维权：样板房货不对板 高租约实则不高

　　精美的“样板房”、“高租金高回报”的美好承诺常常成为开发商吸引业主购房、投资百试不爽的“利器”。或许稍不经意，那些设计得美轮美奂的样板房或是“听起来很美”的销售说辞就成为促使你孤掷一注的“元凶”。一旦卸下警惕，你买回来的房产就可能“货不对板”，再去找开发商解决时，或为时已晚。

　　今天是3·15消费者权益日，让我们一起擦亮精明眼，击穿那些“美丽”背后的幻象。今后，购房陷阱种种，我们一一绕行。

　　案例1：号称8年收回成本实则需22年

　　投资客李先生是第一次投资买铺，但是正由于没有经验，被销售忽悠买了一个号称带8%的租金收益的铺，但是实际却要22年才能收回成本。

　　李先生告诉记者，他是收到推销短信而去看这个南海的商铺的。“销售人员给我算了笔账，我看中的那个铺总价差不多是100万元的，他说直减5年8%的年租金收益，也就是60万元成交，前面5年的租金收益就是40万元，每年就是8万元，你投资60万元，8年不到就能收回成本，到哪去找这么好的投资项目？”他从来没有买过商铺，一听就觉得心动，就很快掏了几万元定金。

　　他后来去到该商用物业的对面考察，2楼的商铺每月租金大约100~200元/平方米，他选中的铺位面积大约20平方米，月租金收益顶多也就3000元，年租金大约36000元，和销售计算的8万元年租金收益，差了一半都不止。“按照这个租金水平计算，我收回投入差不多要17年，加上这不能收租的5年，总共22年才能收回投资。和销售算的8年不到就回收成本差得太远了！”由于定金不能退，李先生最终只好心不甘情不愿地买下了这个铺位。

　　精明眼提示：

　　据了解，现在市场上的不少投资物业打出的年租金回报率都在6%以上，不少甚至高达8%~10%。但是就记者了解的情况来看，目前市场的投资物业年租金回报率在5%以上的都比较少见，大部分的现时投资回报率和两年的固定利率基本持平。正因为目前实际的投资回报率偏低，很难刺激到投资客的神经，所以为了吸引投资客入场，不少销售玩起了文字游戏和数字游戏，吸引投资客。比较常见的手法是通过拉升单价然后打折，或者是前面几年返还高租金的方式。如李先生购买的商铺，更是将几种“技巧”都糅合在一起。

　　陷阱一：

　　精致样板房 误导购房者

　　案例1：户型和样板房大不同

　　2012年购房者小陈收楼后跟记者诉苦，他购买的市区某楼盘的房子和样板房差异很大。他看到的样板房户型设计漂亮，而自己收楼时却发现大门相对门廊是凹陷进去的，不仅影响美观，而且在使用时里面的空间也不太好用，他跟开发商交涉，希望开发商将大门做成和样板房一样，开发商拒绝了。

　　精明眼提示：

　　现在通常是期楼销售，消费者往往是通过看样板房来决定是否买楼，所以开发商往往会将样板房装修得美轮美奂，让不少购房者产生购房的冲动。“冲动是魔鬼”，大家在购房前要详细了解想要购买的楼层设计是否和样板房一致，避免最终收楼时才发现问题，开发商却拒绝担责。

　　案例2：漂亮的景观不见了

　　购房者李小姐也是被样板房误导的一族。她告诉记者，她看样板房的时候，主人房的飘窗是连通为L型的，看窗外的景观非常漂亮，但是她买的房子主人房的飘窗很小，听开发商后来解释说这是为了建筑设计好看，所以有些楼层在楼体的外部做了装饰设计，主人房的飘窗就没那么大，她真是觉得有苦说不出。

　　精明眼提示：

　　因为现在的住宅楼通常层数都比较多，所以通常在楼体的设计方面会在外部做一些处理，导致同一个户型的景观可能还是有些出入的，所以大家在购房前最好也跟开发商进行了解，尽量避免出现类似的问题。

　　陷阱二：

　　带高租约 忽悠购房者

　　案例2：号称租金3500元实租1800元

　　2011年佛山限购令出台后，越来越多的投资客将重心向商用物业转移。市面上号称带租约发售的公寓产品不少，而且噱头还挺吸引人，投资者黄伯就是这样被忽悠了。

　　“销售说带3500元/月租发售，而且说带这么高的租金发售的只有限量的一些单位。我于是买到这么一间。交完定金我到周边的中介了解到，这样的公寓租金大约也就1800元/月左右，想要租到3500元/月的价格没可能的。因为前两年是交给商业运营公司，后面三年才能领取3500元/月的租金，但是之后呢，一是租金不可能上到这么高，另外这个片区的公寓数量真是挺庞大的，到时候出租率能不能这么高，还真不知道！唉！真怪自己没有仔细了解就买了这么间公寓！”黄伯面露难色。

　　精明眼提示：

　　有些公寓为了招揽客户，会采取先找专业的酒店公寓运营团队来运作，前几年给投资客较高的租金收入，以吸引投资客购买，但是实际的市场租金和开发商支付的租金差别较大。

　　如何避免陷入“高租约”的陷阱？首先凡看到号称投资回报率高的投资物业，都要有警惕，因为这不符合目前市场的主流。另外，买投资性物业切忌太冲动，最好在有投资经验亲戚朋友陪同前往，并且在看完项目后充分了解该产品的情况，尤其是投资价值的实现程度问题，可以多了解周边类似物业的投资收益，而不被销售人员巧言所打动。(记者 欧阳媚峰)