佛山写字楼供应“井喷” 超200万㎡供货总量

九鼎国际写字楼。李细华 摄

　　楼市调控新政之下，佛山写字楼市场“一片大好”。今年以来，写字楼整体供应量呈现爆发性增长，近日更有一批优质大品牌写字楼集中面市，成为众多投资客的新宠。据不完全统计，当前佛山写字楼供应量超过200万㎡，并且这一数字还在不断刷新中。业内预测，到2015年，佛山写字楼供应总量或达400万㎡。

　　供货总量不断提升的现状之下，佛山写字楼的价格也是稳中有升。目前，佛山写字楼面积从30—2000㎡不等，既有单卖，也有整层出售，价格普遍在1万—2万元/㎡之间。

　　现状 高端超甲级写字楼热销

　　在佛山金盈地产销售人员看来，公司在绿岛湖产业区打造的写字楼压根儿就不愁卖，“一方面，政府对绿岛湖产业区的大力扶持，让投资者对这一区域的发展价值优势充满信心；另一方面，该写字楼的5A级品质也成为投资者最看重的品质之一”。

　　笔者了解到，最近一段时间，佛山非限购物业市场持续走火，继商铺和商业公寓热卖之后，一批优质的写字楼于近日集中供货。据统计，在禅城中心、佛山新城及桂城千灯湖片区等地，在售和将售的写字楼项目超过10个。

　　新建写字楼当中，定位高端是普遍共性。2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，随着金海广场、卓远国际和九鼎金融中心这三大明星写字楼的高调亮相，佛山正式告别了“超甲级”写字楼空缺的时代。

　　当前，高、大、豪成为佛山写字楼建设的标尺，众多产品不仅有着美观大气的外立面，内部装修也朝豪华高品质迈进。保利东湾和禅城绿地中心相继问鼎佛山写字楼新高度，正在建设中的金海M—CITY亦高调宣称要打造佛山新城第一高楼；碧桂园城市花园即将推出其最后一批写字楼产品，销售人员介绍，该产品共20层上市，单层面积约1100㎡，仅供整层出售。合富辉煌佛山公司副总经理黄保华认为，“现在佛山的写字楼在硬件方面都做得非常不错，档次和规模都在逐渐提高”。

　　根据市场数据反馈，这些超甲级的明星写字楼并不愁卖。作为佛山新城商务地标的保利中心，楼高54层248米，主力户型面积为120—270㎡，整层约2000㎡，该项目写字楼售价为1.6万—1.8万元/㎡，一层总价超3000万元。五一前夕推出市场至今，短短一个月时间，销售额即超过4亿元。保利地产透露，该写字楼仅有少数楼层供散客购买，多数均被投资者或企业主整层购买。

　　此外，禅桂中心地区季华路总部一条街、南海千灯湖片区的地标性甲级或超甲级写字楼一经推出市场，也都取得了不俗的销售业绩。据了解，智慧新城园区甲级写字楼自去年开售以来，总共完成了约15亿元的销售额，甚至有诸多企业整栋购买。此外，220米的超高甲级写字楼绿地中心已进入蓄客阶段，虽然绿地集团要求该写字楼半层以上才能接受预订，依然受到不少新老客户追捧。

　　保利华南实业有限公司副总经理张亮日前向媒体表示，写字楼项目热卖的原因之一就在于其理想的回报率，目前在千灯湖保利洲际等代表项目的最高租金可达100元/㎡，“是一个比较理想的回报”。

　　而除此之外，与周边广深等一线城市相比，佛山写字楼处于毫无疑问的价格洼地，其相对较低的价格不仅让佛山投资客心动，也同时受到了大批广深甚至外省投资者的亲睐。

　　忧虑 供求数量和结构难平衡

　　高力国际统计数据显示，截至2012年底，佛山写字楼库存量为104万㎡，未来三年佛山写字楼将会迎来大批量新增供应，总计约为320万㎡。这一数据不免让人心生忧虑，即使当前的写字楼产品并不愁卖，可是仅有700万常住人口的佛山，人均写字楼面积届时将达0.5㎡，这一数字在国内可谓遥遥领先，要如何消化掉这一总量庞大的写字楼？

　　佛山究竟需要多少写字楼？这个数字是个未知数。不可否认，佛山作为一个制造业大市，产业转型阵痛后的必然结果之一就是这些制造业要从工厂走到写字楼中去，可是要经过多长时间才能让“蜗居”习惯了的企业都搬去写字楼呢？

　　事实上，许多制造业基地已经搬离佛山，譬如硬性迁出的陶瓷业，譬如主动选择搬离的家电业，所谓总部经济似乎只是个“空壳”。诚然，搬往高端写字楼来“装扮门面”是这部分企业的必然选择，但需求有多少尚难以确定。而据了解，许多有实力的制造企业大多早已建成了自己的总部大厦，比如美的、罗浮宫等，他们本身就坐拥超甲级写字楼，压根儿不需要开发商建起来的高端写字楼。

　　除了本地制造企业外，写字楼开发商还寄希望于外来的“金凤凰”，期待他们的到来能够消化部分写字楼项目。一位不愿透露姓名的资深业内人士认为这并不现实，“邻近广州，对佛山而言是把‘双刃剑’，虽然佛山目前的写字楼租售价格都是洼地，但对于需要高端写字楼撑门面的外地企业而言，除非要在佛山设立办事处，否则极少会将办公场所放在佛山，毕竟邻近的广州才是国际化大都市，生意往来更加便利”。

　　与此同时，高端定位同质化造成的写字楼结构性失衡，或成为佛山写字楼发展的又一大硬伤。不难发现，对于当前佛山写字楼而言，“5A、超甲级”等宣传字眼层出不穷，定位高端似乎已成为所有写字楼项目的一致目标。然而，伴随着写字楼项目软件和硬件的同步“升级”，其租金也水涨船高，当前禅桂两地的高端写字楼项目租金已达到100元/㎡，再加上普遍超过10元/㎡的物业管理费用，这无疑让佛山数以万计的中小企业被昂贵的租金挡在了楼外。

　　一边是高端写字楼供大于求，一边则是一众中小企业无处栖身。领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为，“佛山的写字楼目前的确存在结构性问题，除了只能靠大企业支撑的高端写字楼外，产业型写字楼往往处于工业园区、偏郊区位置，面向中小型企业的市中心写字楼市场几乎空白”。

　　前景 拼服务树品牌看区域

　　写字楼供应井喷背景之下，必然导致写字楼租售市场竞争激烈，那么开发商们凭什么才能制胜市场？在黄保华看来，目前佛山写字楼的硬件都做得不错，但其软件还有待进一步加强。相比于广州、北京、上海等地，佛山写字楼的服务档次和内容相对比较薄弱，譬如物业管理、服务配套等都有待进一步提升。

　　佛山曾经的明星写字楼项目金海广场显然已经尝到了高品质的服务带来的“甜头”，金海商业地产公司总经理张敏芝告诉笔者，2010年上市以来，金海广场只对外出售了10层，其余楼层始终坚持“只租不售”策略，所有项目物业管理都由金海地产自身组建的团队进行，“金海地产持有大部分物业，这很好地确保了物业管理的水平和质量，一直到目前为止，金海地产都在往里面倒贴物管费用”。

　　虽然金海广场的租金相比周边写字楼一直是最高的，但目前的出租率仍然达到100%。张敏芝认为，这都是因为服务做得好。张敏芝透露，在金海地产重金打造的另一项目金海M—CITY的规划中，写字楼也仅卖8层，其余数十层均由金海地产自行管理，就连12万㎡的商业地产也是全部自营，“这种做法不仅能够保证客户的利益，同时对提升金海品牌美誉度也是极大的帮助”。对此，张敏芝颇有些自豪：“金海地产的写字楼口碑相当好，熟客很多。”

　　从某种程度而言，保利中心、绿地中心、广佛智城等项目的火爆进一步昭示了知名地产商的品牌优势。而除此之外，写字楼产品作为商业物业，其对路段、配套和周边环境都有着较高要求，其租金收益也会因而出现差异化。

　　数据显示，投资写字楼的收益普遍可以达到6%，但是否每一个项目都能保证投资者这么高的收益？事实上，风险与收益同行。业内人士表示，投资写字楼，好地段是硬指标。黄保华告诉笔者，当前佛山比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路和佛山新城，值得投资。南盼