成都写字楼“泄洪” 市场诉求和规划是关键

成都写字楼林立。

　　@华西都市报:
　　截至2016年,成都写字楼与商业零售在建面积分别超过500万平方米,新增加面积为目前现有存量的50%。专家认为，只要明确成都写字楼市场诉求，增加车位配比等问题，成都写字楼市场需求量将会大增。
　　日前，世邦魏理仕发布了一份名为《中国办公楼实情调查》的内部报告。该报告针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津等14个重点城市的调查显示，这14城市未来4年的写字楼供应增长高达 80%，供应总量约4100万平方米。
　　按照该报告分析认为，未来4年，天津新增写字楼要花60年来消化。沈阳要25年。而深圳、成都、武汉、南京、青岛等城市需要10年以上的去化周期，这些城市的写字楼被列为中等风险城市。
　　对此，四川商业连锁协会会长冉立春认为，衡量写字楼是否过剩的标准，是开发商是否按市场规律出牌，对于符合市场需求的写字楼，就不缺乏能消化的市场。

中等风险成都写字楼市场过剩？
　　世邦魏理仕指出，目前，国内二线城市几乎都在开发或者规划建设新兴区域、新中央商务区，在这一趋势带动下，大量商业地产项目涌入市场，并集中在这些新开发区域内。在这一份名为《中国办公楼实情调查》的报告中，其针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津等14个重点城市的调查显示，这14个城市未来4年的写字楼供应增长高达80%，供应总量约4100万平方米。
　　基于过去3年的平均吸纳率测算，世邦魏理仕将天津、沈阳、重庆评定为供过于求的高风险城市，如要消化未来4年的预期供应量，所需时间分别为60年、25年、20年；而诸如成都、深圳、武汉、南京、青岛等城市，被世邦魏理仕列为中等风险城市，认为这些城市未来4年的写字楼供应量，需要10年以上的去化周期。

世邦魏理仕：过剩现象都在城市新区
　　世邦魏理仕分析指出，国内的许多二线城市写字楼供应量快速增长，这一动力并非是由经济增长拉动市场需求而直接推动的。很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致。世邦魏理仕指出，很多地方政府热衷于开发新区、建设新中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施建设以及房地产投资，二线城市商业地产过度开发令人担忧。
　　以风险最高、吸纳周期达到60年之久的天津为例，该市未来超过370万平方米的写字楼新增供应都来自滨海新区，占全市供应的70%；同样，供过于求、吸纳周期长达25年的东北重镇沈阳，多年致力于金廊区域的开发建设，也导致大量新增写字楼项目将在未来几年内密集入市。成都有相似情况，而这个区域就在天府新城。

2016年成都写字楼新增超500万平米
　　此前，锐理机构总经理郭洁曾指出，目前大成都范围内有150个综合体项目在建，而仅仅是在成都市主城区就有近60个“知名项目”。一时间，曾一度点燃成都关于商业地产开发“过剩”的话题。不过，世邦魏理仕华西区副董事彭芳琪在接受华西都市报记者采访时表示，截至2016年,成都写字楼与商业零售在建面积分别超过500万平方米,新增加面积为目前现有存量的50%。
　　在写字楼市场，城南天府新区短期供应量太大，且散售状况严重，许多资金承受能力较低的小业主出现低价招租、出售状况，区域租金行情相对混乱，该区域未来的新增供应量统计将超过300万平方米，为主要的新增供应压力来源，是相对风险较高的区域。
　　而记者调查走访发现，由于城南写字楼业主产权零散，加上后期管理存在较大差异，因而租金参差不齐。同样地处天府大道的写字楼，租金却有着天壤之别。部分区域哪怕仅仅一街之隔，每月租金每平方米竟然相差40元左右。在平均空置率这一指标上，天府大道以北的写字楼只有天府大道南段写字楼的一半左右，维持在22%左右。

写字楼“泄洪”诉求和规划是关键
　　不少地产专家认为，除天府新区写字楼可能存在过剩外，其他区域写字楼并不存在过剩，尤其是中心城区的甲级写字楼，甚至出现一房难求。但不可否认的是，大家一致认为，城南写字楼过剩现象不可置疑。那么，如何才能解决城南写字楼过剩这一尴尬？
　　四川商业连锁协会会长冉立春认为，当前，开发商在写字楼打造上，都一窝蜂地挣抢世界五百强企业入驻。“能引进五百强企业来撑门面固然是件好事，可是五百强企业哪有那么多？”冉立春批评部分开发商在写字楼打造上定位不够清楚，他们不明白写字楼要走大众化路线。“如果能让普通企业，甚至中小企业走进写字楼内办公，这不仅能有效遏制一直难以解决的‘商住混住’等问题，还能有效拉动写字楼市场需求量。”
　　记者实地走访中发现一个有趣现象是，车位配比量较大的写字楼，往往不缺租赁市场。而据相关机构统计显示，城南大部分写字楼车位配比集中在1：0.5到1：0.8之间，停车位数量与庞大的商务需求相距甚远。而城南停车位难寻的问题，已经普遍存在。记者走访发现，停车难情况在高新国际广场、拉德芳斯广场、奥克斯广场等写字楼密集的地带同样存在，区域周边停车区通常都是“里三层、外三层”，自己的车被挡或挡住别人车的去路都挺普遍。
　　冉立春对此也认为，一些大型企业在选择办公场所时，车位配比是其考虑的主要因素，甚至超过了对地段的要求。因此，如果写字楼的经营者能明确自己的市场诉求，在车位配比上给予更多考虑，才能让城南写字楼打破市场需求的瓶颈。
　　华西都市报记者王仁刚摄影刘陈平