昆明楼市迎来小户型时代 刚需购房者最关注价格

　　伴随着国家大力倡导90平米以下住宅，随着80后逐渐成为购房主力，昆明楼市大批项目推出了自己的小户型产品，据调查，目前昆明八大板块中有近万套小户型在售，价格从5100—9500元/平米不等，供应量接近85万平米，昆明楼市迎来了“小户型时代”。供应与需求旺盛的背后，昆明目前小户型市场依然存在不少问题。

　　小户型占市场70%左右

　　按照昆明市国土资源局提供的昆明市2013年度国有建设用地供应计划，今年，昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，供地计划中明确提出，要加强房地产用地调控，加大保障性住房建设力度。确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地的70%。自从2010年楼市调控正式开启以来，刚需屡屡成为“救市”主角，2013年也不例外。2013年上半年，昆明几乎每一个主城区综合性楼盘都推出了50—90平米的中小户型，据不完全统计，2013年上半年昆明整体商品房市场成交47038套，商品房成交面积为428.6万平米，其中，90平米左右的中小户型占70%以上。

　　公摊较大，得房率低

　　在昆明楼市小时代来临之时，通过对比市场上的产品，我们也从中发现一些不足之处。易事达云南地产观察小户型专题报告中提出，首先，小户型为解决刚需客户自住需求，对空间利用有很大要求。而市面上不少户型空间利用不好，得房率相对较低。在户型的设计上，结构有不合理之处。例如公摊较大，一些项目部分户型公摊甚至超过30%；空间也有严重浪费，80甚至90平米的户型却只设计两房。

　　其二、小区环境较差，对物业管理、会所、绿化、车位等公共配套规划不够严格，楼盘车位的明显不足，不仅影响了业主的日常所需，也大大降低了物业的承租价值。

　　再者，定位偏差，产品同质化也是目前昆明小户型项目存在的问题。从物业类型上来看，昆明同一区域很容易出现几个同类楼盘。比如项目都是以多层、高层、排屋两两结合或者三者结合的形式；而在户型面积上面，开发商多不约而同选择了多层和高层，面积为80至130平米之间。物业类型相同、面积差不多、地段也很相近，竞争非常激烈。

　　刚需购房者最关注价格

　　易事达陆韬表示，随着限购限贷令的实施，不难看出目前和将来很长一段时间小户型的需求客户群体购买小户型的动机主要是解决自住需求，而且多数都是第一次置业的刚需群体，这部分人购房会非常看重价格、位置、交通等因素，而且在追求便利生活的同时，他们最为关注楼盘价格水平。

　　在这种背景下，地产小时代的来临也要求地产开发商为市场拿出更好的产品。在户型设计上更为完善的利用空间，同时小区配套、绿化也应随之提升，最为重要的是为刚需购房者提供合理的价格。届时“一个模子里刻出来的房子”将逐渐被购房者以及市场淘汰，产品差异化将成为一种大趋势。

　　据记者调查，目前，昆明中心区、东市区、西市区、南市区、北市区、西市区、经开区、安宁、呈贡八大板块共有接近一万套小户型产品在售，面积区间集中在45—86平米，均价为5100—10000元/平米。西市区和南市区项目最为集中，其中西市区供应量最大；安宁板块价格最低。

　　西市区

　　新盘云集 供应量最大

　　楼盘：经典双城、怡合景苑、经典·明苑、万科金域国际、西城时代、经典·宽TOWN、西城国际、联想科技城、碧鸡名城、马街摩尔城、怡合景苑、兰亭上锦、金泰国际、西府景苑。

　　片区均价：7300元/平米

　　供应量：2500套

　　体量：21.4万平米

　　板块分析：传统的居住区西市区西抵眠山森林公园，与二环城市快速环线和三环线均两次相交，与人民西路、黄土坡无缝连接形成了交通极大的便利。西市区以教育为亮点，区域集中高新一小、高新双语小学、高新一中、师大附中、师大附二中、昆十四中、西山区一中、昆明医学院、云南师范大学商学院、昆明理工大学津桥学院等20所名校。

　　在西市区板块上，云集了众多主打居住的项目：怡合景苑、兰亭·上锦、西府景苑、碧鸡名城、经典·明苑、万科·金域国际、西城时代、经典·宽TOWN等十余项目从人民西路一直延伸到滇缅大道；而区域内也不乏托起商业的经典双城、金泰国际、联邦国际、马街摩尔城等大型综合体项目。其中，经典双城拥有百万平米商业体量，商业配套将辐射整个西市区。

　　目前西市区在售的小户型供应量占整个昆明主城区很大的比重。目前西市区热销的怡合景苑6月底开盘时共推出286套房源，户型面积为77—143平米，当天成功选房的消费者中，大多选择了90平米左右的两居户型。据怡合景苑负责人介绍，怡合景苑50万平米的建筑面积里，77—90平米的中小户型占整个体量的50%。其次，西城时代、联想科技城等热销的楼盘中，都推荐出了近千套中小户型房源。

　　南市区

　　大盘居多 产品丰富

　　楼盘：盛高大城、西南海、红星国际、润城、摩根道、金坤世纪、昆明西山万达广场、奥宸财富广场、银海樱花语、别样幸福城、鑫都韵城、海伦国际、星河庄园、中天融域、中豪螺蛳湾国际商贸城、融城金阶、coco蜜城

　　供应量：2000套

　　体量：17.6万平米

　　板块分析：有西山、滇池相伴的南市区，自然环境成了该板块最大竞争优势。朝滇池旅游度假区方向，有着滇越铁路主题公园、海埂公园、草海湿地公园、西山森林公园四大公园环绕。其中，海埂公园近日宣告，将在年底全天候免费向市民开放，成为领略滇池风景的第一观景长廊。此外，沿线楼盘本身也配建公园，像公园1903本身就规划了600亩的城市开放公园。所以在该区域的项目多打公园住宅概念。

　　细数南市区的楼盘不难发现，项目都以大体量面市，并且配套的商业都很齐全。在建的几个核心楼盘，几乎都有大体量的商业，像润城商业面积达180万平米，万达广场是全商业物业，西南海有45万平米商业、红星国际广场的爱琴海购物中心、公园1903、海伦国际、中豪螺蛳湾商贸城等都带有丰富的生活配套。这些楼盘的招商能力都可圈可点，在未来可以全面解决周边居民的购物、休闲、娱乐、餐饮等生活需求。

　　在南市区，物业产品类型也丰富多样：从城市豪宅到别墅洋房，从超高层到低密度生态住宅，从刚需小户型到投资性公寓产品……该区域几乎能满足所有置业者的人居梦想。在公寓类型的项目昆明西山万达广场和中豪螺蛳湾国际商贸城中，上半年热销的昆明西山万达广场推出了近千套的精装公寓目前抢购一空；像红星国际广场、西南海、奥宸财富广场二期这些小户型房源本来就紧俏的楼盘目前仅有少量小户型房源在售；而鑫都韵城目前还有1000多套小户型房源在售。