中粮集团刷新北京拿地成本记录 开发难度恐大

　　北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地日前入市成交，规划建筑面积约8.17万平方米，起始楼面价达到19335元/平方米，经过11次报价，70轮现场竞价，最终以23.6亿元加3.3万平米公租房的代价被中粮集团收入囊中，成交楼面价28881元/平方米，溢价率为49.37%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，截至目前成交的孙河乡5宗居住类地块是都是低密度建设，其中，刚刚成交的西甸村HIJ地块整体容积率不到1.1，且配建较大比例的公租房，无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前泰禾的拿地记录。

　　张旭认为，孙河乡已成交的五宗居住类地块，楼面价都在2-3万元之间，容积率都较低，未来会成为高端居住片区，从位置上比中央别墅区更靠近市区。加上今年以来中高端市场表现良好，因此出现了多家品牌房企争相竞价的情况。从本次现场70轮竞价，一线房企参与度较高的情况看，房企或较看好未来高端市场和该区域升值潜力。

　　“竞得者付出了很高代价，未来开发难度较大。”专业人士评价，一方面，公租房面积达到3.3万平方米，占到总建设面积的4成，而此前泰禾高价摘得的G地块，公租房面积只占到3%；另一方面，地价有所上涨。今年孙河乡成交的住宅用地，其起始楼面价都高于与2012年9月孙河乡成交的地块。本次地块的起始楼面价与其相比上涨了4%。

　　如果排除公租房，该地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米。目前，地块周边在售的项目有上东别墅、上东假日等高端豪宅以及康营小区等普通住宅，其中，上东别墅、上东假日的成交均价在4-5万元左右，康营小区则在2万元左右。这些都会增加房企对地块进行定位开发和未来销售的难度。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至目前，包含联合拿地在内，约有44家企业拿下经营性地块，拿地最多的房企是保利、万科、绿地、首开、泰禾等知名房企。另外，今年已成交经营性地块约430.5万平方米，同比上涨202.9%，土地出让金达到820亿元，同比上涨超过3倍。其中，居住类地块平均楼面价上涨了45.2%。