小区公共部位广告收益应归业主 物业不得擅用

许多小区的电梯里都设有广告位

　　随着城市商业的繁荣与房地产业的发展，广告开始越来越多地出现在居民住宅小区里。在一些小区，抬眼望去，人行道旁、绿地中、宣传栏里都有广告，小区的电梯里广告更是实现了三面墙“全覆盖”，整形、开锁、保险、通讯……广告品类五花八门。

　　“这些广告的收益跟我们有关吗？这些钱都用在了哪些方面？”一些业主对此提出了疑问。近日，记者调查走访市内多个小区发现，大多小区由于未成立业委会，小区的广告事宜均由物业管理，许多业主对广告的收益及去向并不明了。

　　现 状

　　小区公共部位备受广告商青睐

　　日前，记者走访了安吉公务员小区，发现一些电梯内设置的防护板虽未拆除，但框架广告已“登堂入梯”，爬上了电梯的三面“墙”。

　　许多成熟的大型小区也备受广告商青睐。记者在荣和山水美地看到，小区的出入牌、温馨提示牌常见“植入式”广告，电梯里有框架广告，公告栏里也有商家张贴的各类广告。

　　“小区不仅电梯里有广告，周末或是节假日还有商家直接在小区里摆台搞促销活动。”市政小区居民彭先生也向记者描述了小区广告的情况。

　　记者调查发现，地段较为优越的商住型高层更是商家投放广告的“黄金宝地”。例如，位于兴宁区朝阳商圈中心位置的国贸中心，A座入口一楼宽敞的电梯间里就设置了3台高清多媒体广告视频，滚动播放酒品、汽车等广告；电梯内，3个框架广告也被影楼、纤体等广告占据；大楼靠近民族大道的地下停车场出入口的放行杆也没能“幸免”，“背”上了旅游和汽车销售商的广告。

　　走访中，记者还以广告投放商的身份致电金湖路水晶城的物业管理公司，被告知小区只有电梯广告，但早已被抢投一空，已没有空位接纳新的广告了。

　　调 查

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　　广告进小区业主是否提前知？

　　中房·碧翠园是经适房小区，其A区2010年开始交房，但目前仍未成立业委会。日前，记者进入该小区A区时领到了车辆出入牌，上面印制了送水的电话。此外，在小区单元门上设置的“温馨提示”牌以及电梯里的“乘梯须知”牌上都加设了“××锁业”和“××雨电脑医院”的广告信息；在单元楼的电梯内设置有3个广告位，上面发布了汽车、整形等广告，每个广告位上都标注了“×澜广告”及“投放热线”等。

　　“去年起，小区物业就开始在电梯内设置南宁×澜广告公司的框架广告了。”一位业主称，由于当时物业没有出通告，一些楼栋的业主就把广告位拆除了。今年4、5月份，物业公司才张贴了一份通告，告知业主在电梯内设置的广告位是收费广告位，自行拆除及不同意设置的楼栋电梯内将不设置，广告所得收益将用于小区一些公共设施的维修等。但物业公司至今仍未公布小区内广告的收支情况。

　　在记者的走访和网络调查中，澳园、普罗旺斯、翡翠园等10多个小区的业主均表示小区内投放有各类广告，但90%的业主并不提前知晓。

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　　小区广告收入是否公开透明？

　　日前，记者以科技公司业务人员的身份来到高新苑小区物业办公室，表示想在小区内投放电梯框架广告。工作人员告诉记者，电梯广告位早已售罄，只有宣传栏可以提供海报形式的“广告位”，1500元/年。记者询问其广告收益是否向业主公开、如何分配，对方则避而不谈。

　　“我在小区住了近3年，对于小区广告的具体操作及收益流向却基本不知情，这些都是物业在管理。”居住在嘉华绿洲的张小姐如是说。小区另一位业主则告诉记者，物业在公布账目明细时对广告一块只字不提，有业主去问，他们以“不是业委会，没有义务告知”为由将其拒之门外，其广告收益去向成谜。

　　荣和山水美地居民陈先生也坦言，小区的电梯和公示栏多年前就被广告“入侵”了，“但我没看到过小区物业公布这些广告的收支情况”。

　　45位28岁—45岁年龄段的业主(同一小区的不超过3人)在网络上接受了记者的问卷调查。面对“所在小区是否公布包括小区广告收入在内的公共收益”的问题，选择“公布”的仅有4位，选择“不公布”的27位，选择“不清楚”的有14位。

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　　广告收入究竟流向了哪里？

　　在接受网络调查的45人中，面对“你清楚所在小区公共收益的用处吗”的问题，选“每笔支出都知道，十分清楚”的只有1人；选“只知道大概去向，不是很清楚”的6人；选“不知道收入也不知道用处，糊涂”的有33人；选“不知道，不关我事”的5人。

　　那么，这些广告带来的收入到底去了哪里？记者调查发现，小区的广告收入一般有四种去向，其中也有稀里糊涂被物业公司截留的情况存在。

　　第一种去向是由业委会监管。位于西乡塘区的文华园小区内也投放有多种广告，广告内容和收入都由小区业委会严格监管。业委会主任揭育旺向记者出示了一张2013上半年的广告收支情况明细表并说道：“小区的广告收入打入业委会指定账户，接受业委会的严格监管，确保每一分钱都能用到小区的公共设施上，业委会定期向业主公布。”

　　第二种是补充物业维修基金。黄女士居住在东葛路的一个小型小区，小区里的停车收入是一笔大钱，广告收入则较少。“这两项收入都由物业公司管理，用于冲抵小区的公摊水电费、设施维护等公共开支。”黄女士时常关注小区的费用公示，发现收入与开支基本持平，没有太多剩余。

　　第三种是由物业公司代管。调查中，也有物业公司表示，小区尚未成立业主委员会，广告收益暂由物业代为保管，以后再移交给业主，或是在小区设施需要维护时使用。不过，业主对这笔缺乏监管的钱是否真正能完全移交或使用在业主身上表示质疑。

　　最后一种去向是被物业公司“截留”，去向不明。接受调查的很多业主都表示，小区广告收入从来不公布，收支情况很不透明，收入被物业截留的情况肯定存在。可是没有业委会，召开业主大会难度也比较大，因此要追究这笔收入的真实流向十分困难。

　　收益应归业主 物业不得擅用

　　广告位、广告牌就在自己的家门口，业主究竟能不能做主？针对广大市民关心的一系列关于小区广告及其收益的问题，广西胜涛律师事务所的陈宇航律师作出了解答。

　　疑问1

　　广告进小区是否需取得业主同意？

　　陈宇航律师：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”

　　另据《物业管理条例》规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，所有占用小区公共空间设置广告牌(位)的行为都需要经过小区业委会的同意或授权。如果未经业主许可，物业公司擅自经营所取得收益，业主可以通过业委会向物业提出异议和追讨，以业委会的名义对广告进行拆除，或起诉物业公司。

　　疑问2

　　物业有权在小区内设广告牌创收吗？

　　陈宇航律师：在取得业主委员会或是业主大会授权的情况下，物业公司才可以在小区内设置能产生明显经济效益的广告牌(位)。如果物业公司自行设置了广告牌(位)，并将获得的收益当作物业公司所得，就是侵犯业主的所有权，侵占业主的公共收益。

　　疑问3

　　小区广告收入由谁支配？可以用在哪？

　　陈宇航律师：小区公共部位的经营所得属于公共收益，归全体业主共有。物业公司经业委会授权设立的广告牌(位)，业主可与物业公司签订要约，按合同安排、使用这些广告所带来的收益。一般来说都用于公共开支，如冲抵物业管理费、公摊水电费；可以用来补充住房维修基金；也可用于改善小区服务，提高公共服务能力；此外，还可以从中提取一部分作为报酬，给帮助招商和管理的物业公司。

　　如果没有合同或是约定不明确，广告收益应归全体业主所有。未经业主大会许可，物业公司不得擅自使用这些收益。

　　物业公司应该自觉、主动地公示广告牌(位)等公共收益的收支情况。业主如对公示账目有质疑，经全体业主同意，可请相关审计部门审核收支账目。

　　思 考

　　广告收益管理为何存在漏洞？

　　其实，小区广告收入等公共收益会被物业“截留”，与居民对“小区的公共收益”的概念不了解有很大的关系。

　　“我一直觉得这些广告是物业创收的手段，没想到竟是属于业主的，小区业主拥有支配权。”居民陈先生的话很有代表性。在接受网络调查的45人中，知道什么是小区公共收益的有18人，不知道的有27人；清楚哪些收入属于小区公共收益的有15人，不清楚的有30人。还有一些住户是“懒得管、懒得问”，极少留心小区的事务问题，所以完全不知情。

　　一些业主认识到了电梯间、广告牌等小区公共空间的收益属于业主集体所有，但是小区没有业委会，要维权很难。中房·翡翠园居民刘先生就表示，入住近10年，他看到小区里有不少“植入式”广告。由于小区没有成立业委会，他找物业提过这些广告收益的使用问题，但没有法律效用。

　　没有业委会的小区，业主无法对公共收益进行监督或管理，面对物业管理公司借机占用公共收益的情况十分尴尬，维权时也很难争取到自己的利益。法律等相关人士建议，遇到此类情况可以向辖区街道、居委会投诉，求助业主大会，向行业主管部门反映，最终也可以向法院起诉。

　　此外，小区内公共设施权属存在纷争也是广告收入管理存在漏洞的原因之一。如，地面车位、地下室、会所、幼儿园等都属于公共设施配套，但有的权属还登记在开发商名下，开发商直接授权给物业管理公司或将自己的物业公司引入小区，“顺理成章”地将这些由公共空间带来的收益收入囊中。

　　■新闻链接

　　这些是小区公共收益， 你了解吗？

　　小区公共收益，是小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益，为全体业主共有，具体由谁支配需召开业主大会，由全体业主投票决定。目前大多是责成物业代为管理，也可以责成业主委员会代管，但代管方需提前制定使用计划，使用后也要公示账目。

　　小区公共收益通常包括：

　　●公共区域的广告收益，如电梯轿厢广告、户外广告；

　　●小区公共区域的停车位收益；

　　●小区公共区域内租赁的摊位收益；

　　●利用公共配套如活动场地、会所、游泳池进行经营的收入；

　　●部分通信运营管理费；

　　●因损坏小区公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。

　　■他山之石

　　物业给业主发“红包”

　　●重庆

　　——2009年1月23日，重庆南岸海棠丽景小区近200户业主手持房产证从物业公司领取“红包”。“红包”来源于小区广告牌收入，按照业主房屋每平方米3元的收益计算，户户有份。

　　●北京

　　——2006年3月北京华远地产公司宣布，华远尚都国际中心、华远盈都大厦两个项目一年取得的115万元收入(广告经营、场地租赁、停车场收费等)，在扣完成本税金后全部返还业主(主要通过减免下一年物业管理费来体现)。此举在业内掀起巨大“波澜”，小区公共收益由此开始被关注。