1月深圳一手住宅成交量创3年来单月最高纪录

　　对话

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽：

　　坂田、布吉、罗湖最适合刚需族买房

　　在春节前最后一个月的传统楼市成交淡季，深圳单月楼市成交量却创下近3年来的最高纪录。记者了解到，随着市场对春节后楼市的普遍乐观情绪，买家抢跑入市，以至于原本该冷淡的1月楼市特别火爆。

　　根据深圳市规土委公布的今年1月份楼市统计数据显示，1月新建住宅成交6305套，成交量同比暴增逾3倍，创3年来最高月成交量，成交价格小幅增长。1月份，深圳二手房成交量也同比大幅增长15.1%，达7633套，一二手房成交量总计达到了13938套。值得注意的是，1月的最后一周二手房成交量突破2000套，创2011年7月按评估价过户实施以来新高。

　　多名受访的专家表示，深圳1月楼市短期成交量放大，市场呈现“过热”势头，置业者需理性购房，而且随着农历新年的逼近，传统农历新年假期影响逐渐显现，市场热度或将有所减弱。

　　南方日报：房价会不会出现报复性的反弹呢？

　　贺晓丽：能不能出现报复性反弹的情况要看国内经济，不单纯看房地产市场。如果调控政取消的话就一定会出现报复性的增长。

　　政府用行政手段做这个事情，目的是要给中国经济的转型提供一定的缓冲期和时间。如果实体经济复苏，而且一些重要领域向民营资本开放，特别是垄断行业，资金能够找到更好的增值空间，也不会有一个大幅的反弹。之所以这么多年资金一直盯着房地产，其核心的原因还是房地产所获得的收益太大，而其他的收益太低。

　　另一方面我们也要看到各级政府的努力，这个努力主要是表现在公租房和租赁房上面。如果政府提供租赁房和保障房的能力可以一直持续，将会对商品房价格上涨起到抑制的作用。

　　南方日报：对于2013年整个楼市您怎么看？

　　贺晓丽：2013年1月份的市场全国来看都很好，但我自己觉得仍要谨慎乐观。现在市场支撑的不管是什么房型，最后的结果还是由刚需支撑的，包括豪宅和改善型住宅。而政府对限购卡得比较死，那么购房名额一定会成为很大的问题，不可能有源源不断的名额涌入市场。

　　而且如果房价像现在的趋势，再持续一个季度的话，从中央到地方应该都有调整的压力。我预计第二季度的时候，整个房市会有一个调控的阶段，今年整个市场应该是价升量涨这样的局面，但是不会出现一种大面积的、大幅度的价升和量涨，在购房名额有限的情况下购房者还是以使用为主，投资比例不会很高。

　　南方日报：你有什么购房建议？

　　贺晓丽：今年仍然是刚需买房一个比较好的时机，因为调控仍然在。城市规划、区域规划会带动区域的房地产价格增长，所以在2012年的时候有两个区域价格增长明显，分别是龙华和宝安片区。但在这种情况下我希望广大的网友可以看到未来的几个片区。

　　一是坂田片区。坂田在2013年年初有两个大盘顺利开盘，一个是佳兆业城市广场一个是嘉御山。它们的价格不到2万元，这个价格与它相匹配的龙华片区来比就有一定的差距，但这恰恰说明坂田片区现在处于一个价格的低洼，而它的未来是比较好的，坂田依靠华为新城，未来地铁也会开通，梅观高速也会免费。

　　二是布吉片区。布吉现在的交通状况已经得到了舒缓，而且它和罗湖的一致性得到了极大的提高，已经难以用纯粹的关外概念来看待布吉片区，但是它的价格还是处于比较低的阶段。

　　三是罗湖片区。罗湖虽然在去年领跑了整个市场，涨幅最大，但是从绝对的价格来说，罗湖片区还是处于一个低值。作为一个商业气氛、文化气氛、市民气氛都非常浓郁的片区来说，罗湖的价格还是比较低的，而且罗湖区政府在京基100的旧城改造中已经尝到甜头，我相信在未来3年中，罗湖政府对于旧城改造的力度会加大，旧城改造一定会带动罗湖片区的价格升值。综合起来，这3个片区是比较适合刚需客户买房的，它们的单价都相对比较低。

　　上月新房成交量价齐升

　　深圳规划国土委的数据显示，1月份深圳新建住宅成交6305套，环比增长36%，同比增幅为360%，创下了深圳近3年来最高月成交量；成交面积为56.9万平方米，环比增长32%，同比增长369%；成交价格为19694元/平方米，环比上涨8%，同比上涨15%。

　　根据美联物业的统计，1月份深圳二手住宅价格为19501元/平方米，环比上涨3.3%，而成交量则大幅增长15.1%，达到7633套。记者从美联物业了解到，在元旦节后，楼市每周成交量都呈现步步高升的趋势，1月份的4周分别成交771、1631、1987和2066套二手房，最后一周突破2000套，创2011年7月按评估价过户实施以来新高。

　　从去年底开始，楼市一直持续向好。在市场向好的环境中，各大房企积极推盘。记者了解到，去年底不少房企为了冲刺年底销售额，新盘开盘及加推都非常迅猛，供应量大量增加，刺激了刚需释放。而因为规划国土委成交数据的滞后性，这些需求释放为2013年1月份深圳楼市成交数据的大幅上升奠定了基础。

　　而元旦过后，房企向楼市推新盘的热情依然没有明显放缓。据统计，仅1月上半月，已有近10个全新项目入市，供应房源3000余套。“新年伊始，楼市呈现供需两旺的格局。”深圳中原地产副总经理贺晓丽透露，1月份新开的几个楼盘动辄三四千人到场购房，成交速度和销售率较去年底有较大幅度的提升。

　　对于置业者来说，春节前购房是一次价格相对稍低的机会。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，因为持续了两年的调控，房价未降却在小幅上升，加上新年房贷额度得到释放，申请贷款比年底明显要宽松许多，因此置业者入市较去年底更加积极，反映在成交量的大幅增长。

　　改善性置业者入市意愿增强

　　1月下旬开始，各大开发商推盘速度渐放缓，2月随着农历新年的到来，不少市民都返乡，各大开发商会暂缓推盘节奏，预计2月全市只有4个新盘入市。

　　在1月份深圳新房的总体成交结构中，值得注意的是，90平方米以下户型成交了5251套，占比达到83%，这表示对于目前深圳楼市的置业者，刚需户型仍然是市场的成交主力。而作为新房供应的主力，龙岗和宝安成为楼市成交大户，共计成交5742套，占比高达91%。1月龙岗区新建住宅成交均价为16817元/平方米，正是因为龙岗两个大盘入市拉低了整体成交均价，目前龙岗区新房依然是深圳价格最低的区域。

　　世华地产研究分析认为，近期由于房价的持续上涨，而新的楼市调控政策未见踪迹，使得各方普遍看好未来楼市，而刚需的入市意愿不断增强，也使得楼市热度不减。

　　“大家都看好节后的市场，下调放盘价的都是极个别的个案。”中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，目前深圳二手房市场随着春节的临近，看房的客户下降了两成，但新增房源下跌更快，下跌达三成，这说明越来越多人看好春节后的楼市，于是大家就越来越惜售，二手房市场的放盘价都在上调。

　　“目前的市场已经不仅是回暖了，已经是热过头了，从新盘销售现场来看，部分置业者出于恐慌心理购房。”贺晓丽告诉记者。

　　徐枫认为，上半年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场环境继续好转，并进一步影响未来房价继续小幅上涨。

　　美联物业深圳区域董事总经理江少杰告诉记者：“1月是最近几年生意最好的月份了，美联物业1月的二手房成交量打破了历史纪录，一二手房成交火爆让中介也感到意外，很多开发商都在调价，到月底成交量出现下降也是因为盘源变少，整个市场上的客户普遍看涨春节后的房价。”

　　江少杰透露，最近二手房市场的房源非常稀缺，很多中介的门店没有盘源了，此前很多房源都已经在前期消化了，而现在刚需还是很强烈。此外，江少杰注意到，最近市场上换房客变多了，这说明改善性置业者入市的意愿在增强。

　　下季度市场将“退烧”

　　据中原地产统计，2013年深圳全市潜在新增项目有86个，新增项目住宅建筑面积约为686万平方米，龙岗的供应仍旧最大，有29个潜在供应项目，住宅建面高达300.88万平方米；宝安和龙华分别有13个、11个潜在供应项目，住宅建面分别为97.40万平方米、59.44万平方米。

　　对于目前这种市场趋势，贺晓丽则提醒购房者不要“恐慌性购房”：从政策来看，限购限价仍存在，市场购买力和价格上涨空间有限；从市场供应看，今年预计新增供应将超1000万平方米，创历史新高，市场有足够的选择空间和产品。因此，“置业者还是需要根据自己的实际需要购房”，贺晓丽表示。

　　“大家都认为这个房价一定要涨了，但其实大量的人入市实际上是有一种恐慌性的情绪，觉得年后肯定要大涨，所以急着年前来买这个房子。但这个情绪需要理性客观对待，整个2013年的行情不会出现很大的波动，这是不可能的。”贺晓丽预计，推动市场旺销的势头有望延续到一季度，二季度将转淡，毕竟刚需的购买力和持续性有限。

　　而世华研究也认为，在限购政策执行超过两年以来，房价大幅下降的预期并未兑现，而近期市场表现出量价齐升，也未见新的调控措施出台，这使得购房者继续观望的耐心消耗殆尽，长期积累的刚性需求及改善型需求在当前持续释放。但随着农历新年的逼近，假期影响逐渐显现，市场热度或将有所减弱。

　　同时在市场过热的趋向下，政府或出台或强化政策来实施调控升级。贺晓丽向记者表示，政府会在第二季度强化一些政策的实施，“或制定出现在像上海、北京的一些差别化的、区域性的房地产的政策，但是这些政策都应该是在现有的限购、限贷的基础上的一些细化政策，不会出现其他的一些政策了，而且其他的政策说起来对房地产的直接调控能力也是不够的”。

　　相关

　　上月二手房价再涨1.55%

　　市场预期好转，加重业主惜售情绪

　　根据深圳中原对188个样本二手楼盘的成交统计数据显示，2013年1月深圳全市6区188个样本楼盘成交均价为20912元/平方米，环比上涨了1.55%，同比上涨了12.53%，年初深圳二手房市场仍延续涨势。

　　记者了解到，不少置业者对于年后楼市的房价预期看涨，因此不少看房者积极地看房，这与以往春节前楼市有所不同。但随着二手楼盘源的不断被消化，二手房市场供应紧缺导致成交量有所下降，同时随着市场对于房价预期的好转，二手房房价也在上涨。

　　成交楼盘增加42.2%

　　从深圳中原市场研究部监测的数据来看，年初楼市热度不减，在一手市场的火爆引领之下，二手市场也呈现反季节式上扬态势。在市场上涨预期的推动下，更多的置业者在年前提前做出购房决策，而业主在此时却出现惜售心理，放盘量没有出现大幅上升，但访客源源不断。

　　深圳中原的统计数据也显示，刚需置业者入市凶猛，有更多的二手楼盘达成交易，在用于编制指数的188个样本楼盘中，1月成交的样本楼盘数为155个，比去年12月大幅增加了42.2%。

　　同时，随着成交量的持续放量和市场对于预期的持续看好，越来越多楼盘价格呈现小幅上涨趋势。深圳中原统计显示，1月成交的155个楼盘中有45个成交样本楼盘价格环比出现下跌：无样本楼盘的跌幅大于10%；跌幅在5%—10%之间的样本楼盘有6个；跌幅在5%以内的样本楼盘有39个；有110个成交样本楼盘价格较去年12月出现上涨：无样本楼盘的涨幅大于10%；涨幅在5%—10%之间的样本楼盘有25个；涨幅在0—5%之间的样本楼盘有85个。

　　“成交的样本楼盘增多，占比突破80%，但价格变化的幅度仍较为温和，基本上还是集中在-5%—5%之间，涨幅超过5%的样本楼盘有所增多”，深圳中原副总经理贺晓丽表示。

　　二手房价逼近历史高位

　　从全市各区的样本二手楼盘房价变化情况来看，1月各区房价继续全面上涨走势。宝安、龙华涨势强劲，涨幅都超过2%；福田、南山的涨幅分别为1.7%、1.4%；盐田涨势相对较弱，涨幅为1%。

　　贺晓丽认为，2013年初基本上延续去年12月底的上涨态势，一手市场供需两旺，年初开盘的项目基本都取得不错的销售成绩，在这种大势带动下，二手市场的成交量也往上升，元旦过后连续数周成交套数都保持在高位，首置刚需与改善型的需求在年前都明显释放，龙岗、宝安、龙华的二手住宅成交量不断上升，预计春节期间成交量会有所回落，但之后成交量仍将走高。

　　价格方面，1月二手楼盘的成交价再次上涨1.55%，已逼近历史最高点水平，价格上涨的预期加强。贺晓丽认为，购房者入市的态度在1月份表现得较为积极，同样，业主对后市价格看涨的心理也占据上风，不乏有惜售或涨价的现象，预计后市价格仍将温和上涨，并伴有热点片区高位震荡的态势。

　　曲广宁