昆明楼市迎来小户型时代 刚需购房者最关注价格

　　伴随着国家大力倡导90平米以下住宅，随着80后逐渐成为购房主力，昆明楼市大批项目推出了自己的小户型产品，据调查，目前昆明八大板块中有近万套小户型在售，价格从5100—9500元/平米不等，供应量接近85万平米，昆明楼市迎来了“小户型时代”。供应与需求旺盛的背后，昆明目前小户型市场依然存在不少问题。

　　小户型占市场70%左右

　　按照昆明市国土资源局提供的昆明市2013年度国有建设用地供应计划，今年，昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，供地计划中明确提出，要加强房地产用地调控，加大保障性住房建设力度。确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地的70%。自从2010年楼市调控正式开启以来，刚需屡屡成为“救市”主角，2013年也不例外。2013年上半年，昆明几乎每一个主城区综合性楼盘都推出了50—90平米的中小户型，据不完全统计，2013年上半年昆明整体商品房市场成交47038套，商品房成交面积为428.6万平米，其中，90平米左右的中小户型占70%以上。

　　公摊较大，得房率低

　　在昆明楼市小时代来临之时，通过对比市场上的产品，我们也从中发现一些不足之处。易事达云南地产观察小户型专题报告中提出，首先，小户型为解决刚需客户自住需求，对空间利用有很大要求。而市面上不少户型空间利用不好，得房率相对较低。在户型的设计上，结构有不合理之处。例如公摊较大，一些项目部分户型公摊甚至超过30%；空间也有严重浪费，80甚至90平米的户型却只设计两房。

　　其二、小区环境较差，对物业管理、会所、绿化、车位等公共配套规划不够严格，楼盘车位的明显不足，不仅影响了业主的日常所需，也大大降低了物业的承租价值。

　　再者，定位偏差，产品同质化也是目前昆明小户型项目存在的问题。从物业类型上来看，昆明同一区域很容易出现几个同类楼盘。比如项目都是以多层、高层、排屋两两结合或者三者结合的形式；而在户型面积上面，开发商多不约而同选择了多层和高层，面积为80至130平米之间。物业类型相同、面积差不多、地段也很相近，竞争非常激烈。

　　刚需购房者最关注价格

　　易事达陆韬表示，随着限购限贷令的实施，不难看出目前和将来很长一段时间小户型的需求客户群体购买小户型的动机主要是解决自住需求，而且多数都是第一次置业的刚需群体，这部分人购房会非常看重价格、位置、交通等因素，而且在追求便利生活的同时，他们最为关注楼盘价格水平。

　　在这种背景下，地产小时代的来临也要求地产开发商为市场拿出更好的产品。在户型设计上更为完善的利用空间，同时小区配套、绿化也应随之提升，最为重要的是为刚需购房者提供合理的价格。届时“一个模子里刻出来的房子”将逐渐被购房者以及市场淘汰，产品差异化将成为一种大趋势。

　　据记者调查，目前，昆明中心区、东市区、西市区、南市区、北市区、西市区、经开区、安宁、呈贡八大板块共有接近一万套小户型产品在售，面积区间集中在45—86平米，均价为5100—10000元/平米。西市区和南市区项目最为集中，其中西市区供应量最大；安宁板块价格最低。

　　西市区

　　新盘云集 供应量最大

　　楼盘：经典双城、怡合景苑、经典·明苑、万科金域国际、西城时代、经典·宽TOWN、西城国际、联想科技城、碧鸡名城、马街摩尔城、怡合景苑、兰亭上锦、金泰国际、西府景苑。

　　片区均价：7300元/平米

　　供应量：2500套

　　体量：21.4万平米

　　板块分析：传统的居住区西市区西抵眠山森林公园，与二环城市快速环线和三环线均两次相交，与人民西路、黄土坡无缝连接形成了交通极大的便利。西市区以教育为亮点，区域集中高新一小、高新双语小学、高新一中、师大附中、师大附二中、昆十四中、西山区一中、昆明医学院、云南师范大学商学院、昆明理工大学津桥学院等20所名校。

　　在西市区板块上，云集了众多主打居住的项目：怡合景苑、兰亭·上锦、西府景苑、碧鸡名城、经典·明苑、万科·金域国际、西城时代、经典·宽TOWN等十余项目从人民西路一直延伸到滇缅大道；而区域内也不乏托起商业的经典双城、金泰国际、联邦国际、马街摩尔城等大型综合体项目。其中，经典双城拥有百万平米商业体量，商业配套将辐射整个西市区。

　　目前西市区在售的小户型供应量占整个昆明主城区很大的比重。目前西市区热销的怡合景苑6月底开盘时共推出286套房源，户型面积为77—143平米，当天成功选房的消费者中，大多选择了90平米左右的两居户型。据怡合景苑负责人介绍，怡合景苑50万平米的建筑面积里，77—90平米的中小户型占整个体量的50%。其次，西城时代、联想科技城等热销的楼盘中，都推荐出了近千套中小户型房源。

　　南市区

　　大盘居多 产品丰富

　　楼盘：盛高大城、西南海、红星国际、润城、摩根道、金坤世纪、昆明西山万达广场、奥宸财富广场、银海樱花语、别样幸福城、鑫都韵城、海伦国际、星河庄园、中天融域、中豪螺蛳湾国际商贸城、融城金阶、coco蜜城

　　供应量：2000套

　　体量：17.6万平米

　　板块分析：有西山、滇池相伴的南市区，自然环境成了该板块最大竞争优势。朝滇池旅游度假区方向，有着滇越铁路主题公园、海埂公园、草海湿地公园、西山森林公园四大公园环绕。其中，海埂公园近日宣告，将在年底全天候免费向市民开放，成为领略滇池风景的第一观景长廊。此外，沿线楼盘本身也配建公园，像公园1903本身就规划了600亩的城市开放公园。所以在该区域的项目多打公园住宅概念。

　　细数南市区的楼盘不难发现，项目都以大体量面市，并且配套的商业都很齐全。在建的几个核心楼盘，几乎都有大体量的商业，像润城商业面积达180万平米，万达广场是全商业物业，西南海有45万平米商业、红星国际广场的爱琴海购物中心、公园1903、海伦国际、中豪螺蛳湾商贸城等都带有丰富的生活配套。这些楼盘的招商能力都可圈可点，在未来可以全面解决周边居民的购物、休闲、娱乐、餐饮等生活需求。

　　在南市区，物业产品类型也丰富多样：从城市豪宅到别墅洋房，从超高层到低密度生态住宅，从刚需小户型到投资性公寓产品……该区域几乎能满足所有置业者的人居梦想。在公寓类型的项目昆明西山万达广场和中豪螺蛳湾国际商贸城中，上半年热销的昆明西山万达广场推出了近千套的精装公寓目前抢购一空；像红星国际广场、西南海、奥宸财富广场二期这些小户型房源本来就紧俏的楼盘目前仅有少量小户型房源在售；而鑫都韵城目前还有1000多套小户型房源在售。

　　安宁

　　外来购房者居多

　　楼盘：安宁世贸广场、恒大金碧天下、山水融城、保利宁湖峰境

　　片区均价：5100元/平米

　　供应量：1000套

　　体量：6.07万平米

　　板块分析：安宁的宜居价值体现在资源禀赋上，安宁市森林覆盖率高达50.01%，在数万亩森林的滋养下，安宁空气清新，风光秀美。除了丰富的森林资源外，安宁的水体资源也不错，大大小小的水库星罗棋布在其间。优质的温泉资源更是其中的一大亮点，安宁温泉镇素有“天下第一汤”的美誉。更为重要的是，安宁距昆明主城区只有约30公里的空间距离，处于昆明半小时经济圈范围内，太平新区距离昆明主城只有15分钟的车程，是昆明当之无愧的“后花园”。据太平新区某项目开发商介绍，“安宁新开楼盘中，有70%的房源被昆明人买走”。

　　在如此优异的自然资源和安宁旧城改造的环境下，安宁板块楼盘项目多以高端别墅和综合体项目为主。商业项目安宁世贸广场和保利宁湖峰境分别推出40—80平米和40—60平米的公寓和产权式酒店。安宁世贸广场项目有公寓184套；保利宁湖峰境36-66 产权式酒店均价在7500/平米，公寓户型面积40-60平米；即将发售的山水融城58-90平米的小户型占整个项目半数以上，这些楼盘目前都在热销中。

　　呈贡

　　商务、办公人士的热土

　　楼盘：七彩云南第一城公寓、ICC环球广场、东盟森林、 实力心城

　　片区均价：7000元/平米

　　供应量：1000套

　　体量：8.56万平米

　　板块分析：从昆明主城出发，无论是沿环湖路还是彩云北路车行，半小时左右就可到达呈贡区。与主城的拥堵不同，通往呈贡的道路一路畅行。

　　短短几年时间，东盟森林、七彩云南第壹城、实力心城、上海东盟商务大厦、奥宸中央广场、ICC环球广场等一批高品质楼盘已拔地而起，改变了呈贡原来一片矮房的景象。

　　在呈贡的地产项目中，多以复合型地产为主，七彩云南第一城、ICC环球广场项目涵盖普通住宅、公寓等产品。七彩云南第壹城项目汇集超高层写字楼、五星级酒店、大型商业综合体、娱乐休闲、公寓等多种产品为一体，项目推出80平米的普通住宅和产权式公寓酒店。东盟森林在呈贡板块也属于大型居住社区，项目有近10000户住户，目前有57—84平米近百套小户型房源在售。这些大型社区和商业体建成后，将提供一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐等包罗万象的一站式服务，改变呈贡新区人民的生活方式。

　　北市区

　　精装房源多 自住者多

　　在售楼盘：誉峰国际、昆明广场、南亚未来城、滨江俊园、中天·山语城、天宇澜山、俊发盛唐城

　　片区均价：9000元/平米

　　供应量：据记者不完全统计为1240套左右

　　体量：据记者不完全统计为11.16万平米

　　板块分析：记者在滨江俊园走访时，一位置业顾问这样告诉记者“选择在北市区购房的人，大多自住的比较多，投资的较少。这也就是为什么北市区的楼盘，大部分都是70至90平米紧凑小户型的主要原因。滨江俊园二期现在在售的小户型就只剩下75平米的2套房源，而精装44平米的小户型公寓还在办理认筹卡。”

　　俊发·盛唐城、南亚未来城、滨江俊园、昆明广场几个楼盘现在的在售小户型房源都是在70平米以上，且剩余房源不多；而一些未开盘的楼盘如实力壹方城、天宇澜山、中天·山语城、俊发城一期的小户型房源也多为65-85平米的设计。片区房源的整体均价在每平米6600元-11000元不等。

　　北市区的楼盘多注重生活品质。就如誉峰国际项目，如今每平米的均价在6600元起，小户型为67-86平米的两室两厅。项目自身配备有生鲜超市，周围还有沃尔玛、麦德龙等大型卖场；在教育方面，项目有自建的誉峰国际双语幼儿园、誉峰国际幼儿园、誉峰盘龙小学；而在休闲娱乐方面，项目附近有月牙潭公园、金山寺等方便人们周末散心。

　　东市区

　　景观至上 户型相对紧凑

　　在售楼盘：恒大雅苑、东骧神骏二期·亲地亲城、金恒财富广场、朝九晚五、七彩云南花之城、东华·新界

　　片区均价：8500元/平米

　　供应量：据记者不完全统计为1100套左右

　　体量：据记者不完全统计为8.46万平米

　　板块分析：随着昆明近几年的发展，东市区越来越被一些房地产企业重视，当然，也为这个片区带来了不少的商机与人气。

　　住在东边的人，大部分都是这座城市里所谓的“刚需”。所以，这个片区的小户型是以65-85平米的两居室居多，而且户型上大多都设计的相对紧凑，价格也在每平米8000-8500元左右，如恒大雅苑、东骧神骏二期·亲地亲城、朝九晚五、东华·新界。但是众多楼盘里也不乏有酒店式公寓型的项目如七彩云南花之城。

　　东市区最大的特点就是离城近，周围可供人们休闲散步的公园景点多。所以，这个地区的楼盘大多都重点突出自己的户型设计和景观建设，例如位于白沙河附近的万科·白沙润园、银海·白沙郡、七彩云南花之城，都把项目自身的景观建设放在了首位。而东市区的小户型楼盘里说景观建设，就需提起恒大雅苑。项目的绿化率高达50%，容积率却不到2.5，将自己的小区绿化做到了别具一格。近期推出的精装小户型，面积为77.84平米、78.22平米两种，价格均在每平米10600元起。

　　一、二环

　　价格最高 50平米左右户型最多

　　在售楼盘：万科·学府、保利六合、文化空间、合金公寓、中海学府路8号、人民路壹号广场、葡萄街区、融城优郡、学府·协信天地、莲花池畔

　　片区均价：10000元/平米

　　供应量：据记者不完全统计2300为套

　　体量：据记者不完全统计为14.72万平米

　　板块分析：南屏街商圈、学府路商圈、翠湖商圈，几大昆明最繁华的商圈互相交织，造就了市一、二环区域内不可复制的地理的位置。就像文化空间副总经理鲍旭昆告诉记者的一样，“在一、二环内买小户型的人，大概有3种，一：就近上班，有一定经济条件的白领；二：买了小户型要改成办公地的创业者；三：看中地理位置，买来投资的商客。”

　　从在学府路上云集，大打教育牌的万科·学府、中海学府路8号，到以翠湖为亮点，从而吸引购房者的葡萄街区。从盘踞人民路，紧靠地铁3号线的的大盘保利·六合、人民路壹号广场；到以小户型居多，力推办公休闲两不误的合金公寓、融城优郡。你能发现，中心区的楼盘项目较之其他几个行政区，每个楼盘几乎都是小户型占了多数。面积一般都在37-88平米之间，价格在每平米10000元左右。

　　文化空间在本月开盘，推出了80套面积在42-46平米的SOHO版商务型公寓，价格在每平米9380元起，当天便销售了90%左右。鲍旭昆告诉记者“我们将在二期要设计推出更多不同面积的小户型来供购房者选择。”

　　经济技术开发区

　　不少项目推出公寓产品

　　在售楼盘：建工新城、东信中心城、骏信国际汽配城、国际银座、耀兴·枫丹白露

　　片区均价：6500元/平米

　　供应量：据记者不完全统计为1490套左右

　　体量：据记者不完全统计为11.17万平米

　　板块分析：经济技术开发区现已初步形成了“一核、七园”的发展格局，集聚了以装备制造、光电子、生物医药、食品饮料和烟草加工及配套等为主导的产业集群。该片区里的楼盘大多都是围绕着相关产业而建造的，目的为了服务于在此工作的人。

　　现在在售的楼盘如骏信国际汽配城、东信中心城、国际银座等都有公寓，这些公寓的销售价格也比之其他区域相对便宜，如骏信国际汽配城的公寓价格便在每平米5500至5700，而国际银座的公寓价格则在每平米7800元。

　　虽然经开区离市区较远，但这里的生活配套一点都不落后于其他片区。如国际银座，项目本身就是一处集写字楼、商城、公寓为一体的综合体。项目的公寓多为30-90平米的精装型。不仅有双地铁线路在此交汇通过，上海欢乐购百货超市、苏宁电器、肯德基、德克士、上岛咖啡也都相继入驻。