江宁一房10年时间租售比延长32年 超国际警戒线

　　眼看着即将进入毕业季，又快到了一年的租房旺季。尽管每年都有人感叹房租上涨，不过近日也有网友在网上发帖称，自己房屋出租10年，房租涨得实在没有房价快：“以前房租的钱，8年就够让我把房款还完的，要是按现在的房价和租金再还40年都不够。”

　　有业内人士表示，目前市场上的房子，几乎没有租售比可言：“按照现在的房价和房租计算，基本上‘以租养房’的年限要延长到40年左右。这早就超过了国际租售比年限的警戒线水平。”

　　市民：租金回报率10年降6.5%

　　尽管每年到毕业季，都有人感叹房租“一年比一年贵”，但是也有不少人表示，相比于房价，房租简直算得上“没涨”，市民程婷近日就算了一笔账：“10年前我房子的租金，8.3年时间就够填满房价了。要是按现在的房租和房价计算，40年也不够还的。”

　　“我的房子是从2003年开始出租的，102平方米的房子，当年的租金价格是2300元/月。”程婷说，2002年因为考虑房屋拆迁问题，因此提前在江宁东山附近买了一套102平方米的跃层，当年房价23万元：“2003年拿房后，因为工作在主城，当时交通又不方便，因此并没有搬到新房住，而是把房子租了出去。”

　　程婷说，当时房子因为整租，又花费10多万元进行装修，因此房租价格比较高，当时就租出去2300元/月：“尽管当时背了18万元贷款，但是每月还款也只要2000元。也就是说，房租不但能填贷款，还能有一些盈余。”

　　今年年初，租了十年房的房客即将离开南京，程婷不得不重新开始另寻租客：“当时想10年前房租都到2300元/月了，现在还不得涨到3000元？”但是当她去中介询问后才知道，房租并没有自己以为的涨得那么快，“中介说，这房子现在也就能租2500元/月上下，也就是说，10年时间里，房租每月才涨200元。”

　　“当年买房总价23万元，每月2300元/平方米的租金，每月的回报率达到9.5%，出租8年多就能收回房价成本了。”程婷说，如果按照现在房价和租金，“以租养房”的时间，延长了32年：“现在我们这片房价在1万元/平方米左右，估计房屋总价102万元，但是房租每月只有2500元，年租金回报率降低到3%，就算买房人用全款买房，按照这样的租金，要用41.6年才能收回成本，租售比年限拉长了32年。”

　　中介：新购房租售比达40-50年

　　“按照现在的房价和租金计算，几乎没有租售比可言。”南京我爱我家市场部经理胡涓娟告诉记者，按照国际标准的房屋租售比警戒线，约为25-30左右：“也就是说，在同一时间内，房屋的总价可以在25-30年的时间里，通过租金收回。”但是从目前市场情况来看，这基本上不显示：“基本都超过30年，大部分都在40年-50年时间。”

　　胡涓娟认为，在10年时间里，从原来租金8年能养一套房，到如今延长到40多年，除了房价上涨明显这一主要原因外，租金难涨也是重要因素：“房租难以大幅上涨的原因，还是和市场承受能力相关。房租的价格如果突破个人承受的底线，那肯定就租不出去。”

　　胡涓娟介绍，按照目前南京的租房市场来看，南京个人租房价格承受底线，每月在2500-3000元左右：“这是单套房租价格。如果超过这个承受底线，或者个人承担的房租金额和贷款月供金额差不多的时候，租房人在能凑齐首付的情况下，一定会转向买房。毕竟同样的支出，买房是有转固定资产的投入。”

　　从南京区域来看，目前南京各板块租售比相对较高的地区，主要还是集中在江宁、江北地区：“主要还是这些地区的房价相对较低，而且房子比较新，租金相对来说高一些。”另外一种租售比较高的房子，则是主城中心地段的老旧小户型：“这类房子因为年限长户型小，总价比较低，但胜在地段优势，如果装修好一些，租金还比较高。总价50-60万的小房子，月租金1500-1700元左右，租售比也能达到1∶20了。”

　　但胡涓娟坦言，如果按照纯投资动机来看，最好能控制在1∶15左右：“也就是说在15年内，能够用租金把房价收回的，但现在基本上不可能，所以想通过买房出租来投资的购房者，最好还是打消这个念头。”

　　专家：高租售比或让购房年龄提前

　　“相比于房价，租金是更能够体现房子内在价值的方式，租售比过大，正是表明了对房屋价值的透支。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，租售比过大可能造成的直接影响，便是导致购房者年龄提前。

　　“虽然和房价相比房租涨得并不厉害，但是和年轻人的收入而言，房租又占了很大比例。”吴翔华举例，一个刚毕业的大学生，月收入在2000元左右，房租就能占了一半，还随时面临房东涨价的问题：“所以一旦凑齐了首付，就会选择买房而不是租房。这就导致了年轻人会选择过早买房，限制了消费能力，过早决定工作范围，从而抑制创新。”

　　吴翔华坦言，由于国内对房租租赁市场的限制较小，所以房屋租赁的不稳定因素较大：“房东可以随意涨价，随时赶房客。相比之下，一些欧美国家因为对房东进行限制，需要缴纳保有税，且对房租涨价进行限制，因此更多的人愿意租房而不是买房，购房需求自然下降，房价自然也就涨不上去。”记者 孙梅欣