房地产调控政策升级 先下手为强or后下手有房

　　在这个开年就迎来新的国家房地产调控政策升级的春天，买不买房成为了很多人纠结的问题。去年火爆的项目现场似乎还历历在目，一时间，看楼的人潮又逐渐多了起来，这带动了开发商未来推盘的热情，同时，楼盘小幅提价也在酝酿之中。而每到年初，银行贷款额度又变得宽松，房贷利率优惠重出市场，带来置业的一大利好，但是对于新政的猜想却难免让置业者徘徊不定。

　　经过春节的短期休整之后，深圳楼市又将翻腾出新的水花，蛇年买房，是及早下手先置业，还是hold住耐心看未来？不管怎样，置业都需要仔细思量。

　　先下手有理？

　　1 前一期房子快卖光了

　　还有客户抢着排队

　　当有些看房者还在观望的时候，去年深圳楼市成交迎来了一波幅度不小的回暖。这种翘尾的火热态势延续到了今年1月份，据深圳规划国土委统计，1月深圳成交新房6305套，创深圳43个月以来最高单月记录，成交面积56.85万平方米。

　　在这看似冷冰冰的楼市成交数据背后，是火热的看楼现场。去年，深圳出现了多次千人购房潮，有些开发商甚至选择了凌晨开盘以避免现场拥堵。春节期间，楼市进入短暂的冷清期，各个项目售楼处在经历了10来天的冷清之后，周末又很快迎来了节后的看楼人群。就在工作日，看房的人也已经逐渐回流。前日记者早上在龙华红山站附近的在售楼盘金亨利都荟首府发现，才早上10点多的功夫，现场的来访登记本上已经有10个登记信息。该项目的置业顾问告诉记者，这是平常工作日的登记数据，而在上周末，他们接待了400多批来访的客户。

　　刚需项目如此，中高端住宅也不例外。记者在宝安中心区的西城雅筑和榕江天御售楼现场看到，有好几个客户在咨询置业顾问，是否有合适的房源被退下来。

　　“确实有客户在排队等着房源被退下来，这些客户一般都会在我们这里登记个人信息。一旦前期购买的客户没能及时付清首付，我们就会取消其购买资格，替补客户可以即时买走房子，就在昨天已经有一套78平方米的毛胚房已经成功转售。”西城雅筑的置业顾问告诉记者。

　　此外，不少项目也已经在趁着现场人气为后期加推新品在储备客户，部分项目已经启动了VIP客户登记。勤诚达22世纪的置业顾问告诉记者，由于下次加推产品不超过100套，所以项目并未打算启动开盘活动，只会面向既定的VIP客户单独通知。

　　2 加推项目价格都要微涨？

　　看房的人不少，这也刺激了开发商的推货入市心理。

　　记者了解到，深圳3、4月份将共有17个新增项目入市，其中将有10个项目是新品加推。在加推的项目中，龙华新区无疑是重点区域，包括绿景公馆1866、汇龙湾、中航天逸等在内的4个项目都会在3月底乃至4月初推出新一期产品。

　　在这些要推出新品的楼盘中，未来要小幅提价似乎已经是一个公开的秘密。绿景公馆1866、汇龙湾、中航天逸的置业顾问都明确向记者表示，由于项目前期开盘销售良好，新品定价虽然不会有很大的向上浮动空间，但是一定会稍微涨一点。

　　而位于宝安区的中信领航项目的置业则告诉记者，该项目将最快3月底推出新品，定价有可能从去年开盘的1.6万元每平方米改为1.7万元每平方米。

　　不但如此，就连一些已经在收尾的在售项目也在酝酿提价。广兴源圣拿威作为去年开盘的项目，在连续推出多期新品之后，已经正式进入收尾阶段，记者向置业顾问了解到，目前该项目只剩下10多套135平方米户型的产品在售，目前的售价在原有的基础上上涨了2000元每平方米。

　　也有一些在清盘的项目为了加快项目收尾进度，采取了一些折扣优惠。金亨利都荟首府的置业顾问告诉记者，在去年12月底推出600余套产品之后，目前剩下不到50套的产品，主要是88平方米和130平方米的中型户型为主，定价没有变动，但是置业者可以享受开盘期间9.9折上在9.8折的优惠，如果能在制定时间内付清首付，还将有9.9折的额外优惠，也就是说，置业者最划算能享受到9.6折的购房优惠。

　　记者在项目现场就看到了一个在签约的购房者，他表示自己年后在龙华新区来来回回看过了不少项目，很多楼盘确实没有什么折扣活动，即使是要清盘的项目也很少打折，他认为这是房价近期要微涨的趋势，所以这次过来就下定决心买了一套。

　　3 首套房贷优惠折扣又回到8字头

　　深圳部分银行首套房贷利率折扣情况

　　银行折扣限制条件工商银行8.5折贷款总额需达到120万元建设银行8.5折贷款总额需达到200万元邮政储蓄银行8.5折首付四成、且为该行优质客户中国银行8.8折贷款额度须达到200万元，或为该行优质客户交通银行8.8折贷款额度

　　置业者急着排队、开发商想着涨价，银行也没有闲着。随着年初贷款额度的松动，深圳推行首套房贷利率优惠的银行正逐渐增多。目前为止，记者通过向近20家各大银行的客户经理咨询了解到，深圳共有包括工商银行、建设银行在内的10家银行表示可以提供9折以下的首套房贷利率。

　　去年年底，银行贷款额度紧张，深圳多家银行都取消了房贷利率折扣，没有取消的也大多只能提供9—9.5折的优惠政策。今年以来，楼市行情似乎仍在延续去年的火热，部分银行在额度宽松的基础之上重新提供8.5—8.8折优惠。但是记者了解到，上诉提供8.5—8.8折折优惠政策的银行都对客户设置了并不宽松的优惠申请条件。一般说来，如要申请到8.8折或8.5折优惠，不是要求申请人具备银行贵宾客户资格，便是对贷款有较大额度要求。而且，银行会对客户资信等级、风险能力、房产风险状况等方面进行综合评估，才会给予审批通过。

　　不过，还有一些银行对首套房贷实行基准利率，例如招商银行、光大银行，而深发展银行则在标准利率基础上上浮10%。

　　首套利率8.5折重回市场，对于置业者来说是一大利好。一般随着往后银行额度的收紧，首套利率折扣的幅度也会减小，申请审批时间也会有所增长，所以置业者不妨可以考虑早点申请房贷，还能享有8字头的利率优惠。

　　4 二套房贷或将收紧

　　首套房的贷款额度宽松了，可是二套房贷就没有想象中那么容易。日前，北京传出了商业银行二套房贷将有此前的首付六成、利率1.1倍上调至首付七成、利率1.3倍的消息，更有媒体报道平安银行、民生银行已经停贷二套房贷。

　　此后，平安银行曾向媒体以书面形式声明，该行对传统房贷这次市场调控需求较高的业务进行了有意识的压缩，平安银行总行近期上收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总行进行。民生银行深圳分行对媒体的回复是，该行也并未止二套房的贷款业务，但是，房贷业务作为对小企业客户的配套服务，一般是应客户要求而提供的，没有重点宣传和推广。

　　记者走访了深圳其他商业银行也发现，发现二套房贷业务并未停办，二套房贷利率均为上浮10%，首付要达到六成。建设银行景苑支行的信贷经理告诉记者，目前在建行申请房贷，深户购买二套房必须首付六成，房贷利率是在基准利率的基础上上浮10%。

　　“目前限贷限购还是很严格，办理二套房贷最好是抓紧时间，说不定利率就要上浮了，而且，各家银行也会根据贷款额度来收紧二套房贷。”上述建行的客户经理如此说道。

　　业内专家表示，在新一轮房地产调控又将发力之际，不排除未来房贷政策会收紧，各个商业银行个人房贷政策分化趋势也将越发明显。因此，对于大部分的改善型和投资型置业者而言，赶在二套房贷政策之前闻风而动，或许能避免不少损失。

　　后下手不亏？

　　1 5月起供应丰富有得挑

　　根据美联置业全国市场研究部的预测，今年深圳将有103个预售项目和10个现房销售项目，总建筑体量则将达到560万平方米。而从中房信·克尔瑞提供的数据看来，按照工程进度预测，今年全年将会有138个项目入市，由于大部分项目将分批量推出产品，今年真正入市的体量将达到262万平方米。

　　美联置业全国市场研究中心主任何倩茹认为，深圳的住宅供应量将会呈现逐年递减的趋势，2012年的全市供应总建筑面积将达到了511万平方米，今年的体量稍微比去年多一点。她预测，今年的供应量依然集中在第二、第三两个季度。从春交会至国庆期间，都将是今年深圳楼市供应的高峰期。

　　去年，深圳楼市供应的高峰也是从5月春交会开始，此后，本应进入淡季的6、7、8月份楼市却依然持续高温的态势，9、10月份的传统金九银十反而进入相对平淡的供需局面，直到去年年底两个月才又有一波项目。因此，也有专家认为，今年也有可能重复这一推盘节奏。从今年年中开始，置业者有的是房子可挑。

　　2 限价令或将加码

　　日前，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”。自2009年12月份开始楼市调控以来，这是继2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”后的第五次楼市调控升级。此次楼市新政的主要内容为：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等······

　　新政发布以来，各地方政府还没有具体的落实政策，新政将如何发挥调控作用成为了市场关注的焦点。这其中，关于二三线城市也将启动限价的讨论越来越激烈，作为国内一线城市，深圳早在2年前就已经启动了限价令。

　　2011年3月底，深圳出台全年新建住房价格控制目标，2011年深圳房价涨幅不能超过10%。2011年5月1日起深圳对所有商品房项目实行限价令，所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘必须不高于政府核定的最高价格进行销售。

　　从2012 年楼市先抑后扬的走势来看，限价调控取得一定的成效。中原地产统计数据显示， 2012 年全年深圳一手住宅的价格为18906 元每平方米，基本与去年同期持平。而从长期的周成交均价来看，虽然也出现一定的波动，但深圳新房价格一直呈现平稳的态势，并未出现08、09 年式的暴跌暴涨。统计数据显示，2012年12月深圳新建住宅价格为18173元/平方米，同比上涨13.6%，环比下跌2.4%，这也是继去年11月跌破2万元/平方米之后，深圳房价再次跌破2万元每平方米这一关口。

　　“只要把握住限价这个政策，开发商不能对房价做出抬高调整，成交价格逐渐平稳，那么我不妨再挑一挑。”王女士在接受记者采访时表示，限价令让她觉得目前市场价格已经趋于稳定，不会有很大起伏，因此置业可以慢慢选择最适合自己的。

　　3 深圳保障房今年将供应2.5万套

　　“新国五条”中明确表示，要加快保障性安居工程规划建设。今年要全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行保障房分配准入退出制度，确保公平。此外，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　深圳保障房建设也在逐渐成熟。去年年底，深圳人才安居扩大试点工作会议公布，2013年，全市保障性安居工程拟建设开工1.5万套、供应2.5万套，其中面向人才安居工程的比例不低于60%。此前，据市住建局局长李廷忠介绍，目前全市保障性安居工程累计开工在建约19 .2万套，其中约50%计划面向人才及产业配套。

　　一月底，深圳市住建局一次性推出四个保障房项目，共计1.3万套保障房。此次保障房以公租房为主，其中人才公共租赁房约占6成。据介绍，此次保障房分配有经济适用房1811套，面向困难群体的社会公租房3709套，人才公租房7247套，高层次人才住房729套。既覆盖低收入住房困难群体、户籍无房家庭，又覆盖1200家扩大试点企业人才、机关事业单位人才和高层次人才。

　　根据计划，深圳今年下半年还将有几批保障房项目入市，对于一些符合保障房申请资格的刚需置业者来说，经济适用房也是置业的一个备选项。 (记者 丁雯婕)