北京5月二手住宅需求微升

　　5月份是京版“国五条”细则落地的第二个月，与4月份相比，楼市成交量出现回升，新增需求量增长。市场分化也更加明显，免税房屋成交比例大，价格坚挺。高税房屋目前仍较难成交。市场供需矛盾依然较为突出。

　　据链家地产市场研究部统计，截至27日，北京二手住宅网签量为5550套，比4月同期上涨17.51%，比去年同期下降44.88%。新政执行近两个月来，二手住宅成交总量为10762套，不及去年至今年2月份的月均水平。

　　“新政落地两个月，二手住宅成交量只有正常市场水平的五成左右。新一轮调控后市场成交量断崖式下降，对于需求的抑制作用较为明显。”链家地产市场研究部张旭表示，预计5月份成交总量或接近7000套，与4月相比，环比涨幅应在25%-35%左右。从月内成交走势看，五一假期后工作日的成交量处在上升趋势。一方面，3月集中网签的透支影响逐渐减弱；另一方面，“20%个税”政策执行成为既定事实，部分购房者由观望转为入市。预计5月后成交量仍会有缓慢回升。

　　“短期内成交量难以恢复到新政前的水平，三季度市场仍会继续调整，月均成交量则会保持在万套以下。”据专业人士分析，目前购房仍以刚需为主，受信贷、个税等综合影响，改善性需求难以大量入市。在链家成交数据中，5月使用公积金贷款的成交量比1月减少近七成，全款和商贷减少约四成。

　　张旭也认为，与新政后第一个月相比，5月需求释放量明显增多，新增客源量止跌回涨。但新增房源仍处在下降通道。目前，市场中绝大多数的成交仍以免税房和低税房为主，高税房源与购房需求不对称，成交难度上升，或以降价来促进成交，除了部分换房群体和急售状态的业主，大部分出售意愿较低，观望情绪较重。这种需求与供应的分化对缓解市场供需矛盾产生不利影响。

　　链家地产市场研究部统计数据显示，4月北京二手住宅成交均价为26934元/平方米，环比微升1.4%。从结构上看，5月城区成交占比小幅回升，比4月增加了0.18个百分点。五环内成交占比增加了2.57个百分点。总价在200万元以上的成交占比比4月增加了1.29个百分点。

　　“5月份二手住宅成交均价出现小幅上涨，一方面是成交结构的影响，改善性需求有小幅增加；另一方面，新政之后，市场中购房者更倾向选择‘满5年唯一’的免税房。目前，这类房源在成交中也占到七成左右，价格也持续坚挺。”张旭表示，这在链家地产市场研究部的统计数据就能看出，5月二手住宅成交房屋议价空间较4月减少了0.4个百分点。

　　张旭认为，新政出台至今，二手住宅市场呈现出两个明显特征：一是二手住宅市场进入特定阶段下的“刚需市场”，由此也使得二手住宅成交均价低位平稳运行。二是房屋价格走势分化，高个税房屋买卖双方利益均受损。受个税政策的影响，当前成交房屋多为“满5年唯一”的免税房源，市场实际供需不平衡加剧。因此，即使后市整体成交水平持续低落，也很难造成对这类房源的降价压力。而需按差额20%交个税的房屋，当前出售难度较高，如果业主诚意出售，很难避免降价或者是与购房者分摊税费的情况。降价业主售房收入减少，表面上看，成交总价降低，但买方购房成本则因税费转嫁而明显提高。对买卖双方利益都将产生消极影响。 (刘畅)