时评：楼市调控 把握精准度是考验

　　近年来我国的房地产市场调控不断完善，正面效应正在显现。当然，从调控平稳化、长效化的要求看，如何继续做好房地产市场调控工作，进一步科学把握精准度，还需要我们根据现实情况不断加以探索实践

　　所谓的房地产市场调控，即一般常说的楼市调控，主要是指住房调控，它有“宽松”和“紧缩”两个方向及其维持。近8年尤其是近3年，我国的房地产市场调控不断完善，正面效应正在显现。但是2012年冬，全国的房地产市场出现了一个“暖冬”现象，成交量和价格都有明显的上升，而且还在延续。针对这种趋热现象，近期召开的国务院常务会议部署继续做好房地产市场调控工作，提出了五条措施；近日还公布了“国五条”实施细则。这些举措，有过去政策的重申，也有发展的方面，对于抑制近期正在发热的市场是需要的。当然，从调控平稳化、长效化的要求看，如何继续做好房地产市场调控工作，进一步科学把握精准度，还需要我们根据现实情况不断加以探索实践。

　　目的是满足民众居住的实际需要

　　众所周知，我国房地产调控松紧变向比较频繁，而不少地方政府对于调控向宽松变动的要求更加迫切。产生这种不合理变动要求的部分原因是，过分看重房地产在GDP和税收增长中的作用，“唯增长论”在作祟。如2012年，不少城市就打着“救经济”的旗号，或明或暗地出台不必要的宽松政策，就是例证。

　　其实，这关系到房地产调控的目的到底为了什么这样一个根本问题。不搞清这个问题，是无法作出理性判断的。

　　房地产调控的目的，应该是由房地产发展的目的决定的。房地产发展的目的，只能是为民众提供实际居住的住宅。房地产业在满足民众实际居住需要的同时自身在增长，也对经济增长提供了动力和贡献。满足民众实际需要在前，提供经济增长动力和贡献在后，而不能倒过来。

　　如果把两者关系倒过来，把GDP或税收增长的要求放在前面，而这种要求又是游离于民众对居住的实际需要时，必然产生对于住房投机性交易的容忍和宽松，以至于投机交易狂热，推动地价房价狂涨，真正需要居住的购房群体承受不了进而怨声载道，所谓的房地产泡沫真正形成，从而对金融和经济安全造成极大威胁。所以，房地产调控政策绝对不能把经济增长要求放在首位。

　　人们在反对所谓的“房地产绑架国民经济”时，也必须明确反对“GDP、税收绑架房地产”的“唯增长论”。

　　应稳定地扩大自住需求的优惠力度

　　购买住房自己居住，就是“自住需求”。多年来，政府对于自住需求的调控政策是“支持”，表现在对首次购房给予首付、贷款利率、契税等的优惠。这些优惠，同现在抑制住房投机的政策有着明显的反差，是对头的，似乎还不错。但是，根据改变经济发展方式的要求来看，还不够。

　　在经济增长的“三驾马车”中，扩大内需、扩大消费，是我国经济发展方式转变的长期指导思想和方向。显然，房地产调控政策，也要与此相符。所以，一般地提出“支持”自住需求还不够，要明确地提出“鼓励”民众购买住房用于自己居住，包括改善型购买。这种符合我国经济发展方式转变的房地产调控思想，同上文提到的房地产调控的目的只能是为民众提供实际居住的住宅的观点，两者是完全吻合的，同一的。

　　因此，“鼓励”民众购买住房用于自己居住(包括改善型住宅)的办法，应该是稳定地扩大自住需求的优惠力度。其要点，一是政府提供优惠，主要措施可以包括：全部免除契税，购房贷款贴息或抵扣所得税额等；二是，这些优惠措施应该长期稳定，不能因一时的市场变动而取消，也不能因我国城镇住房供求矛盾的长期存在而动摇。当然这里的关键是，优惠要真正用于自住需求，不让投机需求有可乘之机。

　　租赁市场如果供求失衡，并非好事

　　购买住房自己不住，而是通过租赁提供给别人居住，并获取投资回报，则是“他住需求”。这种情况具有客观必然，即社会上总有一部分人是不需要或不可能购买住房的，只需要或只可能租赁别人投资的住房居住。“他住需求”对于购房人是一种投资，但对于租赁人是居住，归根结底是社会的实际需要。这对于满足和稳定住房市场、也对于扩大投资渠道，有着积极的作用。

　　但是，目前的调控政策似乎存在把投资和投机并列，一棍子打死的倾向。这容易产生误伤。长远来看，应该将抑制政策改为允许，即对已经满足了自住需求住房的居民，允许他们投资购买住房用于出租，甚至发展专业化经营租赁，提高住房租赁的效率。而目前的住房市场租赁，以分散的小户为主，是低效率的。在城市化的大背景下，人口继续向各类城镇集中，假如长久地抑制住房投资，总有一天租赁市场房源增量会逐步枯竭，导致租赁市场供求失衡、租金猛涨，这是必然的，也是谁也不愿意看到的结局。

　　允许住房投资向市场提供房源以利别人租赁居住，采取的办法是对用于实际租赁居住的住房，只收取正常的税费就行，并非要给予特别优惠。这同前述鼓励住房“自住需求”的政策，有明显的区别。

　　不过，如果允许住房投资，又如何抑制投机呢？办法应该是有的。

　　如何以惩罚性高税精准打击住房投机

　　“无住需求”就是购买住房自己不住，也不租赁给别人，只是等待价格上升抛售套现，俗称“投机”。它对于房地产市场、金融市场和经济安全有极大的危害，需要抑制。目前的限购政策就是关键措施之一。实践已经证明，限购政策对于抑制房地产过热，有“速冻”的积极效果。

　　但是，限购政策也有明显的局限性。从短期来看，它也会阻断住房消费升级换代、扩大消费，或降级换代、节约消费的可能性。从长期来看，如前所述，它将阻断租赁市场后续房源的新增供给，最终导致租金大幅上升。政策短期固然有正能量，从长期看，也可能存在着一定的消极性。简而言之，速冻可以，长冻不行。

　　那如何调整呢？办法之一，就是不妨将限购改为对住房投机购买的惩罚性高税。但又如何鉴别合理投资和投机呢？这可以作一些相关的科学设计，比如，加设一个税务部门开具住房租金发票的环节。即在自住住房之外，在一定期限内(比如一年之内)凡是能到税务部门开具住房租金发票的，则证明是合理投资，只交纳正常税金；凡是收不到住房租金、不到税务部门开具租金发票的，则认定为投机性住房，课以惩罚性高税。设置这一技术环节，可以增加财政合理的税收；而且解决了合理投资和投机之间的区别难题。同时，让各个市场主体在经济杠杆的牵动下，各自计算经济上的利害得失，自由地采取购买或不购买的市场决策。这对于房地产市场的健康运行，有利于提供一个稳定的、宽松的环境。(张泓铭 全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、研究员)