金融机构争着为炒房客避税出招 理论成立操作难

　　3月1日，新“国五条”细则发布后，网络流传多版本针对个人的二手房交易避税“法宝”。近日，更是出现了专门为炒房客设计的避税方案。不同的是，这一次跃跃欲试、出头张罗的有信托、基金甚至是私募等金融机构。看到这些避税方案，有人拍手称“机构又有新业务了”，有人则担心“到底可不可行”。

　　《金证券》记者走访业内人士，对这些“创新金融方案”一一做了分析。业内人士调侃称，“炒房的兄弟们，别折腾了；机构的同行们，咱能把创新用在别处吗？！”

　　信托渠道两类“建议”

　　新“国五条”细则发布后，最引人关注的莫过于“二手房交易，卖方需按照所得缴纳20%的税”。细则一出，各地二手房交易市场过户烟拥。随后，网络开始流传多个版本的避税方法，只是这些方法大多来自普通网友，且主要是关于个人二手房交易的。

　　不过，这两天支招的人和对象都有了新的变化。

　　《金证券》记者注意到，3月5日，知名信托行业微博“信托圈儿”，公开写道：搞个房地产交易信托创新，避税的同时理财，一举两得……卖方房子和买方资金分别委托给信托公司设个财产权信托(办抵押和公证)，事前签订交易价格，2年内资金投固定收益低风险产品，收益归信托公司作为管理费，到期分配信托权益，直接交易过户。”

　　有信托专业人士还在微博中提议，信托公司可以成立子公司做GP(一般合伙人)，买房的和卖房的分别以资金和房产出资做LP(有限合伙人)，入伙之后双方互换份额，减资退伙。GP在里面相当于双方资金监管、履行手续监管的角色，不对外经营，不分配收益，而LP也不需要缴纳个税。

　　业内人士评价，上述两个方案更像是为做大额交易的炒房客们定制的。

　　金融机构渴望“新业务”

　　实际上，这两天为“炒房客”们“出谋划策”的不仅仅只有信托行业，个别基金、私募等机构人士也在微博上为二手房交易避税“冥思苦想”。

　　一名公募行业人士称，“若干套房子加在一起，总额可以做成基金专项，卖出方作为委托人、买人方作为受益人。到期后，以资产归给受益人，这样有免除所得税的可能。房源量越多可能越好做。”而私募人士也在微博中写道，“私募中的产品更丰富，想要打包做项目太容易了。”

　　此外，一些专业人士还公开建议，针对新“国五条”细则，机构可开展一系列新业务。

　　《金证券》记者注意到，一名网友在自己的微博中称，“信托公司可开设房产抵押权托管业务，个人客户把自住房产的抵押权交付给信托公司成立委托关系，信托公司根据房产进行评估，然后集合办理抵押登记，通过银行或者其他金融机构贷出资金，投向其他信托资产业务，中间息差至少在5个点以上，收益超过同期存款。”

　　同样，公募行业人士也称，在炒房客无法出手手中房产的时候，机构或许可以帮助其利用若干房产做打包项目，进行“新型融资”，以便帮助其解决暂时的财务危机。

　　理论成立操作困难

　　金融手段丰富、金融从业人员创新，对资本市场来说都是好事，不过对于上述机构和专业人士们的“热情”，监管部门资深人士尴尬地表示，“只能看看笑一笑。”

　　《金证券》记者走访业内多位人士，对于上述“避税方案”，业内人士表示，从信托渠道上看，虽然理论上成立，但真正实行的话，一个要考虑信托内部风控能否通过，一个要考虑信托渠道的成本问题。“如果设置财产权信托，信托期间委托管理的财产是作为信托资产由信托公司持有管理的，信托到期后由委托人回购，能否顺利过户还是未知。”用益信托研究员颜玉霞说。

　　颜玉霞表示，以信托子公司和买卖房双方出资成立PE的做法也不可取，“有限合伙的风险本身就很大，税务上也有自己的缴税方案，不一定就比新政规定的20%的税率低。”

　　行业人士调侃称，“其他时候也没见金融机构和从业人员这么有创造力，从这件事上看，不是没有，而是缺乏兴奋点。”他补充说，房地产行业牵扯面很大，且受政策左右非常明显，机构在涉及这个行业的业务时应该更加慎重。(记者 胡春春)