广州买家冷对二手房涨价 “地王效应”减弱

　　5月以来，广州土地市场火爆，白云、海珠、黄埔等区域均拍出高溢价地块，周边二手小业主乘机涨价，有的甚至将放盘价大幅调高15万—20万元。中介机构合富置业昨日发布市场分析报告称，买家市场对“地王”及业主涨价并不买账，看客寥寥，涨价一个多月后仍未成功出售的个案并不少见。在6月份虽然沙太南再有高溢价地块拍出，但受到上月买家冷对业主大幅涨价的影响，业主调价幅度有所趋缓，未再出现放盘价大涨一成以上的个案。

　　“业主涨价冲动源自市场气氛”

　　报告分析，土地市场交投火爆影响的是市场对后市楼价走高的预期增强，不过，业主涨价的动力主要还是源自市场交投气氛畅旺。在楼市交投气氛淡静的2008年以及2011年，尽管土地市场出现亮点，但附近区域二手楼价格表现仅略好于大市而已，甚至还会跟随大市出现不小的降幅。

　　据合富置业成交数据统计，如2008年1月天河员村二横路地块以1.31万元/平方米楼面地价拍出后，所处的员村板块二手楼价仍跟随大市出现8%的跌幅，不过相比起全市整体11%的跌幅来说，员村板块的表现算是稍稍优于大市。又如白云新城曾在2010年因“地王”出现而大涨20%的白云大道板块，时隔不到一年后再有地块拍出，二手楼价仅微涨3%而已，而当时全市二手市场仍受限购限贷调控政策影响，楼价环比下降1%。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，地王的影响主要体现在对后市的预期上，地王拍出后，相关区域可能出现业主提价速度较快的情况。

　　回顾今年5月份多地块高溢价拍出后，周边小业主不约而同涨价的情况，地王只是“催化剂”，更主要的原因还在于3月份之后二手楼市交投仍保持相当热度。据广州市国土房管局公布数据显示，继3月二手住宅成交量达12063套后，4、5月二手住宅成交量分别为15251套和7453套。市场交投保持一定活跃度，再加上对新“国五条”影响的消化，市场看涨预期高涨令小业主出现涨价的冲动。

　　不过，业主大幅涨价换来的是买家的不买账。如处于南湖和沙太南板块之间的同和板块，5月份有业主将放盘由240万元一下子提升到260万元，虽然仍有零星客户会去看房，但看完房后都表示无法接受此价格，因此这套房源至今仍未成功出售。

　　与5月南湖同宝路和南洲路地王拍出后，附近小业主放盘价大幅提高15.6%和8.2%相比，连续在5、6月都有高溢价地块拍出的沙太/沙太南板块，小业主虽有涨价，但5、6月份涨价幅度分别为1%和3.7%，涨幅远小于5月白云、海珠两大“地王”周边区域。

　　年中节点按揭型换房客受影响

　　地王周边涨价幅度较大的以电梯楼中大户型单位为主，目标买家群以改善型换房客为主，当中不少是依赖房贷才能购房的，业主涨价超出预算再加上遇上年中节点，改善型按揭购房者出手积极性受到一定影响。

　　据了解，如白云区的云裳丽影、海珠区的罗马家园以及时代廊桥等楼盘的三房等中大户型单位，活跃在二手市场看房的大部分都是二套房贷购房的改善客，影响其出手与否的除了价格因素外，还有房贷的因素。时近年中、季末这个时间节点，房贷购房者担心购房计划受影响而暂时观望，因此，近期一次性付款换房客的出手积极性明显高于按揭改善型置业者。

　　数据反映，近期购买中高总价物业的改善型换房个案当中，一次性付款的比例较之前有所增加。合富置业成交数据统计，在总价超过250万元的改善型置业个案当中，近20多天时间内约有69%的个案选择一次性付款这一交易方式，而在5月份按揭购房的改善型置业个案只占60%。个别拥有江景等稀缺景观资源优势的物业，即使买家愿意以一次性付款方式购房，业主不但不愿意降价，甚至会小幅反价，最终令成交价高出放盘价约5万元。(郑佳欣)