一铺养三代？ 业内：打破价值公式的“迷信”

　　在消费领域，为了商品简单地被传播以便于获得快速销售，总有一种简单的思维公式：XX=好。

　　很显然，成都商业目前库存量如此之大，也在于商业的价值公式存在许多环节，在政府那里，商业=城市繁荣和高税收；在开发商那里，商业=高利润和供不应求；在买房人那里，商业=一铺养三代。

　　很抱歉，我在这里想说的还是最有含金量的底商。屡战屡败是因为轻信公式。遗憾的是，到现在，我都没有听到人讨论，商业的购买公式为何成立，商业为什么如公式那样值钱？

　　所有持有住宅物业但不知道为何价值倍升的同学，我可以告诉你们，住宅之所以增值，是因为城市红利：一个50万人口的城市，城市机会导致人口瞬间倍增到1000万，产生人口增幅快于城市增幅的矛盾，从而导致住宅溢价。所以宜宾的房子是涨不过北京的房子，不是北京的房子很好，而是宜宾的城市不如北京；而在韩公岭的房子也无升值可能，因为成都人口增幅再快，短时间内也无法将土地矛盾，扩展到龙泉与双流的交接处去。

　　避免买到的商业像住宅那样5-6年不增值还倒贴的情况，同样得遵循商业本身的价值规律。

　　1、底商：底商的价值，与楼上的住宅一毛钱关系没有。底商本质上是参与经营者分红，商家每平米如能做到2000元的月产值，你收取200元/平米的租金就太稳当了。以8%年回报率，则这个商铺的价格3万/平米较为合适。之所以说统一经营的商业要比零散的安全，是因总有个团队在操心商家的业绩，商家业绩越高，商铺的价值越高。综合体的风险就在此处——经营得好，每平米月租金收益可观，经营得不好，每平米租金为零。

　　2、写字楼：写字楼的销售价值公式是按照级别来划分的，甲级写字楼贵，是因为租金要比乙级写字楼高。但是写字楼的收益本质，是收取使用公司的企业形象费。愿意为公司形象和条件付出甲级写字楼成本的，只有高端服务业：金融、会计事务所、企业总部等。成都的写字楼租金要比绵阳好很多，因为成都的高端服务业远发达于绵阳。而比起北京的总部效应、上海如牛毛的金融机构，成都高端服务公司、企业总部的数量，少得可怜。故而才有那号称亚洲最大的单体建筑，每平米1.5万的售价、25元的月租金。

　　之所以每年都有类似的泡沫事件，只因为大众需要简单易懂的价值公式，而不是复杂的内在价值规律。□吴昊