买房之三个阶段八项注意

　　中山市消费者委员会的统计显示，去年有关房地产类投诉共120宗，与前年119宗基本持平。其中，反映合同问题74宗，占比61.67%。在房地产类投诉中，合同问题主要有：逾期办证、房屋年限短少、口头告知信息与合同信息不符、未收楼却开始收管理费、交定金后被告知无法办理贷款、销售的楼号不是看房时的楼号等。质量问题主要有：渗漏、墙体开裂、地板开裂、水泥脱落等。

　　俗话说知己知彼，百战不殆，购房者在与开发商之间的博弈中，如何才能避免上当受骗？值“3·15”之际，记者结合案例整理了买房各个阶段值得注意的事项，希望能让您买房时防患于未然。

　　阶段一：购买前 多方了解再出手

　　案例：沙盘模型与现实差距巨大

　　石岐区豪逸御华庭项目将不是自己的地块也标示在售楼部的沙盘模型上，并称小区“占地300亩”，是“城央唯一百万平方米豪宅”，业主购买后才发现差不多有1／3土地是其他开发商的，数十位业主认为开发商存在“虚假宣传、欺诈消费者行为”，于是开始维权，消委会多次组织进行调解未果，目前已进入司法程序。

　　买房之前多数购房者碰到的无非是下面几个问题：

　　注意 何时买？

　　刚需任何时候都可出手

　　现在是不是买房的时候？其实对买房自住的刚需一族来说，任何时候都是出手的时机。中山这几年楼价相对平稳，从中短期来看房价保持基本稳定也是很多业内人士的共识，因此购房者选房时大可轻松从容。

　　注意 买哪里？

　　地段、品牌、户型综合考虑

　　“地段、地段还是地段。”这个买房的金科玉律大家早已耳熟能详。其实，还是要根据需求综合考虑，除了地段之外，开发商的品牌口碑也是需要重点考虑的因素，这关系到房子的设计、质量、配套、服务等各方面。

　　还有要考虑的就是户型，比如实用率高低、是否方正、南北通透，卧室是否足够安静，是否明厨明卫等。

　　此外，就是楼层，不同楼层也没有所谓特别的“好坏”之分，不过对同一栋楼而言一般楼层越高价格越贵，一些楼盘的低层会附送一些无产权的平台或庭院，这也是不错的选择。

　　注意 怎么买？

　　多看、多听、多问

　　圈定了区域、楼盘和户型等之后，就可以实地考察最终是否出手了。这个过程中要留意多看、多听、多问。

　　看一次样板房是不够的，不同的天气和时段去看会有不同的感受，比如雨天去看看墙壁是否漏水，黄昏时去看看是否有西晒。一般销售人员会很热情介绍楼盘情况，通过倾听可以提出自己关心的问题。除了问销售人员外，如果小区已有住户，问问他们的感受会更直接。当然还可以多关注报纸、网络等媒体的相关报道。

　　案例：合同与宣传单不符 开发商不愿退定金

　　甘女士去年3月看中沙溪镇某楼盘，开发商签订了认购书并交纳了2万元定金。但在签订合同时甘女士发现合同多处条款不合理、不明确，如：不肯把宣传单上承诺的加赠面积、双方违约处罚的金额不对等。甘女士要求就上述问题增加补充条款，开发商既不同意，也不愿意退还甘女士所交的定金。

　　消委会收到甘女士的投诉后，与开发商进行了沟通，经调解，开发商将2万元定金退还给甘女士。

　　阶段二：购买中 打醒十二分精神看合同

　　购买阶段一般包括下定、签合同、备案等，其中合同引起的纠纷最多。

　　注意 认筹与认购：

　　理性认筹 细看认购书

　　严格来说楼盘没有取得预售许可证不得进行销售，所以很多开发商就采用了认筹这种打擦边球的做法，通过比如“5000抵1万”、优先选房等优惠吸引购房者。买家认筹后，开发商会采用很多营销手法打心理战，比如故意制造疯抢局面，让购房者陷于紧张之中。这时购房者要冷静面对，想清楚再选房。

　　一旦决定购买，开发商一般会先让购房者签订一份《商品房认购书》，并交纳定金。认购书是正式合同之前的预约合同，同样具有法律效力。一些购房者往往没有仔细看合同就签了认购书，而一些开发商会特意在认购书中写明“购房者在签订认购书时已经知道合同条款内容，并愿意按照条款内容签订购房合同”这样的条款，使购房者很被动。

　　注意 签合同：

　　特别注意补充条款

　　接下来，正式购房合同也可能有“陷阱”。按照规定，开发商必须在售楼部显要位置公示合同范本，购房者在签订认购书之前就应该仔细阅读合同内容，特别是补充条款，不能凭销售人员引导或者承诺就签合同。

　　此外，在签合同时，还有些开发商会搭车乱收费，数百到上千元的测绘费和律师费是其中最常见的两项。早在2007年中山市物价局就已经发文明确规定，测绘费由开发商承担；而律师费也应是谁聘请谁付费。

　　网签和备案：

　　可上网查询动态

　　网签和备案有效防止了开发商一房多卖，是保护购房者的有效手段。根据相关法规，开发商应在与购房人签订《商品房买卖合同》之日起30日内办理合同备案手续。

　　网签和备案的状态在中山市国土资源局网站可进行查询，点击楼盘表可以看到房源的销售情况，不同的颜色代表不同的状态，绿色代表可售、黄色代表已签合同但未登记确认，蓝色则代表签订的合同已登记确认。

　　购房者还可以通过商品房合同查询，输入购房人的姓名、身份证号码、合同条码和合同密码了解所购房屋备案状态，密码可向开发商索取。

　　阶段三：购买后 提高警惕小心隐患

　　注意 案例：

　　收楼时发现货不对板

　　去年，多位购买了阜沙某楼盘的购房者发现，自己购买的房子与开发商此前提供的图纸不一样，缺少入户花园，实用面积不足。消委会阜沙分会工作人员调解时发现，购房合同中对开发商作规范的条款和相关的赔偿细则却并无提及，在退款项目一栏更标明：如果住户提出放弃住房，将不退还本金。

　　经过多次协商，开发商提出补偿不足面积相应的金额，但遭到购房者拒绝，最后开发商同意退回本金，并补偿贷款成本等相关费用。

　　付完款或办好贷款之后，就是漫长的等待交楼时间，如果是期房这个过程可能长达一年多。接到收楼通知，还别高兴得太早，因为你看到的和想象的可能有差距。

　　注意 收楼：

　　证明文件不全可拒绝收楼

　　目前使用的《中山市商品房买卖合同》格式合同的第八条列出了4种交付条件：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、空白栏(双方自行约定)。大多数开发商会选择第4项，即通过补充协议和购房者约定，经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，其文件是《工程竣工验收报告》。实际上这是条件最低的验收标准，上述5家单位中有四家是聘请的，其实就是开发商自行验收，这也为很多纠纷埋下了隐患。

　　购房者如果发现房屋有问题，一定要等到开发商整改后才能签字收楼，否则可能被长期踢皮球。此外，商品房在合格交付后才开始由购房者承担物业费，如因开发商责任导致不能收楼，开发商还需承担违约责任。

　　在格式合同第十一条交接款项中，还要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这其中明确了商品房的各项保修期内容，若开发商不出示证明文件或者证明文件不全，购房者有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

　　注意 办证：

　　品牌发展商会更加规范

　　只有拿到房产证房子才真正属于自己。法规要求自房屋交付使用之日起90日内或按另行约定时间办好房产证，开发商一般会在合同中另行约定为自己留足了办证时间，通常的约定是720个工作日，折算起来差不多有3年。

　　不过，一般情况下办证不用等待这么长时间，但也有特殊情况，由于种种原因导致楼盘不能通过有关部门组织的验收备案，房产证就很可能被搁置。减小上述风险最好的办法就是一开始选口碑和信誉好的品牌发展商开发的楼盘。

　　此外，房产证上房屋的实测面积一般都与开发商提供的有差距，多数情况下多出的面积会在3%以内，按照规定购房者还要补缴相应的房款，这也是开发商钻空子的一种方法，只能寄希望有关部门加强监管。记者齐华伟