国五条宁波落地 市民感叹：细则不细 不出所料

　　昨天宁波国五条细则出台，区别于“国五条”明文“严格按转让所得的20%计征”，宁波版细则仅含蓄表示“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。

　　宁波市财政税务局表示，有关二手房转让个税问题，宁波仍执行现行政策。计征办法是，能估算原值的按差额20%征收，反之按总价的1%计税；满5年且为家庭唯一住房的二手住房，也免征个税。

　　对此，业内人士表示，宁波版国五条细则没有超出国务院国五条细则的内容，20%的差额税如何征收，在操作层面上也没有明确。

　　差额税如何收，还要等细化办法出台

　　3月初，国务院国五条细则出台，个税面临调整，市场陷入恐慌性成交，前三周，宁波二手房成交出现井喷，成交量是平时的2—3倍，但在最后一周，回归常态。

　　21世纪立得房产营销总监白文欣介绍，3月共成交1091套，这一月度成交量达到历年来的最高水平，其中最后一周成交165套，占总成交量的15%。

　　南天房产3月共成交924套房源，相当于该中介去年一个季度的成交量，其中最后一周成交119套，已经恢复到新政出台前的正常水平。

　　昨天，宁波版国五条细则出台，对于20%的差额税如何征收，在操作层面上没有明确。21世纪不动产宁波区域分部总经理施建益认为，现在包袱压在了税务部门，接下来要等征收细化的办法出台。

　　他分析，3月二手房成交激增，需求透支，新国五条未来的执行情况不明朗，预计接下来的两三个月，买房和卖方会进入观望状态，下半年二手房成交走势，主要还取决于新国五条的执行情况，但从目前各个城市地方版细则来看，情况没有超出预期。

　　二套房贷首付和利率或提高

　　买卖双方都关注的信贷问题，甬版细则也有提及，明确“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。不过，上海明文规定“严禁发放第三套及以上购房贷款”。

　　“宁波目前的二套房贷，基本执行首付六成、利率1.1倍的政策。”宁波南天房产总经理助理薛敏强判断，二套房贷短期内应该还不会调整。“目前来看宁波的房价还没有‘上涨过快’的趋势，相反因政策恐慌效应导致大量二手房存在较大议价空间。”

　　不同于个贷从紧政策，宁波对房产开发商则实施了“有条件”的放松。细则提出，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。

　　“显然，这是为了引导房企增加普通住宅。”薛敏强认为，这个条款较为务实，也比较贴合宁波的实际情况，可改变宁波商品房市场的产品结构，通过增加中小户型供应，满足首次置业及首次改善型住房客户的需求，缓解市场供求矛盾。

　　细则不细，不出所料

　　国五条细则在宁波“温柔”落地，昨天中午，细则亮相，在江东区一家二手房中介内，一位问讯赶来的卖主感叹：不出所料，细则不细。

　　这位业主姓陈，在幸福苑有套二手房要出售，近一个月，个税将按房屋差额20%征收的消息让二手房楼市陷入恐慌性成交。

　　陈先生说，小区内有两位老邻居都急急忙忙降价出售了，但他始终认为地方政策不会太苛刻，抱着赌一把的心态，没有降价，现在他觉得自己赌赢了。

　　“宁波版国五条细则说，‘财税部门要严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定’，从北京上海来看，五年以上的家庭唯一住房是免税的，宁波不可能比一线城市还严厉，我的房子已经超过五年，如果不好出手，就去和老伴办个‘假离婚’”，他说。

　　同时，宁波版国五条也让不少购房者对下半年楼市抱有希望，一位购房者表示：“宁波和北京、上海等城市不一样，供应大于需求，这两年房价不但没涨，还有小幅下降，现在宁波版国五条已经出台，如果严格执行，过段时间可能会再降一些，再等等看。”

　　宁波华星房产公司副总经理陈敏梁：国五条靴子落地，其中的诸多内容给楼市吃了颗定心丸，宁波版国五条对刚需购房者有一定的保护作用，继续挤压楼市的投资客。3月底开始，宁波楼市的供应量增大，不少新盘入市或者加推，以目前的新政，刚需型商品房有机会“火一把”

　　容创宁波机构的总经理助理徐江涛：国五条落实到地方后，很多城市只是“复制、粘贴”了国务院国五条细则，相对温和，在执行层面上留下了不少“想象空间”，细则对楼市的具体影响，还要细则落地两三个月后才能见分晓，取决于执行情况，以目前各地政策来看，地方政府是不愿意“加码”的，但后期或许会有更严厉的政策出台，所以未来两三个月，宁波商品房和二手房市场观望氛围会很浓厚，这次调控的过程，也是多方博弈的过程。

　　南天房产总经理助理薛敏强：相比上海、北京两地细则对房价控涨方面“保持房价基本稳定”的具体表述，宁波细则具体到“新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，缓解了购房者的恐慌情绪。对于二套房首付和利率或上涨，目前宁波的房价还没有“上涨过快”的趋势，相反因政策效应，近期二手房成交均价反倒下跌，所以，短期内应该不会调整二套房贷首付和利率。记者 李竹青