北京玉渊潭地块为何不是价高者得？

　　1月18日，玉渊潭乡地块最终被北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体以46.5亿元竞得。该宗地位于海淀区西三环外玉渊潭乡，将围绕地铁6号线慈寿寺站上盖区和落地区建设大型综合开发项目，建筑规模达33万平方米，未来还将配建约500套公租房。

　　● 新闻背景

　　玉渊潭地块招标底价38亿元，5家房企和联合体参与投标，其中首开、兴茂联体报出最高价52亿元。曾一度有消息误报其以最高价中标，但最终京投联合体以次高报价夺标而还。

　　提问1 为何不是价高者得？

　　“我想京投联合体中标的主要原因还是因为京投在轨道物业上的优势，毕竟京投是北京地铁的业主之一。”记者从京投相关人士处了解到。

　　这位人士告诉记者，玉渊潭地块未来将是地铁6号线和10号线供地铁车辆维护的车辆段上盖的大型物业，因此涉及到两方面问题：首先，地铁物业对环境评价的要求更高，如车辆的震动、噪音、电磁辐射等，都会影响到居住品质，需要有专有技术才能有效改善用地环境，而京投在这方面有着比较丰富的经验，如位于郭公庄的京投万科西华府，也是同样的车辆段上盖的项目，技术解决方案有相似之处。因此，京投联合体有着丰富的同类物业开发经验。

　　“另一个原因，是因为开发轨道物业涉及到协调方方面面的关系，而京投作为地铁业主，具有先天的优势，协调起来更加便捷有效，这可能也是京投联合体以次高价中标的原因之一。”该人士说。

　　提问2 预测楼价是否属实？

　　玉渊潭地块的中标价虽然溢价率仅为22%，但楼面价达到了2.3万元/平方米。京投联合体中标后，多家机构发表预测，称该地块的住宅价未来可能会高达6万元/平方米。

　　记者了解到，该地块由于涉及地铁上盖，建设成本将高于普通住宅。同时，还建部分、公租房及写字楼占比很高，可售商品住宅面积仅8万平方米左右，这也会让住宅分摊更多的成本。

　　“虽然综合成本较高，但相信不会亏，”上述人士对记者说，“由于是地铁物业，而且地段非常好，所以未来的近18万平方米的综合商业面积将带来较高的回报，也将平衡一部分住宅方面的成本，外界预测的6万元/平方米的房价不会出现。”

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　　京投银泰股价连涨

　　刚刚以46.5亿元斩获北京玉渊潭乡住宅地块，京投银泰1月21日再发公告称，京投联合体收到国土部门的《中标通知书》，以47亿元的价格获得昌平东小口住宅混合公建用地使用权。该地块位于地铁8号线平西府站，总用地面积30.18万平方米，建筑控制规模51.63万平方米。

　　受连续收获热门地块的消息刺激，京投银泰股份当日开盘不久即封于涨停，三个交易日内股价累计涨幅达到33.01%。(记者 胡喆)