龙岗城中村物管濒临瘫痪？遭遇困难部分开始撤退

物业服务费和停车费难收等问题困扰着龙岗城中村物管。周游 摄

　　近日，记者在基层走访了解到，一些城中村物业公司由于政府取消3年补贴后，未能实现独立走路，面临破产和瘫痪危机。

　　这些当时被寄望为城市化标志的物管公司，为何会落得“败走麦城”的结局？有业界称，原因是多方面的。

　　资料显示，龙岗全区8个街道共有社区住宅小区327个，总建筑面积5125万平方米，引入物业管理的住宅区数量327个，引入物业管理的住宅区总建筑面积5125万平方米，引入物业管理的住宅区人口数量250万人，实现了社区物业管理100%全覆盖的目标。

　　龙岗区物业管理进社区的推进工作从2006年便开始试点，2007年全面铺开，从某种角度来说取得较大成就，但是从规范的物业管理角度来看，仍存在不少问题。

　　如何提高社区物业服务企业的自我生存能力和服务质量？如何确保物业服务企业能在社区长期生存和发展？这将是摆在政府和社区物业服务企业面前的艰巨任务。

　　一个不容忽视的事实是，目前龙岗城中村物业管理遭遇了危机。政府有关部门已经研究部署应急机制，一旦有物管公司退出，各街道将启动应急机制，实行属地社区股份公司“兜底”管理。

　　部分城中村物管开始撤退

　　“现在在我们街道周边其他社区的物管都基本上恢复到以前的状态了，大部分物业公司已经撤出管理。”这是昨日一位城中村物业公司工作人员告诉记者的。

　　位于龙岗西部某街道的水某坑社区是一个典型的城中村，人口密集、房屋杂乱，相关单位曾投入城中村改造扶持资金，改善环境，并在2007年和2008年间引入物业管理公司，意在让居民享受到城市化带来的花园式管理。但这个状况并未持续太久，据了解，现在该社区的物管几近“瘫痪”，车辆进出无人管理，环境卫生较差。

　　事实上，记者多方了解到，在龙岗区不少城中村物业公司运营十分困难，有的物业公司还饱受业主和住户诟病，认为他们不做事、不作为。

　　有官方调研报告认为，近几年，物价上涨过快，劳动力成本大幅增加，物业服务企业属于劳动密集型产业，在企业收入未增加而经营成本不断增加的压力下，企业可能会因为难以为继而退出所管项目。从调研的情况来看，已有部分企业经营处于严重亏损状态，个别企业已退出了管理，但社区股份公司进行了兜底管理。如政府无后续扶持政策出台，部分企业将计划退出此类社区的物业管理。

　　为此，有关部门已经研究制定社区物业服务应急处置工作，如果出现物业服务企业退出社区物业服务的突发情况，要求各街道办应迅速启动应急机制，实行社区住宅小区物业管理由属地社区股份公司“兜底”管理。

　　物管费和停车费难收

　　对于城中村物业管理的种种问题，记者采访了龙岗区建设局物管科相关负责人，他们出示的材料显示，根据多次调研，社区物业主要存在“收费难”、“基础设施欠账多”、“负担重”、“服务素质低”四大问题，这些都关系到社区物业后续生存问题。

　　据了解，目前社区物业服务企业的收入来源主要为物业服务费和停车费两项，而其中停车费占到物业公司经济收入一半以上。

　　在物业服务费方面，收费标准普遍为0.1元/㎡至0.6元/㎡不等，收费标准较低；在收费率上，因社区居民物业管理意识淡薄，不愿花钱买服务，且认为世代在此居住从未交过费，对缴纳物业管理费有抵制心理。“根据调研的情况，目前的收费率平均在70%左右，综上原因造成社区物业服务企业普遍存在收费标准及收费率双低的现象。”调研情况如此总结道。

　　在停车费方面，社区物业小区大多属村民自建房组成的城中村小区，具有无规划、无产权、公共基础设施不完善、人居环境建设滞后等特点，企业申办停车场经营许可证时存在不同程度的困难，经与市交警局协调，目前虽已适当降低申办条件，但停车场许可证申办难的问题仍未得到彻底解决，因此物业服务企业虽对小区车辆进行管理却无法收取费用，据统计，目前已办理停车收费许可的社区不到40%。

　　基础欠账多 服务质量低

　　据介绍，龙岗社区物业管理面对的是为原农村城市化后的社区，公共基础设施非常薄弱，各种配套如消防、排水、排污等设施根本没有或者已严重老化，多数社区虽经整治，因受资金限制，这些问题仍未得到彻底有效解决。

　　而政府的扶持补助资金十分有限，只能用于修建围墙、建设岗亭、配置物业管理用房、安装监控器材等，无法完善薄弱的基础设施，这导致物业服务企业进驻后管理难度高，维修养护成本大，直接影响物业服务质量。

　　另外，由于物业服务企业对居住人群熟悉和了解的优势，成为监管部门开展工作的重点依靠力量。同时社区工作站在进行社区管理时，也依靠物业服务企业协助管理。据统计，目前街道组织实际承担的各项职能已多达上百项，街道办与社区工作站工作繁忙、疲于应对，难以承担如此众多的行政管理与社会管理职能，因此大量工作由物业服务企业协助完成，虽然物业服务企业应有社会责任意识，但在面临人员经费等多种压力下，承担上述社会管理职能给企业造成了更大的负担。

　　与此同时，社区物管从业人员整体素质不高、服务质量低，难以承受之重，正成为发展社区物业服务的一个瓶颈。业界表示，一方面，物业服务企业本身准入门槛低，社区物业服务企业在进入社区时，直接吸收一些本地村民加入，再加上培训制度没有配套跟上，直接导致物业服务质量低，业主满意率低；另一方面，物业收费难及管理成本高造成物业服务企业无法高薪聘请高素质人员，因而无法提供规范的物业服务。

　　如何稳定改革成果？

　　“物管公司处于‘瘫痪’状态。”有物业公司负责人说出了心里的真实感受，对于一些物业公司撤出管理表示心痛，对政府的改革陷入目前境地深感无奈。

　　据了解，龙岗区物业管理进社区工作起步较早，资金投入较多，目前已完成了除列入旧改拆迁以外所有社区住宅小区物业管理全覆盖的目标。龙岗区建设局相关负责人表示，2013年他们工作重点是巩固已有推进成果，确保社区住宅小区物业管理100%。

　　首先是加强政策扶持力度。继续推行社区申办物业管理资质优惠政策，进一步放宽社区物业停车场的申办条件，建立考评制度实行优胜劣汰，调整社区物业服务费收费标准，将股民交纳物业管理费的义务列入股份公司章程，建立社区物业从业人员的培训制度。

　　此外，相关部门也在研究建立政府有偿购买服务机制。比如出租屋管理登记、计划生育、人口统计、消防安全整治等一些基础性的工作由政府有偿委托企业协助完成，这样既减少了基层行政管理组织的压力，又能使物业服务企业增加新的利润点，实现经济效益和社会效益双赢的局面。 记者 陶清清