昆明住宅商业物业投资饱和 写字楼成市场新宠

　　年初的房产新政至今仍引发各种关于地产投资的话题。一方面是各界热议新“国五条”背景下住宅投资该何去何从，另一方面是商业地产的资金流向。在地产投资最为保值成为共识的今天，住宅的被限与商业物业的迅速饱和使写字楼从地产投资中崭露头角，成为市场的新宠。

　　“老革命”遇到新问题

　　已经有十多年地产投资经验的陈先生这半年来最“耿耿于怀”的事情恐怕就是年初的“新政”了。

　　“我以前是投资商铺为主，但现在昆明的商业物业太多，几近饱和，所以我准备选择其他的产品。”陈先生说，“但当我进入住宅领域却发现，国家出台了新政，限制太多。又是限购，又是限贷，对于我这个'老革命来讲这些完全都是新问题，一晃半年过去了，投资计划迟迟没有实现。”

　　像陈先生这样的投资客不在少数。其实他们并非没有选择，而只是除了投资房产以外他们实在找不到更令他们感到踏实的投资途径。

　　“散户炒股几十年没几个赚钱的，基金和证券也差不多都是一个样，前几年说黄金是'硬通货'，今年还是跌了。”陈先生总结说，“说来最靠谱的还是地产，虽然国家不断在调控，但总的说来是在稳定上升。”

　　经过四处打探、多方权衡，陈先生决定在近期出手，“因为我找到了一种新的可以说是'硬通货'的产品，目前在昆明市场还没有受到很多人的关注，这是一个千载难逢的良机。”

　　被忽视的“硬通货”

　　陈先生所说的“硬通货”，其实是指写字楼。就像陈先生所分析的，目前国家对房地产市场的调控手段越来越严、频次越来越密集，但对写字楼却几乎没有约束，这是写字楼成为“硬通货”的首要条件。另一方面，商业物业也因为从2008年以来昆明崛起的总面积超千万平米的数十个综合体而形成“积食”，难以消化。

　　开发商一直都忙于开发刚需的住宅和市民惯性投资的商铺，由此导致的写字楼市场供应量不足，是它抢手的重要原因之一。在需求方面，写字楼更是有成为香饽饽的趋势。

　　“最近一段时间，我们忙多了，来自全国各地的投资者，以及许多老客户都在打听写字楼产品，仅上个周末，我们就接待了100多组客户。与商铺相比，前来咨询写字楼的客户越来越多。”西山万达广场置业顾问告诉记者。记者在昆明其他写字楼项目了解到，投资者对写字楼的关注度比年前高，投资者看重投资物业的地段价值和自身品质。置业顾问还透露：“写字楼按层卖，外来投资者对价格的敏感度往往比本地投资者低。”

　　记者从某中介公司了解到，往年年初是写字楼租赁高峰期，但今年却一直延续到现在，半年来到各门店咨询写字楼的客户比咨询住宅和商铺的要多。一位负责人告诉记者，“越来越多的企业都想寻找良好的办公环境，现在很多门店每个月都有几十组客户来找写字楼，根本找不到那么多房源给客户。而且只要环境条件合适，客户很少在租金上过多考虑。”

　　写字楼之所以如此供不应求，业内人士分析，主要是昆明写字楼市场形成较晚，市场上成熟的产品较少，而昆明这几年发展迅猛，尤其桥头堡战略实施以来，越来越多的企业需要更多更好的办公场所，诸多因素促使昆明的写字楼成为“硬通货”。

　　昆明写字楼的“南北配”

　　精明的开发商自然会比投资者更早发现这一转变，做好准备之后便悄然将住宅产品和商业产品暂缓，转身抢夺“硬通货”的市场份额。

　　目前昆明写字楼市场可谓方兴未艾，可供选择的产品其实并不多，而这些产品又集结成地理意义上的两个集群。

　　北站隧道以北的北京路沿线是一个集群，这个集群因为整条线路前期开发较为成熟，自然被诸多大佬抢滩，已经完全或基本投入使用的包括俊发中心、财富中心、中汇商业、欣都龙城等，正在市场上热销的则有昆明广场、财智心景等。

　　另一个集群相对较为分散，但已经显示出它的强大后劲。这个集群就是以南亚风情第壹城惊艳登场肇始、以万达昆明双塔亮相掀起高潮为代表的南市集群。

　　相对于北市区的成熟，南市区写字楼略显稚嫩，但却霸气十足。南亚风情第壹城打破了“南市无中心”的魔咒，融城金阶祭起巫家坝商圈的第一面大旗，而最近刚刚面世的万达昆明双塔则完全改写了昆明未来的商务格局。

　　“300米，而且还是双塔，六星级酒店配套，屋顶停机坪，昆明写字楼标准被万达提早了何止五年？”参加完上周在翠湖宾馆召开的万达昆明双塔上市发布会后，陈先生激动表示，“搁浅半年的投资计划有方向了南市区，写字楼！”

　　写字楼投资看“三地”

　　一看是否是地标，地标价值肯定高。

　　二看地段好不好，黄金区位是王道。

　　三看地主是哪个，投资大腕错不了。

　　以上三般都做到，坐等回家数钞票。

　　注解：1、写字楼本身如果是当地地标性建筑的话，升值空间更大。

　　2、地段、地段、还是地段，但写字楼的地段不同于传统商业地段，人气不是首选，配套才是关键。

　　3、写字楼运营是长期任务，所以背后谁在操盘显得非常重要，大的开发商是信心的保证。

　　精打细算

　　写字楼：年回报率超过10%最佳

　　投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即投资者从某一项投资活动中得到的经济回报。投资写字楼的年回报率的计算方式为：(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月×100%。一般而言，如果某个写字楼的年回报率达到8%-10%则可投资购买，超过10%的年回报率最佳。

　　以滇池路某写字楼物业为例，2009年的价格是元/平方米，现在二手销售价格涨到了近2万元/平方米，好的楼层和位置甚至达到了2.5万元/平方米。目前，该写字楼的租金情况为120-200元/平方米，回报率相当可观。

　　记者调查

　　南北紧俏 新老交替

　　近年写字楼新品供应量少，已经交付使用的情况又如何？记者通过荣城地产、58同城写字楼频道等渠道发现，滇池路片区的写字楼月租金主力区间为70-120元/平方米，比去年增长了5-10元，而且这一趋势还将持续。

　　北边北京路沿线的写字楼的租金水平也差不多，而且南北两线都呈现供不应求的状况，其中尤以南市区为最。记者在走访时正好遇到某知名门户网站昆明站的记者同行，他告诉记者，他们年初刚刚从市中心搬到南亚风情第壹城，租金高了，但环境好了。

　　老牌写字楼的租金水平则远远不如新秀。春城路、三合营等传统区域的老牌写字楼月租则只能到40元-50元平方米水平，而且出租情况不容乐观。“主要是老写字楼的配套和环境都不如这些后面建起来的这些，做企业嘛，形象很重要，不能为节约一点租金丢了面子，最终丢了客户。”一位即将搬离春城路的小企业主告诉记者。