北京楼市低总价新盘选择少 花钱买房还要托人情(2)

　　据王先生透露，其原本想买该项目一期的产品，可是由于他知道该项目时，该项目一期的产品已经卖完了，因此他才不得不等待二期。原本，该项目的销售人员告诉他，二期的售价应该在3.3万-3.5万元/平方米，可是其后的一个月内，该项目的售价一调再调，最后调成了3.9万元/平方米，明显高于该项目一期的售价3万元/平方米，因此没能拿到预售许可证，因而开不了盘。

　　“后悔死了，当初如果不是等该项目开盘，我的房子早就买了。而且，我原先的那套小户型住房位于北京市四环以里，周边地铁、公交一应俱全，而且还是学区房，目前，这套房子的售价与我出售的时候相比，已经上涨了近百万元，现在想想这件事我就心疼。”王先生颇为感慨地说。

　　换房成本明显增加

　　除自己中意的楼盘迟迟不能开盘外，由于北京市明确将严格执行“认房又认贷”政策，这使得与王先生一样的改善型需求在换房的过程中，还面临着首付成本增加的问题。

　　“在北京市‘认房又认贷’政策严格执行之前，其实部分银行在发放贷款时，只认房不认贷。”购房人贾先生表示，按照他原本的设想，名下的第一套住房在已经出售的情况下，购买第二套住房时，只需要付30%的首付即可。可是，目前北京市严格执行了“认房又认贷”的政策，让他的换房梦想很难执行。

　　据贾先生介绍，由于在CBD工作的关系，考虑到20分钟的车程范围，他看上了亦庄林肯公园项目的170平方米的户型，单价为27500元/平方米，一套房子总价大概需要467万元。在“认房又认贷”未严格执行的时候，他卖掉名下房产后，可以按照首套的方式购买，首付只需30%，大约140万元。但现在，即便卖掉房子后，由于有贷款买房记录，最低的首付也得按照60%算，约为280万元，并且贷款利率还会按照国家基准利率的1.1倍执行，这等于让卖小买大的换房成本翻了一番。

　　据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从最初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。对此，链家地产市场研究部张旭表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。

　　或影响小户型销售

　　事实上，北京版本的国五条细则的出台，影响的不仅是王先生和贾先生这样的准改善性需求，更影响到一些购买小户型的首置刚需，因为未来他们也面临着换房的难题。

　　“我本来准备先买一套60平方米左右的一居室作为过渡房，可是按照北京市目前的政策，即便将来我将购买的小户型先卖掉，然后再买新房，我依然会被当做购买第二套住房来对待，首付需要60%，贷款利率是国家基准利率的1.1倍，这无疑将增加我的换房成本。与其如此，我还不如再等等，等攒够足够的钱后再一步到位购买一套稍微大点的户型。”小张表示。

　　据了解，在北京版本的国五条细则出台后，不少与小张类似的刚需在出手购买小户型作为过渡房时都变得迟疑了。这是因为一旦他们出手购买了小户型，将来他们在换房时的难度将加大，这显然不是他们乐于见到的局面。

　　目前，购房者的这一变化已经引起了一些房企的注意。据了解，位于北京大兴区的一处楼盘，目前处于项目规划阶段，计划下半年开盘。本来该项目规划有一居室的小户型，后来该项目的开发商在评估信贷新政后，遂放弃了一居室户型的设计开发，最终将该项目的户型全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。对此，分析人士指出，在此信贷政策影响下，更多的房企将会调整产品的结构，减少小户型的比例。文/李路斌

　　网签、访客量下滑 二手房市场明显降温 部分卖方“转售为租” 买方“转买为租”

　　二手房 买房心态像六月天 说变就变

　　最近一直有二手房置业打算的胡女士颇为“纠结”，随着北京“国五条”细则的落实与执行，“现在买”还是“过段时间买”成了她反复思考的两个问题。“现在买”，胡女士担心房主会因差额20%个税的问题而“自然而然”地抬高房价。“过段时间买”，虽然胡女士可以要求中介帮忙留意房本满五年且为家庭唯一生活用房的“免差价”房源，但是到时如遇房主惜售、看房者竞相加价，那还不如此时“先买先得”。

　　虽然“角色”、处境有所不同，但是卖房者陈先生有着与胡女士同样的“心境”——“纠结”：“现在卖”，处于观望之中的买房者很难痛痛快快地给个好价钱。“过段时间卖”，陈先生又生怕买房者的观望情绪未得以缓解，且都把目光转向新房市场，从而耽误卖房时机。纵观二手房市场，正是因为有了众多类似这样的“挣扎”、“纠结”，使得近来二手房市场成交量明显下滑，买卖双方暂别“我的眼里只有你”的“蜜月期”，携手走入“双缓期”，迷茫观望。

　　观望情绪甚浓 二手房市场温度速降

　　“请问您现在还有意购买二手房吗？”“没有！”“那……”还没等中原地产置业顾问小王推介合适房源，被回访的客户已匆匆挂断了电话。据小王回忆，在京版“国五条”细则落地之后的半个多月里，回访中发生类似情况的概率十有八九，门店访客量也大幅下降，这与细则正式出台前几周客户‘主动上门’、过户‘爆棚’的情况形成鲜明对比。用小王的话说，“购房者的心态就像六月天，说变就变，让人不知所措”。小王表示，不少购房者表示置业计划暂时取消，还有的购房者表示已无购房资格，准备续租。只有极少数置业者仍然“求房心切”，但是这类购房者往往会把目光优先锁定在那些“免差价”的“熊猫房”上。

　　卖方方面，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹认为，购房需求下降导致成交量下滑，部分房东虽然仍将房源挂盘出售，但是他们的销售心态“大有不同”。“原来房主挂牌想马上把房子卖出去，但是现在一般是‘看看再说’，遇到合适的买家就出售，不然就‘转收房租’。”孔丹说道。

　　近期，买卖双方心理预期发生变化，这使得京城二手房市场迅速降温。根据北京住建委的网签数据统计，4月8-14日，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。

　　《广厦时代》在走访双井一带房屋中介时发现，不少中介门店一别之前的“盛景”，“门庭”略显“冷落”。不少中介工作人员表示，现在每天的工作量不比“全盛时期”的“九牛一毛”。与此同时，细则落地前多个过户大厅“人满为患”的情况也从“沸点”明显回落，仅留购房者搭乘“政策末班车”前“疯狂”后的“余热”。

　　对需承担个税的房主及经济实力一般的置业者影响较大

　　针对二手房市场降温的情况，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹表示，从京版“国五条”公布以来，二手房成交量下降近七成，现在情况基本已经稳定下来，没有持续大幅下降的趋势。

　　目前卖方市场的情况是，房主会因手中持有的房源类型不同，使得其“心情”也有所不同。细则影响较大的是那些房本不足五年、要承担20%个税的房主，这其中又以急需用钱改善置业的房主为甚。“这类房主一方面着急卖房、一方面又面临高额税收，观望、下调价格还是帮着购房者承担一部分税收，他们心里也很难有一个明确的指向，较为迷茫。”孔丹说道。另外，对于持有该类房源，不着急出手的房主来说，孔丹认为，不排除他们会有提高房价、抵消税费的可能。如果卖房者手中持有的是房本满五年且为唯一住房的‘免税房’，孔丹表示，这部分房主的心态还是会比较乐观，未来买方需求一旦上涨，这部分房子会更受购房者青睐，价格表现也会较为坚挺。

　　对于买方市场，孔丹认为，细则落地会对经济实力一般的购房者影响较大。“比如购房者可能买房只准备了150多万，个税提高之后，多出来的成本将导致购房者无法置业”。孔丹说道，虽然“免税房”备受购房者关注，但从各门店实际访问情况来看，免差价的二手房市场需求量也没有想象之中的那么旺盛。因为消费者对政策了解还比较滞后，另外在选房时，购房者首先考虑的还是房源位置，以自己未来生活、工作的“半径”为出发点，而不是哪有“免税房”，购房者便去哪儿。