广州节后 低总价二手房成交回升

　　春节后的二手交易市场与租赁市场同步回暖，二手市场中充斥着担心“国五条”发布后信贷政策缩紧的买家，由于这些自住型买家预算普遍不足，中低价位物业首先得到了关注。而改善型买家预测“国五条”中提到的房产税出台后物业持有成本增加，高端物业房价可能面临下行压力，因此普遍陷入观望。

　　买卖市场和租赁市场同步复苏

　　节后二手市场是传统的交易旺季，而今年的情况更为特殊。记者了解到，“国五条”出台后，市场调控预期加码，一些按揭购房者因担心信贷政策收紧而加快入市步伐，而这部分购房客的主要目标集中于中低价物业。此外，学位房旺季也有提前出现的迹象。

　　按照以往几年的市场表现，农历春节之后住宅租赁市场往往早于买卖市场复苏。不过，从2月中下旬广州二手楼市表现来看，市中心部分热门路段的二手买卖市场交投热度几乎与租赁市场同步回升。合富置业市场经理梁燕明表示，市中心江南西、农林下路、环市东、德政以及西门口等区域，今年春节长假结束后不久就有客户咨询购房事宜并预约看房，从而令买卖咨询的比例较去年同期有所增加。而入市积极性率先回升的客户，大多是计划购买中低价二手房的刚需自住型购房者，当中不少客户是出于担心信贷政策有变而加紧入市步伐。此外，有部分因子女读书而需按揭购买学位房的人士，因担心调控加码、购房门槛上升后不符条件购房，正抓紧时间在近期尽快买到合适的房子。

　　实际上，自限购实行以来，中低总价物业就成了二手住宅市场的成交主力。合富置业的数据显示，自2011年一季度以来，总价低于150万元以内的二手住宅长期占据整体二手市场多达六至七成的成交份额。尤其是在2011年一季度至2012年一季度二手楼市处于成交量低位盘整期内，总价不高于100万元的二手住宅更是占据市场成交过半份额。该价位段物业成交份额长期保持高位且需求变化幅度较小，与其目标购买群体有密切关系。从市中心房源供应来看，中低总价尤其是总价不高于100万元的房源基本都集中在二手市场。求购这类房源的买家基本都是自住型刚需购房人士，购房需求释放较稳定，受政策变动影响相对较小。

　　多区域小户型成交爆棚

　　记者从五羊新城的一家房产中介了解到，节后二手成交主要集中在明月路附近的几个楼盘，多为一室一厅的小户型成交，尽管成交均价不低，但总价仍处于中低价位。房产中介介绍称，目前放盘业主心态仍比较强硬，议价空间并不多。而一部分购房客急于成交，主要是担心在“国五条”发布后信贷政策发生变化。“去年年底广州就传出了信贷政策收紧的传闻，这让一些手头并不宽裕的刚需购房客感到紧张，因此年前和年后两个阶段内小户型的二手成交都一直持续。”

　　去年春节后农讲所板块租房客占主导，十个到中介行咨询的客户当中仅有一两个是打算买房的，其余都是急于租房的人士。不过，今年春节之后情况发生了变化。合富置业德政分行主管梁亚柱表示，现时十个上门咨询的客户当中有四个是打算买房的。因求购量增加，农讲所板块住宅市场求租的比例，从去年春节后最旺时一度高达九成回落到目前仅占六成，而求购的比例则有所上升。梁亚柱分析，打算在近期出手购房的人士，大多将选房范围圈定在六七十平方米的中小户型楼梯楼单位，购房预算一般是在100-130万元之间。他们大多需要依赖房贷购房，担心之后首套房贷利率优惠发生变化，因此希望及早在一季度完成购房计划。

　　学位房热潮提前出线

　　西门口也是当前二手成交的热点区域，据合富置业成交数据统计，由年初到春节假期前这个时间段内，西门口板块所录得的楼梯楼二手成交个案当中，约七成是总价在100万元以内的物业，当中为数不少是面积约四五十平方米的实用小户型。据了解，目前西门口板块买家热求户型基本集中在70-80平方米的2房单位，预算不高的自住买家会将购房目标锁定在100-110万元左右的楼梯楼单位。

　　与往年相比，今年的学位房成交高峰出线得更早。业内人士分析，随着旧城区改造的进行和房源的连年抢夺，市区内学位未用的房源正在逐渐减少，而相对于其他类型的房源，学位房的保值能力也更强一些，在政策前景不明朗的当下，学位房的特殊属性也吸引了一部分投资客的关注。

　　东风东路、农林下路是重点名校汇聚的区域，也是家长一族购买学位房的热点片区。合富置业农林下路分行主管陈铁祺表示，去年春节后购房的咨询仅占两成左右，其余八成客源都是租房的。不过，今年春节后打算买学位房的客户占到总咨询量的三成。预计进入3月份之后，打算购买学位房的客户咨询量还有可能进一步上升。“目前农林下路一带二手房均价大约在1.9万-2.2万元/平方米之间，楼层好、楼龄新的省级学位房成交价可以到2.3-2.5万元/平方米。”陈铁祺说，一般来说大院式管理的物业价格高于其他非大院式管理的物业，如农林上路省委宿舍或者农林东路的铁路房改等大院，其价格会比其他楼梯楼物业贵大约1000元-2000元/平方米。

　　记者 蒋哲