江门镇街有刚需 房企抢“落子”

　　鹤山共和镇鸡笼岗此前分两天推出的8幅合计面积49万平方米住宅用地中，昨日有4幅被鹤山碧桂园以起拍价成功拍下，另外4幅如没有强劲的竞争者出现，预计也将会成为鹤山碧桂园的囊中之物。此前，鹤山、开平、台山等县级市经济较为发达的镇街，也多次传出有大幅土地交易的消息，外来大型房企如碧桂园等，本地房企如骏景湾、恒鑫等，纷纷出手抢地。

　　与镇区土地成交活跃不同，去年下半年开始，市区三个区只有超过30块商住地块成交，与之前相比明显减少，且总成交面积并不大。其中，仅大连万达、保利地产和陆洲义乌小商品城等三个以纯商业或商业为主的大地产项目，就拍下了土地市场上八成左右的用地。

　　业内人士分析，江门的开发商转向竞争尚不激烈的镇区谋求突围，一方面是因为房控政策日益加码让城区项目面临着越来越多的不确定因素，另一方面是因为江门一些经济发达的镇区居民有着较为强大的购房刚需，而开发成本也较低，有利开发商保证资金链的安全。

　　经济发达镇区成楼市新宠

　　2004年至2011年，江门的中大型房地产项目几乎全部集中在中心城区的老城区、北新区、滨江新区启动区和白水带风景区片区。特别是北新区，楼盘开发的数量和向市场提供的新房数量，均占据了“霸主”地位。但近两三年来，随着轻轨江门站周边和外海大桥附近多个房地产项目的迅速崛起，这个格局开始被打破。江海区也凭借着上述两个片区楼盘的活跃表现，去年下半年开始超越蓬江区，成为江门新房成交量最为活跃的区域。

　　“外海大桥附近楼盘的购房者主要为中山古镇居民和当地居民。”外海大桥附近某大型楼盘的策划总监告诉记者，附近楼盘的目标客户群体非常明确，中山古镇灯饰企业的经营者为主，高新区企业的中高层管理者也是主要目标客户。开发商选择在该区域迅速发展一个项目，看中的正是这些目标客户的刚需。

　　“开发商抢驻经济发达的镇区是大势所趋。”江门市房地产分析师王先生指出，江门房地产市场起步较晚，城区楼市长期处于供不应求的状态，居民的购房刚需一直未能得到有效满足。因此，过去开发商都将目光集中在城区。但随着城区楼盘的增多，开发商之间的竞争日益激烈，一路走高的房价也让城区刚需开始萎缩，加上国家房控政策不断加码，开发商开发城区项目的成本和风险越来越大，利润越来越低。

　　低开发成本引开发商青睐

　　“信贷政策收紧，开发商不差钱的好日子已经过去。”北新区某楼盘策划总监告诉记者，过去，开发商只要手上有地就可以抵押给银行，将贷款作为楼盘开发的启动资金。第一批房子还没有完全造好就可以进行预售回笼资金，或提前搞内部认购等先从买家手里获得购房款，再将这些资金投入继续开发。由于获得资金的来源较为容易，即便自有资金不多，开发商也不必过多考虑资金链的安全。“但现在，这样操作只能让开发商陷入资金链断裂的困境”。

　　“不断囤货只会造成开发商的流动资金不断减少，增加资金链安全的隐忧。”北新区某楼盘营销总监坦言，虽然公司的自有资金较为充裕，但考虑到销售速度难以跟上，其就职的房地产公司去年已经将城区两个项目的开发进度放缓。该总监还透露，该公司一直在镇区物色适合的地块进行新项目的开发，已经考察了好几个镇区的地块。“在镇区开发的成本远没有城区高，即便开发一个项目也不会对现有资金链造成太大影响，却能盘活现有闲置的资金。”

　　“开发同等质量的楼盘，镇区成本要比城区至少低2000元/平方米。”江门市房地产分析师王先生说，此前城区拍卖土地的楼面地价已经普遍超过了2000元/平方米，而在江门大部分的镇区，即便是自然环境资源较好的地块，楼面地价也只需500元/平方米左右。如鹤山共和镇鸡笼岗近期推出的8块地块，折合楼面价格只是540元/平方米。

　　市场需求大前景看好

　　“如果本地有可以满足居住需求的房子，谁还会每天跑几十公里到市区居住？”新会司前镇某五金厂老板吴先生说，在司前开厂近10年了，在新会会城安了家，但每天开车半个多小时回家，让他大呼吃不消。前段时间，与司前相邻的大泽镇有大型楼盘开盘，吴先生出手买下了一套别墅。“有山有水，环境比会城好多了，也便宜，最重要的是离我的工厂不远。”

　　“春节前后，交易火爆的镇区楼盘出尽风头。”某大型外来房企江门项目负责人说，春节期间，镇区不少楼盘供不应求，让城区楼盘的开发商惊叹不已。此前，虽然碧桂园等开发商已经开始在镇区布局，而本地一些房企开始在镇区拿地进行开发，但并没有掀起太大的风浪，也没有引起业界的关注。

　　“大批希望落户的产业工人也是镇区楼盘的潜在客户。”江门房地产分析师王先生认为，棠下镇、开平水口镇、新会司前镇、鹤山共和镇、址山镇等经济发展较快、有特色产业支撑的镇区，拥有大批中小企业经营者和企业中高层管理人员和技术工人，强劲的购房刚需吸引更多的开发商前往“淘宝”。由于镇区楼盘的价格比较亲民，一些长期在当地工作的产业工人将为当地的楼盘提供广阔的市场。

　　产品两极分化将是趋势

　　记者翻阅镇区土地交易信息时也发现，以鹤山为例，去年下半年以来拍卖了10多公顷住宅用地，土地用途几乎全部标注为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。而鹤山碧桂园准备在共和镇开发的项目，产品有少量顶级豪华别墅，部分符合一般企业经营者需求的别墅，还有大量针对企业管理人员、技术工人和产业工人的中低端洋房产品。

　　“少量的高端产品，大量的中低端产品，明显的两极分化将是镇区楼盘发展的方向。”某大型外来房企江门项目有关负责人指出，镇区楼盘有着与城区楼盘不同的特点，其客户群体有经济实力非常强的企业经营者，也有经济能力一般的产业工人和企业初级管理人员和技术人才。因此，楼盘可开发少量的高端产品，以满足一小部分高端购房者的需求，但主要还是开发可以满足工薪阶层需求的中低端产品。

　　专家

　　视角

　　“镇区楼盘不宜过大，区间内的楼盘要有所差异。”江门市房地产分析师王先生指出，镇区虽然有不少购房刚需等待释放，但毕竟市场容量是有限的，不宜过多地开发房地产项目，产品也不能过于同质化。

　　“开发高端产品，也能有市场。”某大型外来房企江门项目策划总监指出，过去不少镇区几乎没有开发过有一定规模的房地产项目，镇区的居住环境并不会太好，以现代居住理念打造的新楼盘，对镇区购房者来说具有很大的吸引力。其中，江门部分经济发达镇区也有一些企业经营者拥有高端产品的消费能力，利用楼盘自然环境资源为这些客户打造高端产品，让他们留在本地购房，可以为镇区楼盘创造一群高端消费者。

　　“镇区楼盘起点并不高，房价比较亲民。”市房地产协会有关负责人认为，镇区楼盘便宜的不到3000元/平方米起价，一些自然资源环境非常好的湖景洋房包装修也只是4000多元/平方米，房价的水分不大。开发商进行镇区楼盘开发时远比城区谨慎，对市场需求的评估往往都是非常保守的，一般难以出现镇区楼盘供货过量的情况。因此，镇区楼盘基本都能保持价格稳步上涨的市场走势。记者黄国金