缺乏监管和自律滋生乱象 房屋中介如何正名？

痛恨中介，只因不习惯为服务买单

　　现在房屋中介这个行业，声名狼藉的程度也就仅次于城管。在很多人看来，城管欺负小贩，而中介则巧言令色，空手套白狼。那些刚刚来到城市，连个落脚的地方都没有的人，想找个房子暂时栖身，房屋中介还要在他们身上狠狠敲上一笔。非常令人憎恨。这两年房租上涨迅速，中介又被指责“垄断”房源，哄抬租价。眼下正是大学生毕业季，又有媒体抱怨刚毕业的大学生租房难，“租金高、渠道少、中介堵”。一句话，这局面也是中介没安好心造成的。房屋中介简直成了痰盂儿，什么人不高兴，都可以朝中介“呸”上两声。

　　市场经济30年，许多媒体对市场的认知却依然停留在新石器时代。殊不知，没有房屋中介，人们租房付出的成本不是更低，而是更高。房屋中介赚取的是信息费用，他们的存在，不是提升了交易成本，恰恰相反是降低了交易成本。事实上，任何中介能够生存的前提，就是必须帮助交易双方降低交易成本，房屋中介也不例外。许多人之所以误以为房屋中介提升了租房成本，是因为他们仅仅看到了租房人付出了中介费，却没有看到中介为自己节约了搜寻信息所付出的时间、精力、体力等等。

　　想想看，如果没有中介，人们怎么找房子？十几年前我刚到北京，那时房屋中介还不成气候，我们这些穷学生在北京租房，第一是靠亲朋好友之间“口耳相传”，但这基本靠运气。第二，也是最重要的，是自己刷小广告(或者自己通过这些小广告获得信息)。那时候，租房子是件大事，常常要操办几个月。后来，我有了稳定的工作，我再找房就开始通过中介。我这样的人多了，中介这个行业，也就慢慢开始兴盛起来。这说明市场创造财富的能力在提升，有更多的人，更在乎自己时间。

　　许多人痛恨中介，和中国人不习惯为服务买单的传统有关。买实物花多少钱都不心疼，苹果手机论斤卖差不多两万块一斤，排队买。可中介帮你找信息，甄别真假，签署合同，提供担保，很多人却心疼花钱。他们总觉得中介是“空手套白狼”，却感受不到中介为他们节约的时间，排除的不确定性。

　　另外一些人虽然不好意思说中介该免费服务，但他们常常指责中介垄断了房源。但中介机构既不是国企，又没有法律规定租房双方必须通过中介。怎么个垄断法你说说？你应该想一想的是，为什么承租人愿意把信息交给中介，而不是直接发布？道理很简单，中介也为房东节约了寻找租客的成本，减少了他们房屋空置的不确定性。正因为如此，房东才愿意把信息交给中介，这是自愿交易的结果。

　　还要说的是，有些人看房之后甩掉中介直接和房东联系，这是极其不道德的行为。这等于中介为你免费服务，但现实当中这样的人不少。正是因为这样的人多，中介才会尽量防范租房人和承租人之间直接沟通，甚至要在价格上打出风险溢价。如果“跳单”的人没有那么多，中介也就没有那么“黑”。许多中介用近乎不合法的手段维护自己的权益，是中国人普遍缺少诚信，司法环境难以维护其利益之果。谁让你有这么多爱占便宜、不守契约的同胞呢？

　　到了该为中介公司平反的时刻了。他们虽然在市场的夹缝中生存，但同样是通过为他人服务创造财富的企业，他们虽然没有乔布斯那么伟大，但也同样值得尊重。如果你尊重市场，那就请你，也尊重为你提供服务的中介吧。文/王志安(央视评论员)

　　信息服务有价，中介收费合理

　　5月初《北京市房地产经纪管理办法》征求意见，市民最多的意见指向中介费用过高。其中一条建议称：“应大幅度降低中介服务费。由于现在很多城市的房价已经很高，北京现在一套房屋动辄三四百万元，中介服务费一次就能收取好几万甚至十几万元，而中介的工作付出远远不值这个价格。”微博上看，很多刚毕业的租房客也因为中介收取一个月的租金中介费而怨声载道。

　　在市场经济条件下，信息已经成为一种极其重要的商品。中介就是一个提供信息的服务机构，信息需求的双方通过中介联成一体。其实中介很多，也涵盖到各个方面，一句话，在你需要什么服务或物品的时候，如果你无法得到或直接获得相关的信息、产品和人力，你就可以去寻找能替你获得这些东西的组织。

　　房屋中介也就是提供买卖、租赁房屋信息的服务机构。房地产中介可以说是一个C2B2C商务模式，顾客通过中介企业的商务及服务平台跟另外的顾客发生关系，从而获得财富。中介居间撮合买卖双方，中介拥有的只有买卖、租赁双方的信息，经过中介的梳理、筛选处理匹配后，协助买卖双方完成交易。

　　“总价款2.2%的中介费也太高了，中介不就是帮忙跑跑路，做个网签吗？”“租房的话你们只带着去看看房，然后签个合同，就要收一个月的租金？太高。”这些是在中介交易过程中经常碰到的问题，能不能打折？

　　买卖过房产或者租赁过房产的人都清楚地知道，一般客户都是周末或者下班后才有时间看房，所以房屋中介门店都是开门最早、关门最晚，所以经纪人的工作时间一般都是每周七天每天起码工作12小时，很少有休息日。

　　在别人上班的时候，经纪人整理房屋信息，根据客户的需要安排看房，在客户休息的时候，经纪人带客户看房、谈判。

　　为了找到一套房源，房产经纪人可能要在烈日下连续站立数小时并持续数日；为了带客户看房，周六日都是工作日；午餐、晚餐都没有规律可言；为了促成一笔交易，经纪人可能要说上千句话、打上百个电话；甚至有可能会出现一个客户租房、买房，看了又看，挑了再挑。经纪人带看数十套房子，结果到别的公司成交甚至“跳单”了！

　　从国外来看，中介行业信息及服务收费行业费率均高于国内：美国4%-6%，日本4%-6%，澳洲5%并限制最低价。

　　市场感觉中介收费过高，除了中国的消费习惯对无形服务的价值认可度不高以外，主要原因是中国的房地产中介行业良莠不齐，的确存在着一些小中介机构高收费低服务的现象，甚至一些小中介在租赁市场低价承租了房源，一边吃着房屋租金的差价另外还收取中介费。所以从中介行业本身及行业监管部门来看，也的确需要提高行业规范，提高服务水准。

　　文/张大伟

　　(北京中原地产三级市场研究部总监)

　　缺乏监管和自律

　　滋生中介乱象

　　单从市场眼光看，房屋中介对于房屋市场的繁荣意义重大，尤其是增益了交易的安全、精准和效率，这是经济常识，已无须过多论证。但不意味着，有此良性前提，对于当前中国房屋中介的各种乱象，消费者就该全盘接受甚至甘之如饴，因为房屋中介已膨胀成一个利润率超高的大行业，它的问题在深度和广度上都有较多的累积。在市场经济下，泛泛地肯定中介这种经济行为的合理性，已经不是时代所需，如何破解这些既成问题并有效防止滋生新问题，才是眼前该探讨的。

　　房屋中介存在的问题，概括起来有两个，首先是监管缺位、乏力甚至失效的问题。中介行为其实是有历史的，古时叫掮客，这些人一般在智识上都会超过普通人不少，不仅有商业掮客，还有政治掮客。吕不韦曾与其父相谈：“若谋国者，其利几何？其利千万倍，乃不可估量”。古时中国的有钱人都喜欢买房子买田地，也早就催生了中介。目前房屋中介的许多做法也多有沿袭古训，除了古今相通之外，实是无法可依的局面。因为专门成文的行业规范《房地产经纪管理办法》(下称“《办法》”)，直到2010年才审议通过且2011年才施行。此时，自上世纪90年代活跃起来的房屋中介交易活动已经大规模发展了十几年，此间积累的问题，已不可想象。

　　便是这样一个姗姗来迟、三部委联合颁布的部门规章，其实施状况也是堪忧的，部分要害性的规定，经纪公司要么视为无物，要么很容易就轻轻避过而不被追责。比如，《办法》规定，委托出售、出租房屋的，应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书，但现实中，绝大多数租房中介并没有也无法向客户出示房产证。《办法》明令禁止改变房屋内部结构分割出租，但在北京等房屋供需两旺的城市，分割房屋多租客户以增加利润的行为比比皆是，其表面的好处是适当降低了人均居住成本，但显然，这是以客户的人均居住质量和安全系数(尤其是消防)的下降为代价的。《办法》规定，不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价，然而二房东式的房屋代理公司如过江之鲫。至于无证上岗的，更是多如牛毛。更重要的是，《办法》的惩罚条款威慑力疲软，罚款都在3万元以下，这对于巨大的房屋交易额及中介利润来说，实在是九牛一毛，违法成本低廉已极。

　　上述一系列监管乏力甚至失效的问题，在全国各地普遍存在，相应的房管局、建设局和社保局难辞其咎。早些年，福州市住房保障和房产管理局副局长张海舟曾说，福州市房产中介机构有1000多家，在房管部门登记备案的不足一半。现在我国已经出现雇员万人、门店数百家的大型房地产中介企业，房产行业的爆炸式增长为房屋中介行业注入了巨大动能。监管能力完全跟不上行业发展的脚步。加之地方政府唯利是图，政府指导价并不合理或动辄提高交易税，亦是催生阴阳合同以避税的重要原因。

　　其次是整个行业自律低下。监管成本是较高的，若行业能自律，乱局是可以自清的。从业资格考试的门槛和区分度相当低下，以至于通过考试的从业者甚至说：“考试可以带笔记，试题又容易，只要不是智障就能通过。”且缺乏诚信管理，单个的机构和从业者一旦违规违法基本不会被记录进职业档案，因为根本就没有这样一个全国联网的诚信档案，以至于侵害客户和无序竞争都得不到遏制。

　　要真正破解房屋中介的乱象，唯有对其发生机制作细致的勾画，循其脉络，一枝一叶地修剪，削去中介过大的市场权力，才有望拨乱反正，让房主、中介、客户回到三足鼎立的均势结构，最终锻造出一个清明向上的中介行业。文/陶舜(时评作者)