国五条细则备受关注 解析20%个税的前世今世

　　国五条细则出台之后便备受关注，而细则中差额20%的个税征收方法，更是此次调控政策的核心内容。杭州作为全国第一个开征过差额20%个税的城市，对于政策的操作以及后续有着一定的经验。

　　2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房差额20%的个人所得税，以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的数据显示，2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米，六年间整整上涨80%，而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。快速增长的房价，低位徘徊的人均可支配收入以及外地投资客的疯狂炒作(温州的投资商占购买人群20%)直接促使了该政策的出台，但之后的效果却出乎人们的意料。

　　在该政策实行的短短8个月时间里，杭州二手楼市挂牌量、成交量均出现了大幅下降，二手市场急速降温，中介公司关门潮来袭，但与二手房市场冰火两重天的却是新房市场继续火爆，价格进一步上扬，整个房地产市场因为购房成本的原因，走出了一轮非对称行情。但值得注意的是，虽然二手房挂牌、成交量出现了降温，但二手房均价却没有出现大幅下降，相反，因为房东以净价出手，这20%的税费大部分最终还是落到了买家头上，二手房挂牌价格依然坚挺。不过从横向比较来看，采取了20%个税的杭州，相比上海、北京等一线城市同期房价20%左右的涨幅，还是稍显温和一点。政策的强力干预下，2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。

　　2004年9月1日，杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。暂停的理由：一年内卖一买一，个税全退的实施细则导致炒房客进出自由，且无需大额成本。刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源，调控失去意义。个税最终成功转嫁买家，房东挂牌价不降反升，与调控方向背道而驰，也是该政策被叫停的重要原因之一。

　　那今年的国五条细则的相关规定是否也会面临这样的结局呢？

　　21世纪不动产杭州区域分部总裁助理周晨认为，虽然20%的个税名头一样，但大环境等因素的改变也会让调控结果发生巨大的变化。比如2004年无限购政策，买卖自由，无门坎，导致炒房客仍可有恃无恐地进行房屋吞吐，却不受任何政策影响，而且当年金融政策宽松，无限贷，炒房成本低，投资者在当时无限购限贷的前提下，可以屯积大量房源用以炒作，反而会进一步推高房价，当时政策导致挂牌量减少，但需求却依然旺盛，也让税费的转嫁成为可能。

　　但反观现在的国五条背景，前有限购、限贷，后可能有房产税步步紧逼，如此大背景下，想要复制2004年的走势几乎不太可能。不妨预测一下，政策在地方落地后，二手房成交量短期内可能将大幅减少，甚至跌入冰点，久经考验的房东不会轻易让价，一场买卖双方价格的博弈战即将展开，而二手房交易活跃度或将创下新低。