“国五条”是短期控制 长期效果看房产税

     3月底全国各地“国五条”细则纷纷出台了，最受关注的当然是北上广深四大一线城市。有意思的是，北上广深的细则出台时间大致与其严厉程度挂钩。北京最早出，全国最严；上海跟着出，有一点严；深圳和广州最后出，相对较松。

    当然，真正全国第一个出台的还是广东省细则，广深的细则是有广东版指导的。在这个意义上广东“先行一步”是否对全国各地的“国五条”细则产生了影响，则难以断定。不过有一点可以肯定，市场上对各地细则出台的反应是“松了一口气”，并在周一股市上得到体现，房产股不仅跑赢大盘，而且还是涨幅领先的板块。

    具体来看，对照“国五条”，北上广深四大一线城市的调控力度立马可见。首先，就房价调控目标来看，北京要求新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。这是目前唯一一个有降价要求的城市，应该说与这一轮调控目标中的“回归合理价位”有所联系，这也算是带了一个头。上海、广州、深圳则基本上是要求与经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力、物价水平等挂钩，希望保持房价的稳定，符合新一轮调控中“防止房价过快增长”的要求。

    其次，就限购限贷措施来看，北京也是最为严厉，要求从3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房，并明确提高二套房贷首付款比例。上海则要求重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，并严禁发放第三套及以上购房贷款。广州加强了“限外”，要求非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，对首付和贷款利率则推给了人民银行来决定。深圳只表示必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率，对限购表示要杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为。显然四大一线城市的严厉程度是有很大差别的，而在近期的房价上涨幅度城市中，北京与广州并列第一，上海、深圳紧随其后。

    在这里，为市场所关注的广州是否把限购扩大到从化、增城两市的悬案也落空了，细则把这留给两市自己决定。这之前说是要省里决定，毕竟这两个城市已经限价，房价似乎比限购地区还控制得好一些。

    再次，就争议最大的二手房增值部分征收20%个税的政策来看，北京细则最为具体，要求能核实房屋原值的严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的按照核定征收方式计征个人所得税。同时，对出售五年以上唯一住房免征个税，这似乎是差别化保护刚需的要求。上海不仅表示对能核实房屋原值的严格按照转让所得的20%计征，同时要求继续稳步实施个人住房房产税改革试点，毕竟上海是一线城市中唯一开征房产税的城市。但广深则保持着与广东版细则的一致，对20%个税的征收语焉不详，似乎是转发“国五条”和省细则的要求，导致“细则不细”，难以操作。

    最后，就其他调控措施来看，北上广深都表示要增加住房用地供应，并保证保障房和中小套型普遍商品房用地。而在市场监控上，四大一线城市都有一些调控的妙招，主要是利用预售管理和签约备案等控制房价，这也是一种隐性的“限价”措施。从以往经验来看，地方政府往往可以通过这些措施把房价给稳住，尤其是在年底最后一段时间如发现房价上涨过快，则停止高价房的预售证发放或网签，从而达到结构性调控房价的目的。

    此外，四大一线城市都对市场预期和长效机制有所考虑，但都较为原则化，缺少细节。

    总体上，调控趋严是毫无疑问的，但实际效果如何却是各说不一，有人认为房价会下行，有认为成交量会下降，也有人认为房价会稳中微升。不过，正反双方都一致认为“国五条”及其细则都是“短期行为”，房地产还是需要调控的长效机制。因此，只要科学合理的房产税一天不在全国推广，房价可能还会是“短跌长涨”。

    （彭澎 南方民间智库专家委员会副主席）