都市型产业如何发展？ 禅城产业用房可分拆办证

都市型产业如何发展？

　　禅城出台征求意见对一些关键问题给予解答 　

　　翻遍近年禅城乃至佛山的政府工作报告和经济政策，“都市型产业”是一个热门词语。但作为一个新兴产业，如何规范发展一直是边实践边不断修订管理法规。昨日，禅城区出台《禅城区关于保障都市型产业建设用地实施办法》的征求意见稿，对近年来颇为困扰都市产业发展的一些关键问题给予总体解答。

　　由于“工业大厦”的企业聚集特性，此前各家企业一直苦于无法单独办房产证。但在征求意见稿中，明确提出产业用房可以分割登记、预售、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，并可再次转让。这就意味着，新政出台后一栋楼分售多家企业后，每家企业都可以顺利办理房产证，并可转让或者出租。

　　1办证难求解：可预售可分拆 企业可单独办证

　　记者了解到，都市型产业在具体表现上多为“产业上楼”，常常有不少企业聚集于同一栋大厦内。禅城区政府有相关人员介绍，即类似于香港的“工业大厦”模式，资源集约利用，创税却很客观。但在禅城区乃至大佛山，这种产业形态都面临“办证难”的大问题，极大影响企业的发展。比如张槎的欧洲工业园项目，用地性质为都市型产业用地，这在佛山乃至广东范围内都属于相对较新的用地性质，对于此种用地，如何办证，如何进行规划审批，都没有现成的路径可循。

　　而在本次征求意见稿中，则提出了产业用房可以分割登记、预售、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，并可再次转让。“相比以往，此次文件中最大的亮点就是允许工业厂房分拆出售。众所周知，禅城土地开发强度大，资源紧缺，已无法提供大面积的厂房，唯一的解决办法就是鼓励产业上楼，但这样的话，一栋楼往往集中了多家企业”，禅城区经促局负责人透露，这一方法虽然解决了土地问题，但由于一块地只允许办理一张房产证，因此多数企业面临无法获得房产证的尴尬，“这种情况下，许多企业往往不愿意‘上楼’”。而此次出台的办法，恰好可以解决这一难题，这就意味着，新政出台后，一栋楼分售多家企业，而每家企业都可以顺利办理房产证。

　　另外，新规还明确产业用房可以预售，这对于开发商来说是一个比较大的利好。相关负责人介绍，产房边建边售，有利于开发商进行招商，同时，开发商还能根据招商项目要求进行规划报建，“比如引入了一个百货商场，那么就可以根据商场的格局进行建设。”

　　2扫清障碍：集体用地、国有划拨地符合政策

　　禅城发展都市型产业很大一部分用地靠村集体用地解决。意见稿明确，都市型产业载体建设可使用集体建设用地，土地基础设施配套费还可按照先征收、再返还的方式予以扶持。而除了村集体自有土地，政府征地返还给村集体的国有划拨用地，也可用于都市型产业载体项目建设，但需经集体经济组织2/3以上的成员或2/3以上的村民代表同意，可补办为国有出让用地，也可保留原划拨性质。保留原划拨性质的，土地使用权可出租，但不能转让，出租办法参照有关规定执行。

　　而作为开发一方，在以出租、出让等方式取得集体建设用地使用权后，也可办理相关土地权证，房屋竣工验收合格后，可以申请办理房产证。而在出让、出租合同约定的年限届满时，集体建设用地使用权由土地所有者无偿收回。其地上建筑物、附着物，按出让、出租合同约定处理；合同无约定的，无偿归土地所有者所有。

　　3严限地产：非居住用地建筑不得设厨房

　　为了达到管理规范的目的，新规中还特别对于“打着产业旗号却发展房地产”的行为进行了严格限制。

　　意见稿中称，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设，以商品住宅名义违规宣传、销售产业用房的要依法查处。产业用房也不得改为住宅用途。

　　同时，在载体建设方面严格限制在非居住用地和非居住建筑上建设居住形式或居住功能的用房，建筑内部不得设置厨房，同一层塔楼建筑平面不得设置两处以上的卫生间(酒店建筑除外)。

　　另一方面，新规规定产业园区内可配套建设员工宿舍等，但也有严格要求，比如配套的员工宿舍不得分拆转让，只能出租给进驻的合法市场主体及其员工。但利用工业用地建设都市型产业载体的，配套用房建筑面积不得超过总建筑面积的7%，配套用房的施工、验收、发证也不得早于产业用房。

　　新规还限定工业用地部分可出售的建筑面积比例不得超过总面积的50%。

　　名词解释

　　都市型产业

　　指与禅城区中心城区城市提升相协调，与产业升级发展要求相符合，与生态环境相适应，技术、人才和资金密集型，集约度和附加值较高的现代产业体系，具体重点发展包括高端装备制造、生物医药、新IT、半导体照明、新能源、新材料、新电源等先进制造业以及金融、科技服务、电子商务、文化创意等现代服务业。 (记者张涨 占豪剑)