楼市调控对投资客约束力正明显下降

　　值得注意的是，调查数据显示，限购对投资客的约束力正明显下降。在2011年1季度，近七成的投资客表示限购对他们的影响较大，而到2012年4季度末，这一比例已下降至三成。

　　第一太平戴维斯日前发布的2012年第四季度房产市场报告显示，广州甲级写字楼市场租金环比下降1.7%，而全年度全市甲级写字楼平均租金同比下降1.7%，至每平方米每月人民币146.5元。由于全球性的经济疲软对甲级写字楼市场需求造成压抑，本年度广州写字楼市场表现平淡，租金和吸纳量都较去年有一定的下滑。2012年全年新增供应24.4万平方米，较低的供应水平并没有对市场造成太大的压力，年底空置率同比上升0.9个百分点，至10.1%。

　　另一方面，接近年底，多个商场扎堆开业，共为广州带来约24.3万平方米的优质零售物业供应。由于社会消费品零售保持畅旺，广州市主要优质购物中心首层租金水平继续保持平稳，为每平方米每月人民币1266.7元，与上一季度持平。

　　从近期广州商用物业市场的此消彼长可以看出，随着房地产市场的走暖，投资类置业消费依然在走强。尽管短期内大量新增供应对市场租金水平产生一定的抑制作用，但对写字楼、商铺物业的需求依然稳健增长。

　　笔者注意到另一研究机构世联地产日前发布的2012年度市场回顾报告，报告提出下半年以来，开发商的提价行为已经改变了购房者的心理预期。而这也对市场成交造成巨大的影响。调查数据显示，2012年4季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为67.5%，较上个季度大幅增加8个百分点，另外，调查的数据显示预期房价上涨占比从2011年四季度以来呈现节节攀升的态势。截至目前，购房者的涨价预期已经形成，这是中央政府最不愿意看到的局面。如果未来房价持续上涨，“史上最强”的房地产调控将再次功亏一篑，政府的公信力将受到严重打击。因此，不排除政府会根据房价形势出台新的调控政策。

　　值得注意的是，调查数据显示，限购对投资客的约束力正明显下降。在2011年1季度，近七成的投资客表示限购对他们的影响较大，而到2012年4季度末，这一比例已下降至三成。我们认为可能的原因有二：一是地方政府尽管没有明确放松限购政策，但在执行上可能比此前有所放松，导致投资客有空可钻；二是政策本身有漏洞，随着时间的推移，这些漏洞被人们发现并加以利用。正如某官员所指出的一样，“限购政策在本轮调控中不失为一个好政策”，因为它在很大程度上限制了不合理的购房需求。然而，如何维持这一政策的效力，则是各级政府面临的巨大挑战。

　　根据分析，2012年四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创2011年以来的最高水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。世联地产分析观点就认为，十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势作出调整，可见，中央政府不会坐视房价不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。

　　李广军