房地产企业海外拓展尚处试水阶段

　　全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)日前发布关于中国资本进军海外房地产投资的报告。报告显示，伴随着中国经济增长日渐庞大，以及国内投资渠道有限，来自中国国内的个人投资者、房企和机构投资者纷纷将目光投向海外房地产市场。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，中国个人投资者近年来热衷于海外房地产投资，其主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值；而目前中国房地产企业进军海外则处于试水阶段：包括万科在内的部分先行者意在借富裕人群境外置业的契机拓展海外市场，而另一部分则借此拓宽融资渠道及获取国际经验。

　　个人海外置业，70%付全款

　　调查显示，过去的几年在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占的比例由2007年的5%上升到了2012年的11%，投资总金额达到了90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。

　　“根据中国高净值人群(可投资资产超过1000万元的人群)的资产规模估算，未来或有1.1万亿元流向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%”，陈仲伟介绍说。

　　在他看来，海外置业的高净值人群，是有着共同性的。陈仲伟认为，中国个人投资者近年活跃于投资海外房地产的主要原因有二：其一是自发动因。作为国人熟悉的投资品种，个人投资者近年来越发看中海外房地产直接投资带来的资产保值及增值，以及其能兼顾的移民及子女留学等功能。其二是无奈之举。中国股市表现持续低迷，国内金融产品品类相对欠缺，而当前日趋严厉的国内房地产投资管控政策原本使有限的境内投资渠道更加局促。“中国人对房产投资相对熟悉，加上资金充裕，在海外购置房产者70%都是一次性付款”，陈仲伟透露。

　　房企去海外，融资成本远低于国内

　　在面临政策性调控导致的销售回款放缓及信贷持续收紧的预期下，包括万科、金地、招商在内的部分房企也进军海外以拓宽融资渠道降低资金成本，提升企业运营的灵活性。陈仲伟表示，在经历了近十年的快速发展之后，国内房地产市场已进入新的发展阶段。拿地难度增加、拿地成本上升，日趋激烈的市场竞争、不断增大的市场风险，都对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。

　　国内房企去海外还能有效地扩宽融资渠道，陈仲伟表示，比如万科在去年收购了南联地产，并在2013年3月为全资子公司担保发行8亿美元的5年期定息债券，融资成本仅为2.755%，其成本明显低于国内银行贷款7%-8%的成本，以及信托融资10%的成本。另外，海外融资相比国内还期限长，能有效减轻企业短期偿债压力，从而提高企业灵活性。

　　但陈仲伟认为，目前中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段，投资前景亦有待继续观察。“就房地产企业投资目的地而言，美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场以及与国内地域、文化背景相似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。”