区域增值助推基准地价 禅城土地“身价”大增

　　禅城区基准地价上涨的背后，事实上是近年来加大城市升级力度，基础设施建设给力的直接结果。 李细华 摄

　　禅城区将从8月1日开始实施新的基准地价。

　　根据新的标准，禅城区商业、住宅、工业用地平均价格分别为2491元/平方米、2039元/平方米和866元/平方米，比2009年的1815元/平方米、1139元/平方米和567元/平方米，分别增长了37.25%、79.02%、52.73%，其中住宅地价涨幅明显，有近8成增幅。

　　禅城区土地价格数据大增的背后，事实上是近年来加大城市升级力度，基础设施建设给力的直接结果。根据该区土地市场拍卖及物业招标的情况来看，目前该区区域增值明显，其土地价值和物业资产的价值均处于上升通道。

　　而对于“基准地价的调整会否推高房价”这个市民比较关心的问题，禅城区国土城建和水务局回应道，基准地价平均只占到“招拍挂”价格的7—8成，基准地价的调整并不会推高房价。

　　住宅基准地价上涨近八成

　　禅城区已经多年没有调整基准地价，这次基准地价调整日是2012年10月1日，相比此前2009年10月1日的地价水平，经历此次调整，禅城的基准地价可谓“水涨船高”。它包括土地取得费用(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。

　　据悉，此次基准地价涵盖禅城区全域，包括祖庙街道办、张槎街道办、石湾镇街道办以及南庄镇，其中商业用地划分为5个级别，住宅用地划分为4个级别，工业用地划分为3个级别和一个工业限制区。

　　根据禅城区最新公布的该区2012年基准地价更新结果，商业、工业用地平均价格分别为2491元/平方米和866元/平方米，比2009年的1815元/平方米和567元/平方米，分别增长了37.25%、52.73%。

　　其中，住宅基准地价“升级”尤为明显，这一数据的上涨幅度，比商业、工业用地都要高。调整后，全区(三街一镇)住宅基准地价为2039元/平方米，比2009年的1139元/平方米上涨了79.02%。

　　而在禅城区的一镇三街中，基准地价涨幅最大的为南庄镇，其商业地价由原来的1030元/平方米上涨至目前的1828元/平方米，上涨幅度为77.48%，住宅地价由原来699元/平方米上涨至目前的1604元/平方米，上涨幅度为129.47%；其次为张槎街道，商业地价由原来的1776元/平方米上涨至目前的2585元/平方米，上涨幅度为45.55%，住宅地价由原来1182元/平方米上涨至目前的2122元/平方米，上涨幅度为79.53%；祖庙街道和石湾镇街道作为目前禅城区房地产市场较为成熟的区域，地价涨幅相对其他镇街来说略低，其中商业地价涨幅在20%以下，住宅地价涨幅在50%以下。

　　南庄成涨幅“排头兵”

　　南庄镇位于禅西偏远地区，但在此次基准地价调整中，南庄成为涨价的“排头兵”，其商业地价比原来上涨了77.48%，住宅地价更是翻倍地上涨。

　　由此可以看出，近年来禅城区中心城区的土地资源相对稀缺，在市场需求较大的情况下，土地的热点区域逐步向外扩展，推动了外围地区的地价上涨。

　　“祖庙街道作为禅城的老城区，基础设施齐全，生活服务设施完善，是发展成熟的区域，除由城市改造带来的改变外，短时间内变化较小；另外，中心区地价也相对较高，上升空间有限，从而使这一区域的地价相对稳定。”相关业内人士表示，离城市中心区相对较远的南庄镇，近年来各项基础设施日趋完善，环境和交通逐步改善，尤其是“南庄战略性新兴产业功能区”、“南庄岭南生态园产业功能区”产业新城的规划定位，逐步使南庄成为产业开发的热点区域，从而推动了区域土地价值的提升。

　　2012年11月2日，香港和记黄埔地产属下的子公司雄晋投资有限公司以底价80020万元，楼面价近4789元/平方米，将“南庄岭南生态园产业功能区”一商住地块收入囊中。“这一事实更是充分体现了开发商对该区域土地价值的认可。”他说。

　　而由于各镇街地价水平差异较大，使得变化率差异较大。祖庙街道和石湾镇街道原地价水平绝对值高，张槎街道和南庄镇原地价水平绝对值低，在地价水平变化幅度相同的情况下，原地价水平绝对值低的，其变化率反而越大。

　　城市升级拉动区域地价上涨

　　禅城区的基准地价整体涨幅明显，除了近几年来禅城区经济发展水平保持持续稳定增长，土地取得、开发成本不断提高，以及土地资源稀缺进一步加剧了供需不平衡，带动了土地价值的上升外，其背后更深层次的问题值得被留意。

　　近几年来，市民越发感到中心城区的交通越来越便利，不少断头路、丁字路以及肥瘦路都得到打通或理顺。在“城市升级三年行动计划”的实施过程中，禅城老城区的祖庙路、建新路、佛平路、锦华路等道路，以及禅桂交界的道路都得以重建和疏堵。

　　在如此背景下，城市建设力度加大特别是交通等基础设施建设、城市管理水平提升等使得土地区位条件明显改善，推动部分重点开发建设区域地价上涨。

　　禅城区国土城建和水务局表示，基准地价的调整是土地价值的客观反映，与全区城市定位和经济发展水平相一致。目前，佛山市“三旧”改造工作全面推进，基准地价作为反映土地正常市场价值的基础数据，将广泛应用于改造成本分析、预期收益测算、自行改造补交土地出让金评估等方面，调整后的基准地价更加接近市场，更能反映土地客观价值。

　　“我们目前正在以新的地价标准为依据，编制农村集体土地基准地价，有望在两个月后推出。”禅城区国土城建和水务局副局长沈树华称，现有的基准地价提升了，将带动集体土地基准地价的提升，农村土地的价值提升能得到体现，如此一来更有利于农村新空间的突围。

　　■焦点

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　　调整土地“身价”会否推高房价？

　　基准地价并非房价“推手”

　　根据目前土地管理的相关规定，经营性房地产项目，其土地获取必须经过土地“招拍挂”市场，而基准地价只是“招拍挂”的一个底价参考。

　　“基准地价用于整个城市土地的价格评估等，它并不直接反映现在的土地市场价值。市场地价是基准地价的表现方式，基准地价比市场价偏低。”沈树华说。

　　根据对禅城区目前基准地价和土地“招拍挂”价格的统计分析可知，基准地价平均只占到“招拍挂”价格的7—8成，所以基准地价的调整并不会推高房价。

　　2

　　基准地价与市民日常生活有何联系？

　　市民卖楼补交土地出让金将有变化

　　根据《佛府〔2010〕95号 印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》有关规定，已建成建筑物且已发分户证的划拨土地在办理土地有偿使用手续时，补交的土地出让金会因基准地价的调整而变化。住宅用途土地有偿使用费片区价格可以通过区国土城建和水务局网站(http://gtcjswj.chancheng.gov.cn/——在线办事/资料下载/地价)中的公示内容查询获知。

　　市民若想查询地价，可进入区国土城建和水务局网站(http://gtcjswj.chancheng.gov.cn/——在线办事/资料下载/地价)，图上的数字就是不同地段、不同用途的基准地价。商业、住宅一般按建筑面积计价，工业按土地面积计价。

　　什么是基准地价？

　　■链接

　　基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。

　　基准地价的作用主要体现在两个方面，一方面基准地价作为宏观地价管理工具，能够指导和规范地产市场，维护正常的地产市场秩序，合理引导投资方向和土地利用方式，为土地投资者或其他市场交易行为提供价格指导和决策参考；另一方面，基准地价作土地价格的评估依据，应用于土地出让金的计算、宗地标定地价和土地使用权招、拍、挂出让底价和收储价格的确定，为企业改制中核定各企业、单位占有的国有土地资产和股份制试点企业以土地作价入股提供价格参考标准等。

　　撰文：

　　南方日报记者 李晓莉 通讯员 李玉萍