没赶在“国五条”细则落地前过户 房子能退吗？

　　已经签好了购房合同并向房主支付了定金和首付款，但房主却拒绝办理过户和网签手续，导致“国五条”北京细则出台后，单身的李女士失去了买房资格。4月7日，丰台法院受理了本市首例涉“新国五条”房屋买卖合同案件。

　　3月30日，“国五条”北京细则落地，部分单身人士失去了购房资格，或因首付比例的提高而放弃买房。细则实施两周以来，在房产交易过程中，有一些房产纠纷不可避免地产生。

　　为此，记者采访了秦兵G204房产律师团王佳红律师，总结出四种退房情况，指出在处理退房纠纷中应注意的问题，为购房者提供“退房攻略”。

　　王佳红律师认为，新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的。一般情况下，新政实施后，购房人不具备了购房资格，或没有实力支付多出的首付款及税费，可以要求退房。开发商或二手房主应当退还首付款，中介公司还应该退还居间服务费和评估费。

　　不过，王佳红律师也认为，虽然新政的出现属于情势变更的范围，但是情势变更的判断有严格的条件限制，还要根据每个合同的具体内容、履行情况、新政给购房人带来的影响有多大等多方面来判断。

　　案 例1

　　税费增加 退！

　　2013年2月，王女士通过中介公司购买了一套二手房，双方约定税费由王女士承担。合同签署后，王女士交付了首付款、中介费，也提交了银行贷款的相关资料。在合同履行中，北京出台了“国五条”的实施细则，直接导致王女士支付的个人所得税无形中增加了70多万元。为此，王女士和房主协商希望一部分多出的税费由房主承担，遭到房主的拒绝。无奈之下，王女士以无法承担多出的税费为由将房主和中介起诉到法院，要求解除双方签署的买卖合同，退还已经支付的购房款以及所支付的中介费。

　　律师解读：根据《合同法》司法解释(二)的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定解除。

　　就本案而言，新政是买卖双方在签署合同之时无法预见的，新政的实施导致了王女士的购房成本增加很多，若是要求王女士承担多出的税费继续购买房屋，这对王女士不公平。所以，法院应该以情势变更为由支持王女士的解除合同的请求，并且房主应该退还首付款，中介公司应该退还居间服务费和评估费等。

　　案 例2

　　2013年1月，李先生购买了第二套住房，总价为515万元，他向房主支付了310万元的首付款和10万元的中介费，剩余205万元打算采取银行贷款的方式支付。新政出台后，第二套房的首付款比例提升至房屋总价的70%。为此，房主要求李先生增加10%的首付款，否则拒绝办理过户手续。无奈之下，李先生向法院起诉，要求解除双方签署的买卖合同，退还已经支付的首付款以及中介费。

　　首付提高 退！

　　律师解读：在本案中，新政的出台是买卖双方在订立合同时无法预测的重大变化，而这种变化对于购房人李先生来说需要另行支付50万元的首付款，如果李先生不具有这个经济能力，那么法院应该以情势变更为由解除合同，房主退还李先生已经支付的首付款，中介公司也应该退还中介费。

　　案 例3

　　2013年1月27日，李女士和张先生父子签订合同，约定她以440余万元的价格，购买二人共有的一套建筑面积近130平方米的房屋。合同签订后，李女士当即支付了2万元定金和28万元首付款。双方约定张先生父子于3月30日之前为李女士办理房屋过户手续，同时由李女士再支付150万元，其余房款于2013年年底一次性支付。

　　签约后，李女士按照约定凑齐剩余款项，但张先生父子却拒绝为她办理房产过户手续，同时也拒不配合办理网签手续，导致3月30日“新国五条”北京实施细则后，李女士失去了购买该房的资格。

　　李女士将张先生父子诉至法院，要求解除合同，并要求返还已付购房款28万元，并双倍返还定金4万元。

　　拖延过户 退！

　　律师解读：根据《合同法》司法解释(二)的规定，若是合同履行中发生了订立合同时无法预测的客观变化，导致合同一方若继续履行合同则对其明显不公平，在这种情况下法院可以判决解除合同。就本案而言，若是房主不存在任何违约情形，购房人遇到新政无法继续履行合同的，则房主不需要承担任何法律责任。但是，现在李女士之所以无法过户，完全是由于房主的迟延过户导致遇到新政，对此房主需要承担合同中约定的违约责任。

　　案 例4

　　2013年1月，孙先生为自己的父母购买了第二套住房，因为父母年纪大了，很难办下贷款，所以买卖合同是以孙先生的名义签署的。合同签署后，孙先生支付了首付款和中介费，房主将房屋交付给了孙先生父母居住。

　　新政实施后，尚是单身的孙先生因不能购买第二套住房，所以无法办理过户。为此，孙先生起诉到法院，要求解除与房主签署的买卖合同并退还房款，并要求中介退还中介费。房主表示可以退房，但因为房屋已交付给孙先生父母居住，所以应该扣除房屋租金或使用费。

　　单身受限 退！

　　律师解读：孙先生在购房之时是完全具备购房资格的，但是在合同履行中因为新政的出台，导致合同无法继续履行的，法院应该判令合同解除，房主退还已经支付的房款，中介退还中介费。至于房屋使用费或租金事宜，因为新政的出台是双方都不能预测的，所以任何人都无需承担法律责任，为此房主无权主张房屋的使用费或租金。

　　本报记者 陈静思

　　退房攻略

　　1 看清合同约定

　　要清楚买卖合同的具体内容。例如，买卖双方约定：“合同履行中若因为政策原因导致税费增加的，则增加的税费由购房人承担。”若是在合同中有这样的约定，购房人就无权以个人所得税增加为由解除合同。

　　2 看是否有故意拖延

　　要看合同的履行过程中买卖双方是否有拖延履行的情形，从而导致合同无法继续履行的。例如：房主因为房价上涨，感觉自己出售的价格低，本应在3月31日前可以完成过户，但是因为房主的毁约导致遇到新政，购房人不具备购房资格的，此时买受人可以解除合同，且有权追究房主的违约责任或赔偿责任。

　　3 看是否被限购

　　看自己是否符合实施细则中限制购房的范围。例如，看自己是否属于单身人士，且是否是第二套购房。若完全符合以上条件，就可以提出解除合同。

　　4 看首付款差额

　　看自己是否符合首付款应该予以提高的范围。例如，因为新政的出台，导致自己的首付款需要提高，且提高的数额是自己经济能力所不能承受的。这里需要注意的一点是，要看提高的首付款数额具体是多少，若是仅仅需要提高几万或数额很少，这种多出的首付款数额对于合同的继续履行没有太大的影响，在这种情况下法院不一定能支持合同的解除，所以购房人要因量而异。

　　5 看双方税费约定

　　还要看自己是否属于个人所得税增加的范围。例如，新政的出台导致原本很少的税费变得很高，而双方对于高出的税费又没有约定的情况下，法院也可以判令解除合同。