清远楼市“两个郊区化”的机遇和困境

　　清远楼市面临着两个郊区化。一个是由清远城市内在发展需求不断扩张导致的郊区城市化，另一个则是由广州的人口膨胀、城市扩张、职能转移、房价压力等导致的城市向郊区扩散转移下的结果。

　　清远楼市在经过了多年迅猛发展后，中心城区土地日益紧缺，向郊区拓展是城市和房地产发展的趋势。我们可以看到基础设施也在郊区化，医院、学校、公共交通也在郊区建起来。郊区土地便宜，拿地成本低，升值潜力相对较大。

　　不过清远目前向郊区拓展遭遇一大瓶颈：三旧改造，其中一个核心问题是拆迁，一个是拆迁时间长，没有个三到五年难以推动。第二个是拆迁成本高，一般的企业“啃”不动。2011年清远公开资料显示涉及三旧改造土地面积至少250万平方米，但一些企业在进行三旧改造项目运作一年多后暂时停止了工作。许多问题暂时解决不了，这也制约了城市拓展和房地产开发。

　　另一方面，因为清远离广州近，广州城市扩张向郊区转移，清远与广清交界处受益匪浅，成为各个实力房企征战清远的主要战场。

　　但郊区在某种层面上，往往会被认为是“偏远、贫穷”的代名词，与住在市中心相比，会有很大心理落差，这也是许多市民不愿到郊区买房的主要因素，这中间关乎人的尊严。

　　实际上，这也是郊区盘遭遇到的一个困境。阳光100董事长易小迪前段时间接受媒体采访时就特别谈到解决办法：做小镇式的新兴社区，在社区做浓缩版的城市精华配套，除了上下班外不需要天天进城，“我觉得生活在小镇的人应该有一种新的生活方式，有一种跟大城市一样的尊严、品质”。

　　在一个全新的区域开发大配套，尤其是商业类型，运作上也是一大难点。由开发企业独立运营，但一旦项目到开发末期或者撤场后，怎样做到良性发展，关乎社区每一个业主的生活品质。易小迪对其理解为“生态式的自我循环”。

　　易小迪说，这样的一个小镇式大社区，最好不要开发企业独自运营，成本高，要到达一定程度时，可以自我运营。“开发企业可以做引导，让业主参与到运营中来，让外来资金参与到商业运营中来”。

　　易小迪及其阳光100正在清远开发的芒果Town就是想朝这方面努力，他们为之奋斗的“小镇”是这样的：可以让人想到欧洲的小镇生活，小镇有着自己的经济体系，镇上有人开皮匠店，有人经营咖啡馆，所有人可以在此寻找自己的一席之地，寻找自我生存的方式，而同时相互有所关联，相互制约，从而到达生态般的平衡。一旦达到良好的平衡，小镇的商业可以自我活下去，就不会出现崩盘或者空置的现象。(记者 陈步上)