长沙开发商锁定刚需路线 钱荒背后“刚需”当道

　　对于长沙市场而言，敏感的开发商们早已从拿地环节开始将目光投之于刚需购房者之上。图/记者谢长贵

　　潇湘晨报记者 文洁 长沙报道

　　尽管当下最热新闻字眼仍聚焦于“钱荒”之上，但令人微妙的变化仍在楼市开始。

　　6月19日，李克强总理主持召开的国务院常务会议，其中，支持居民家庭首套自住购房的政策，成为新一届政府对于房地产市场的首度开口表态。作为政策要点被着力提出，这本身已成中国楼市“政策市”的一种态度。

　　刚需力量，是否会继续作用于当下的市场？对于长沙市场而言，敏感的开发商们早已从拿地环节开始将目光投诸刚需购房者之上。

　　就在6月21日，长沙高铁新城两块土地成功出让，其中一住宅地块历经86轮竞拍，被湖南湘诚壹佰置地有限公司以99052万竞得，溢价率高达89.6%——这块土地正是长沙万科地产“接手”的环球村项目的一部分土地。

　　而在5月底、6月初在万家丽北路拿地的保利，同样选择的是刚需项目。

　　“刚需产品仍然是目前长沙销售最好的主流产品，这决定了开发商拿地的重要方向。”长沙万科地产销售经营部副经理朱亮说。仅长沙万科一家，其300万平方米的土地储备中，除商业指标外，近70%会做刚需产品。

　　钱荒背后“刚需”当道？

　　“中国面临资金匮乏的窘境，这听起来很荒谬。因为中国外汇储备高达3.3万亿美元，位居世界前茅。但实际上，中国银行系统显然正在陷入流动资金匮乏的危机。”德国《南德意志报》6月22日这样报道中国银行业出现的“钱荒”。

　　一种正在被推演的商业逻辑是，银行流动资金匮乏——收缩放贷规模——波及楼市。“资金流动性的变化会间接影响楼市。”招商银行长沙分行一支行负责人说。

　　在他看来，收缩放贷规模有可能成为各银行应对“钱荒”的最直接反应。“对于银行来说，资金安全性是目前第一位考虑的问题。如果某个区域银行总体资金收缩，那么资金倾向于安全系数高、品牌企业的高质素项目的可能性会加大。”

　　这对于一些开发商不算好消息，但对另一些，则没那么糟——比如瞄准刚需发力的开发商。尽管尚未有明确的政策细则出台——就在6月底的长沙，类似于富基世纪公园、中海国际社区等刚需定位的楼盘反馈的信息是，“尚未有首套房贷政策变化的信息”——但市场一种较为普遍的观点是，如果信贷收紧，倾向刚需类型产品的迹象会比较明显。

　　“从政府的态度来看，对于房地产市场的策略，着重点会放在对于刚需购房者的关注上。”富基世纪公园营销负责人说。

　　开发商产品结构调整显现

　　一边，是市场对于未来资金流向的判断，而另一边，则是开发商已经深度调整产品策略。最明显的信号是，在拿地环节，开发商已经开始将“刚需项目”作为整体项目体系的重要构成。

　　“这块地属于环球村项目。”朱亮说。环球村是万科通过收购方式获取的一个大型住宅项目，规划包括住宅、国际公寓以及高端商业。其住宅产品主要为130平方米以下刚需产品。环球村仅仅只是长沙楼市的一个剪影。在竞争激烈的长沙，“刚需”路线仍然是市场最为主流的路径——对于刚需的定义，大多以“中小户型普通商品房为主的产品结构”，面积一般在70-120平方米之间，总价在50万-70万元之间，满足自住需求。

　　“刚需产品在去年的成交面积上占据总量的七成。”朱亮说。事实上，从今年以来，品牌开发商加仓长沙市场的举动日渐明显。不同的是，这一波的土地获取，刚需和商业类型，是获取土地的两极。

　　在几年开发之后，一些老牌开发商开始出现货量后续供应不足和产品结构需要调整的问题。湖南保利房地产开发有限公司副总经理雷东辉认为，“长沙不是一个实现利润的城市，而是一个占据市场份额的城市。”

　　这使得不少开发商选择以刚需项目作为新一波扩张的主体——要求土地规模，青睐有潜力但价格更低的土地，能够实现快速周转，项目定位一般在中小户型的中档商品房。

　　在获取了万家丽北路80万平方米的一个刚需项目之后，保利仍然在环保科技园寻找新的刚需项目，而佳兆业等近期获取土地较为频繁的企业，亦有此选择。

　　[影响]竞争加剧对购房者有利

　　对于购房者来说，竞争的加剧和品牌地产的深耕，能够更容易买到更具性价比和更具特色的产品。事实上，从5月份长沙房价变化和销售量变化已经可以明显感觉，占据长沙半壁江山的刚需客户对房价的敏感性逐步体现：在5月长沙新建商品房价格出现11个月连涨之后，6月第二周，长沙市内六区新建商品房网签量较前一周减少263套，环比下滑11%，连续第二周出现环比2位数下滑。

　　最鲜明的细节是，就在洋湖片区，尽管新拍地价直奔4字头，但中海国际社区6500-7000元/平方米左右的市场均价，仍然让整体区域价格保持相对洼地。