阳光嘉苑楼盘“货不对板” 开发商须担违约责任

　　■“阳光嘉苑事件”追踪

　　上周(7月12日)本报刊发了《绿化“缩水”业主拒绝收楼 阳光嘉苑回应将改造》一文，对禅城魁奇一路3号阳光嘉苑绿化“缩水”，业主拒绝收楼这一事件予以了报道。据业主透露，经过协商，开发商已承诺将根据业主的意见，对该小区的绿化以及设施进行提升改造。

　　然而，业主黄先生认为事件中所涉及到的“楼盘宣传资料不作售楼的合同要约”等相关法律知识普及不到位，卖方交楼手续不规范等是纠纷发生的主要原因，他担心同类的事情还会发生。对此，本报记者就事件涉及的法律法规问题采访业界法律人士，希望能给准备置业买楼的准业主们提个醒。

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　　宣传资料不作售楼的合同要约？

　　阳光嘉苑绿化“缩水”事件中，业主与开发商对楼盘宣传资料、微缩沙盘展示的小区休闲设施是否应该作为合同要约存在争议。

　　在7月9日下午与开发商“倾数”过程中，众多业主否认楼盘宣传资料及微缩沙盘在展示时有标明类似“仅供参考”的字样，楼盘实景与开发商签订买卖合同时所作的宣传约定存在较大差距。

　　但开发商代表认为，楼盘微缩沙盘等只是“意向图”，所有小区内的设施和交楼标准都是以政府有关部门的规划审批为准，且购房合同中并没有对绿化及小区内的设施做约定。

　　“如果不是这样的绿化，没有休闲庭院和设施，房子值这个钱吗？”面对开发商的回应，有一名女业主当即反问。她说，开发商在售楼部最为醒目的位置设置了楼盘的沙盘模型，售楼工作人员据沙盘向业主介绍楼盘时，当时并没有向业主说明将来交付的楼盘何处与阳光嘉苑沙盘展示的会有不同。在之后签订的合同等相关法律文件时，开发商同样没有向业主提示或解释。

　　不少业主认为，开发商的宣传广告资料上宣传用语以及楼盘微缩沙盘，对他们签订阳光嘉苑楼盘的买卖合同有重大影响。

　　一名不愿具名的佛山法律界人士认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　交楼手续不规范，业主有权拒绝收楼并索赔

　　阳光嘉苑小区的合同约定房屋交付期限为2013年6月30日，开发商称今年6月26日向全部业主寄出了《收房通知书》。但部分业主称没有收到《收房通知书》，也有部分业主收到的仅是“收楼”的短信。

　　为此，业主也对开发商交楼手续不规范、有仓促交楼避免违约的嫌疑进行了“吐槽”。

　　按照佛山市住建局《关于规范新建商品房交付使用流程的通知》第二条规定，“房地产开发企业应制定《收房通知书》并附《交房流程图》，在合同约定交付期限前10―15天通知房屋购买人做好交验准备。《收房通知书》以书面通知形式送达房屋购买人。”而按照开发商的做法，业主却是在房屋交付期限前三四天才寄出(发出)《收房通知书》。开发商还在《收房通知书》提到：自收到通知书的20日内未收楼将视为自动收楼。

　　一位姓陈的业主说，开发商违背了交收房屋的有关规定，没有预留10-15天给房屋购买人做交验准备。而实际上他一直没有收到开发商正式的收楼通知书，开发商自称在26日已经全部快递寄出，超过20天也不能算业主违约。不是业主不收楼而是开发商没有做好交楼前的各项准备工作，对其超过的天数所有业主还有保留追诉开发商未能交楼违约金的权利。

　　而业主质疑开发商相关资料证件不完善，交楼手续不规范的另一个重要理由是：阳光嘉苑未验收合格即向业主发布收楼的通知。

　　有业主从佛山市国土城建和税务局了解到，开发商佛山市溢宏房地产有限公司的“验收备案申请表”的日期是在2013年6月28日，也即在寄出《收房通知书》之后。

　　佛山法律界专业人士认为，按有关规定，开发商交楼时应向业主出示《工程综合验收备案表》。如果开发商未能在商品房买卖合同约定的交楼期限内取得竣工验收备案手续，不具备交楼条件，业主有权拒绝收楼。开发商在约定交楼期限前发出的收楼通知不具有法律效力，应承担逾期交楼违约责任，按原交楼时间赔偿业主损失。

　　南方日报记者 潘伟茂