新“国五条”之后 楼市四大预言

　　从本周一开始，全国各地包括重庆的房产交易中心均排起了长龙，蔚为壮观。

　　此次，新“国五条”细则带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。

　　新“国五条”之后的楼市将去向何处？记者的调查，为你呈现一些方向。

　　一、二手房可能出现倒挂

　　新“国五条”调控细则中，最具“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用。

　　新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的业务加快过户，并不意味着成交量的暴增。他介绍，有关二手房的交易个税，以前就有政策，为全额的1%或差额的20%任选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。他认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获收益算不算？还有通胀因素算不算？

　　何伟坚估计，如果实施这一政策，很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税，房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税，这将是很大一笔交易成本。因此，二手房层层加价，一、二手房价就有可能出现倒挂。

　　正合古麦地产董事长张建军则认为，这一政策的直接效果，将是细则实施前二手房交易激增，实施后交易将会进入冷冻，出现二手房交易的“冰火两重天”。

　　二手房市场短暂萎缩后恢复

　　记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现，他们对政策的意见非常大。一位市民指出，“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了，是不是该给我们降税？”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正我也不着急卖。”

　　何伟坚认为，预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度：一是将交易成本转嫁给买方；二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大，但上涨也微乎其微。”

　　据了解，5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%，但卖房差额中，却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。

　　据称，东莞2007年执行这一新政后，二手房交易短暂萎缩。然而，市场很快得以恢复，楼市未受到影响，个税迅速转向下家。

　　一手楼市或将迎来春天

　　个税新政重拳出击二手房。在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。

　　张建军认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。他认为，因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房。何伟坚也分析道，可能的趋势是，二手房交易会严重萎缩，一手房市场将会兴旺。然而，由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，重庆楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，相信开发商不会趁机涨价，尤其是对于投资型商品房而言，其入市价格会更为谨慎。

　　张建军认为，预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑，但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大，他们都面临着年报业绩的压力，因此会加快出货，不可能涨价很多。

　　大泽置业总经理秦文蒸则指出，这次对二手房交易课以重税，好像对一手楼市是个利好，其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期，使人们对楼市未来的信心受挫。

　　投资需求将受沉重打击

　　尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。

　　张建军分析道，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。

　　他认为，二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击，将挤出这些客群。

　　同时，他认为，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”；洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。

　　何伟坚认为，新政的出台，对转卖的投资人群将具有较大打击性，使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说，“这也是应该的，因为住宅本身的功能就是用来居住的。”（记者 栾玉树）