为建筑物、道路绿地、设备和资金。一些不守法的开发商、物业公司却将侵占业主的共同财产作为生财之道，而很多业主利益被侵犯了仍糊里糊涂。因此，业主要尽快成立业委会督促物管公司或开发商对小区共同财产进行登记公布，并对其经营状况进行监督。

　　纠纷三：业委会常与业主产生纠纷

　　世纪花园业主选出业委会罢免原物管公司，但由于业委会操作上的失误，选择了一间尚未在江门注册的物管公司接手小区物业管理，造成小区面临物管真空危机，引发业主对业委会的信任危机，最终导致业委会主任辞职。

　　物业管理公司与业主存在矛盾已经司空见惯，而由业主选出的业委会与业主之间存在矛盾也不是什么新鲜事。2008年，本报也报道过育德山庄某小区业主刘小姐因公开质疑业委会主任李伯与其推荐的物业管理公司有不正当关系而被告上法院的事件。

　　见招拆招：

　　目前，江门很多小区的业委会都是在有关部门的指导下成立的，但当选的业委会成员大部分都是义务性质，几乎没有任何报酬。这些业委会成员大部分并不具备物业管理等专业能力，而在日常工作中也不能排除部分业委会成员以权谋私，未能对物管公司真正发挥应有的监督作用，导致与业主产生纠纷。

　　因此，为了保持业委会成员的积极性，业主可以考虑给相关业委会成员报酬，并要求业委会成员定时公布各种信息供业主随时监督。

　　各方说法：

　　减少纷争关键要公开信息

　　蓬江区聚德街某小区是江门最早实施业委会自治的小区之一，多年来一直由业主自发成立业委会直接管理小区事务。小区的保安、水电工、绿化工人、清洁工等有的是由业委会成员兼职，有的是向社会招聘，同工同酬，工资全部公开。小区各种收支账目等信息也全部在小区的公共橱窗粘贴公布，供每位业主查验。

　　“将收支账目等信息全部公开，让业主随时可以查账，能减少很多物管纠纷。”小区有关负责人告诉记者，小区收取的物业管理费只有0.3元/平方米/月，业主缴纳的物业管理费不仅比其它地方少，还可以随时查看所有的账目，因此业主与物管人员之间甚少发生不愉快的事情。

　　该负责人还指出，业主之所以会质疑物管人员，很多时候是因为物管人员的一些管理操作不透明，留有可以以权谋私的空间而遭业主诟病。“物管人员做到公平公开，不谋私利，就能有效减少物管纠纷。”

　　物管混乱影响物业价值

　　“处在杂乱差的小区中，即便房子装潢得再好，也卖不上价钱。”江门市房地产分析师王先生指出，频繁爆发物业纠纷，小区物业管理无法正常运作，会造成小区共有的配套设施因维护不力而受损。而缺少共有配套设施，必然会对业主房子的保值和升值造成影响。此外，共有配套设施受损后，业主要使用还得重新花钱恢复或更换，特别是电力等一些业主日常必须用到的设施。（记者 黄国金）