新房销售跑步迎春 长沙版细则或在3月下旬出台

　　3月1日，被称为“国五条”细则的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，随即引发业内外强烈关注。地产股受重创，一线城市二手房现抛售潮，新房市场磨刀霍霍。长沙市场波澜阵阵，二手房咨询出让热情高涨。甚至有业内人士称：长沙的二手房在经历寒冬前的“狂欢”。

　　各地方细则未落定，以上海为代表的部分城市，开始出现对各自即将出台的细则进行预判。数日过去，新政对长沙楼市影响几何？对未来的长沙版细则，业内各方人士又有哪些预测？

　　新政

　　可能是比较重要的转折点

　　何洪伟(湖南顺天经营管理公司总经理)：相对以往的调控政策而言，这次的政策，更加有针对性，作用更加明显，可以说是这么多年来最具有鲜明特征的一次调控政策。以往的政策多是提高准入门槛，而这次则针对交易环节。

　　对房地产发展而言，这次可能是一个比较重要的转折点，使得市场上靠投资住宅获利的方向发生根本变化，从而优化房地产开发的结构与城市配套。

　　跳楼价甩卖是小概率事件

　　李杰(汀湘十里销售部经理)：可以预计，近期全国都会出现二手房交易的小高潮，一直持续到实施细则出台，长沙也不会例外。但不会出现恐慌性抛售，出现跳楼价甩卖的极端情况也会是小概率事件。

　　新房成交量会增加

　　朱亮(长沙万科地产销售经营部经理)：目前卖方市场环境下，增加的税收预计均由购房者承担，若差额征收个税开始实施，短期二手房成交将大幅减少，而中长期看会导致新房的需求提升，增加新房成交量。

　　二手房在长沙成交量不到总成交量的10%，此举措影响范围和波及人群相对较小，长沙仍是一个以刚需主导的城市。差价20%的个税政策若长期执行，对改善型及高端客户打击较大，旧房源难以出手，从而影响再次购买。

　　政策对长沙不存在较大影响

　　盛巍(好莱城营销总监)：这次的政策对一线城市或其他房价畸高的城市而言，确实是一剂及时良药。而长沙作为中部地区经济实力、居民收入等指标位居前列而房价却位居倒数的城市而言，这样的政策不会存在较大的影响，因为目前长沙住宅市场已是投机客离场，投资者难寻，刚性需求当道，这不正是国家进行房地产调控的目的吗？预计长沙版细则3月下旬出台。

　　楼市影响

　　大户型畅销 小户型受挫

　　李艳(山水英伦庄园营销总监)：长沙楼市正值由刚需往改善型需求发展的关键时期，“国五条”及地方细则的实施可能会影响长沙整个楼市的格局产生变化。比如长沙楼市的大户型将会越来越畅销，小户型销售将会受到影响。

　　高端客户受挤压

　　钟浩(湖南置业通地产顾问有限公司董事长)：长沙属于二线省会城市，但却没有某些一般一二线城市房价那么高，这主要源于长沙楼市整体供应结构的关系——刚需楼盘占比达8成，所以，新政对于长沙楼市的总体影响不会太大；但加强版的银行信贷政策会对高端楼盘产生影响，高端客户将进一步受到挤压。近期出现的二手房抛售现象不会持续太久，属于市场短期行为。

　　会打击改善型需求购买欲

　　王晓阳(长沙达观文化传播有限公司总经理)：“国五条”细则尤其侧重对新房的限制，二套房首付比率的上调，贷款利率的提升，这都会影响到改善型客户的购买，而长沙市场从去年十月开始就发展为由刚需与改善并行的局面，新政的推出无疑会打击改善型客户的购买欲，但经过3-4个月，市场又将适应政策的调整，届时市场会恢复过来。

　　新政

　　限购区域或扩至长沙全市

　　朱亮：调控目标在一季度公布，意味着地方政府将在未来的一个月内陆续公布各自的调控目标及相匹配的调控措施。我预测长沙版细则的限购范围会扩大：根据“国五条”细则中“限购的城市要将限购区域统一扩大至城市全部行政区域”条款可知，长沙限购区域可能由内五区扩大到整个长沙市；

　　第二个我预测限购会趋松：长沙商品房供大于求，其中住宅库存为1200万平方米，商品房库存达1600万平方米，供销矛盾突出，增加供给的措施可能不会在长沙强制执行；

　　此外，长沙房价不属于上涨过快的范畴。综合“国五条”中的“区域调控差异化”条款，预计长沙版细则不会太严。

　　学习香港二套房税收增倍

　　李艳：长沙估计还没那么快，看“两会”后的市场情况。长沙版细则在限购上可能会加强。比如90平方米以下限购持续，144平方米以上的大户型进入限购范围，县市的二套房鉴定加强。长沙甚至会在后期学习香港的政策，对非本地户口购买二套房采取税收增倍的措施。

　　政策制定将差异化

　　钟浩：“国五条”细则是国务院下发的关于房地产行业调控的政策指导性文件，长沙必将积极贯彻执行，但也会结合长沙的实际情况制定与其他一二线城市略有差异的细则。

　　长沙应不会加码

　　何洪伟：长沙版细则，我预计“两会”一开完，3月底不到就会出台。长沙版细则主要可能还是会延续以往的政策。比如限购90平方米以下户型，限购主城区，提高二套房的首付比例等一些交易门槛，另外在交易税收环节，也会加大。但在中央版本的基础上，应该不会出现加码的情况。

　　落地预判

　　不一定会出台专门细则

　　刘伟亮(合能地产长沙分公司副总经理)：长沙不一定会出台有专门的细则，因为长沙的房价控制还是比较好的。如果考虑到物价上涨、通货膨胀等因素，长的房价上涨微乎其微。

　　后期可能会采取限涨措施

　　王晓阳：估计“两会”开完，4月初会出台长沙版细则。长沙版细则一定会加大限购的力度，可能会加大144平方米以上的大户型限购，会采取“划区域、分价格”的措施。二套房方面，我预计的调整为：首付比率增至五成，差额个税20%且呈阶梯式增长。后期长沙可能会采取限涨的措施，在限价的基础上限涨，比如一年之内价格上涨幅度不得高于10%。

　　买房“一步到位”趋势扩大

　　李杰：长沙可能在全国率先出台实施细则，最快本月底会出台。以下事项是大概率事件：

　　1.卖家惜售，或直接向买家提出净收益额度，导致二手房价格高企；2.二手房交易量下跌甚至导致二手房交易进入冰冻期，导致部分中介关门；3.二手房的挤出效应，对新房市场会是利好，导致新房成交量、价格小幅上扬；4.出现“尽可能一步到位，能大尽量大”的购房趋势；5.贷款方面，长沙不属于房价上涨过快地区，仍将基本保持现有政策；6.房产税在湖南最多选择1-2个城市试点，不针对普通商品房，甚至不针对住宅产品或者不针对自然人名下物业；7.长沙或参照现行限购办法，对90平方米以下的二手小户型限购，房屋租赁市场较之前更加活跃。 (记者 洪虹)