新政打压投资型需求 投资门槛升高仍暗流涌动

　　近日，广州市国土房管局相关人士公开表示，广州将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，切实稳定房价。

　　尽管详细的实施细则还未出台，但保障合理的改善型需求，而采取更强力的手段持续打压投资需求无疑将成为新政策必然元素，业内人士指出，新贯彻意见的出台，将标志着广州房地产市场住宅投资门槛将进一步升高。

　　住宅投资热情三年不减

　　目前而言，购房仍是城镇居民个人资产保值增值的主要方式，即使是调控政策出台以后楼市寒冬的这两年，市民投资房产的热情仍未消退，而去年全国楼市一片解冻，住宅市场的投资更延续了持续增长的态势。从近年同期各类房地产项目的投资情况看，广州的住宅投资比重呈同步增长态势，写字楼和商业营业用房的投资比重则较为稳定，数据显示，2012年1-11月广州商品住宅完成投资731.86亿元，占完成投资总额的61.7%，同比增长18.0%。

　　在投资额上涨两成的情况下，房价也随之升高，尽管调控压力巨大，但《2012年广州市房地产市场回顾与2013年展望》报告中仍显示，2012年广州楼市房价增幅受到抑制但仍呈上升趋势。数据显示，广州市十区新增商品住宅的户均套型面积有增大的趋势，由2011年的90-120平方米/套增大到去年的110-150平方米/套，其中改善性购房需求的比例逐步提升，也象征着投资客越来越给力。此报告中还预测2013年的楼价仍将呈现稳中有升的态势，但涨幅将在城市年度居民消费价格指数(CPI)和国内生产总值(GDP)的增速之间，这也显示了可能出台的新调控政策对住宅投资的抑制信心。

　　专家分析，其实从三年前首个调控政策发布以后，对住宅投资的打压目标就没有变，各地都对购二套房等做了严格的限制和规定。然而在当前中国的经济形势下，股市及其他投资渠道都面临困境，对于有闲钱的投资客来说，即使调控政策重压住宅投资，在其他更保值的投资方式出台之前，买楼仍然是资产保值的第一选择。事实也证明，在调控持续的这三年，如果在调控刚开始的时机买楼，绝大部分投资客均有盈利，眼光好的投资客甚至赚得盆丰钵满。可以预见的是，由于目前社会资源分配仍存在问题，贫富差距大，如果没有调控政策的本质性的变化，住房投资仍将成为极大一部分社会财富的流向，这也导致了业界对此轮调控打压投资热情效果的质疑。

　　新政明确打压投资型需求

　　市场分析认为，去年全年特别是年末的楼市过快回暖是最终导致调控新政提前来临的主要原因。而从尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。对于此次调控，一个明确的思路是将有针对性地打击房价涨幅较快城市，并重点抑制投资型需求。

　　由于楼市的火热，使得调控政策收紧的风声一阵紧过一阵。事实上在春节前，网上就传出一则“一线城市将停贷二套房”的传言。尽管从之后各方对“北上广”等一线城市的调查和从各银行了解的情况来看，关于房贷方面并未出现网络上传言的停贷或者明显的收紧情况，但各种传闻的出现，已经展现出了市场对投资二套房的风声鹤唳。

　　国务院发布的“国五条”中明确，坚决抑制投机投资性购房。具体要求严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策，此外将扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　广州市国土房管局有关人士表示，“国五条”出台后，广州将严格贯彻落实“国五条”，坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的延续性，采取有力、有效的政策措施，切实稳定房价。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，新政意味着“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行的比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，“坚持限购和差别化调控政策，扩大房产税试点“放在紧随目标之后，说明其地位之重，说明调控依然是今年楼市的主基调，以控治市，同时也表明今年的房价上涨压力比较大。这一条的出台，宣告了“房产税取代限购”的破产，指明了未来“房产税叠加限购”的基本调控思路。中原地产市场研究部总监张大伟也分析，从全国范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。

　　投资门槛升高仍暗流涌动

　　从近期广州楼市的成交情况来看，“国五条”的发布对市场造成实质性的影响，广州市房地产专家吴定金称，限购政策目前广州已在实施，“国五条”也没有明确周边县市是否也要进行限购，而购房资格审查广州在去年也已经落实。因此对于广州楼市来说，目前“国五条”并没有实质性的影响，更多的是预期影响和心理影响，部分原来打算入市的购房者可能又会进行观望，但如果随后没有实质性跟进措施，观望期不会太长。未来后续政策预计会在信贷方面入手。

　　记者了解到，目前“国五条”的出台在潜在购房客中造成了两种分化的心理，对于自住型需求的刚需客来说，新的调控政策就像一个挂在前面的萝卜，指望日后调控政策发布之后房价会回调，转入观望。而另一部分以投资为目的的购房客，已经在筹集款项，准备在进一步的实质性的调控政策发布前入市投资，但也有一部分投资客被即将出台的房产税试点吓退，想等到房产税具体出台之后再目前的房地产市场可谓暗流涌动。一位投资客告诉记者，投资门槛将会进一步提高，但总体预期仍是“看涨”，对于“不差钱”的买家来说，入市仍会稳赚不赔，此轮调控行情过去后，可能会对房价和成交量的上行速度有所减缓，但如果想造成长期持续性的影响，仍需要等到更为具体的打击措施出台之后。

　　世联地产市场研究部发布的报告支持了这个观点，新“国五条”延续了2011年“新国八条”的调控框架，从透露出的信息来看，未来的调控将趋向长效化和差异化。国务院此次出台的房地产市场调控政策力度偏弱，不及市场预期。“国五条”与2011年1月份出台的“新国八条”相比，没有太多新意，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条”的出台主要起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响。

　　尽管具体调控细则的发布日益临近，但一部分投资客依旧保持着乐观，也有业内人士分析，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，但是相比前两年，调控政策的基调已发生微妙变化，即政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，并且明确提出鼓励改善型需求入市，这也给了投资型买家在购买大户型豪宅等可乘之机。

　　可以预见的是，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益凸显出来，尽管投资门槛一再升高，但房地产投资的渠道并不会被彻底掐死，在打压过度的投资需求的同时，不会影响普通自住购房客入市的机会和收益。当然，要达到这样的理想状态，市场和调控之间还需要经历更多的博弈。

　　记者 蒋哲